这两天，华润新杨思项目「翡云悦府」马上就要取证认购了，大家都很关心具体价格到底会怎么定——
10.72万的均价已经知道了，但是每幢楼/每个户型/东西边套/中间套的价格会是多少，目前依旧是神秘状态、暂不公开：
靠马路的2幢是不是最便宜？
4幢楼王最贵，均价会是多少？
中间套和边套，大概会相差多少钱？
要知道价格会怎么定，我们先要根据楼栋位置判断优劣好坏排序；
在一房一价公示之前，火箭哥带大家来预测下这次翡云悦府这4幢楼的价格到底会怎么排，以及对于不同预算/户型的同学选房中的一些建议——
01 “排序”
这次首开的4幢楼位于小区前排，其中：
2幢：靠近小区主入口，东侧是保障房
3幢：小区第二排更安静，靠近中央景观和下沉式庭院，前排正对不是楼栋，采光更好；
4幢：靠近别墅区视野采光更好，正对水景，这次的楼王位置；
5幢：13层小高层比3/4更低，靠近中央景观但是沿街和变电站。
从公示的设计方案看，5幢北侧有一个变电站，3幢东南角有一个变电站，2幢靠着主入口，只有4幢周边相对优质，一定也是这次价格最贵的楼栋。
纯粹从位置来判断，1批次的楼栋价格排序应该是：
4＞3＞5≈2
再来看具体价格。
根据目前项目自己爆料的信息：
120平三房均价约10.5万
140平四房总价约1600万
可以看到，140平户型只在3幢和4幢出现，意味着3幢和4幢价格会比2幢和5幢贵上不少，但120平户型价格不会有太大差距；
综合各方面因素进行测算后，我们可以大概得到这样的价格分布：
2幢：约10.5万/平，全部是120平户型
3幢：约10.7万/平，120+140平户型
4幢：约11万/平，120+140平户型
5幢：约10.5万/平，全部是120平户型
项目还有一个很多人关心的点，就是「边套比中间套贵多少钱」——
建面约120平户型布局类似，唯一差别就在于边套户型主卧有270度拐角飘窗和飘窗台盆的设计，赠送了更大飘窗空间同时也拥有更好视野；
中间套则相对中庸，飘窗位置为墙体，赠送空间更少：
一般中间套户型北侧都会有连廊影响，北侧房间在采光和隐私性上会有一些折损：
17层以上的房子一般都会做出层层带连廊的样子，长这样：
翡云悦府通过「楼梯横置」的做法，很大程度上解决了连廊问题——
这样设计的目的就在于：
1、电梯厅能有自然采光和通风；
2、外立面更平整，更好看。
虽然解决了长连廊的问题，但是横着的楼梯可能依旧会影响中间套卫生间和厨房的采光通风，所以价格比边套要便宜也是很正常。
参考经验定价，边套一般会比中间套要贵上5%左右；
参考翡云悦府目前输出120平约1200-1300万总价，火箭哥预测：
中间套会比边套大概便宜60-70万左右，总价控制在1250万左右。
说完120平户型，我们来看看140平户型——
140平户型只在3幢和4幢有，而4幢西边套直面整片别墅区和景观，预计会价格最贵的位置；
如果要拆分具体价格，火箭哥预计会保持一个20-30万左右的价差关系；
有得选的话，还是尽量优先选择4幢140平西边套，景观视野最好。
项目10.72万的均价一出，很多人都会下意识和隔壁9.9万单价的新杨思上园做比较——
才隔了1年，怎么单价就贵了8000元/平，翡云悦府是不是价格高了？
实际上，新杨思上园主力是104平小三房，均价的确在9.9万以下；但跳到建面约133平改善户型的时候，价格一下就来到10.5万以上了。
这是新杨思上园的一房一价截图，建面约133平户型2楼起步售价就是10.6万/平了，中区价格已经超过11万单价，和小户型价格形成鲜明对比：
去年1400-1500万买的是133平面积，今年在翡云悦府：
1200-1300万买的是120平，1500-1600万买的是140平，听着是不是也挺合理的？
不管项目最终一房一价怎么定，在上周土拍绿城北蔡预期售价接近11万后，翡云悦府怎么样都是躺赢玩家了。
项目预计最快本周取证认购，感兴趣的同学可以私信我领取独家预测版价格表：
建面约120平D边套户型标配270度拐角飘窗，也是这次的主力户型：
建面约120平3房D户型
建面约120平D1户型布局类似，虽然是中间套，但是优势是通过结构优化，中间套也没有北侧无连廊影响，预计价格会比边套便宜几十万：
建面约120平3房D1户型
建面约140平户型为全边套设计，主卧套房270度拐角大飘窗和双台盆+梳妆台设计非常加分，尺度感堪比160平+大户型：
建面约140平3+1房E户型
项目即将取证认购，主力约120-140平3-4房，感兴趣的同学可以私信我预约参观：
翡云悦府在产品上，有着一个别家没有的优势：
项目拥有上海目前收纳功能最强的主卧，很可能没有之一。
传统卫生间的标准配置是一个台盆、一个马桶、一个淋浴，套内大概4-5个平米，平面图上看着长这样：
这样的做法很传统，最大的局限点是2个：
1.台盆不够大：真实生活中，一个小台盆根本摆不下化妆品护肤品，加上牙刷啥的更乱了；
2.通风采光不够：只能靠浴室那面窗，但还隔着一扇门，实际效果也一般。
知道了这个问题，你就会知道翡云悦府的卫生间有多惊艳——
无论是约120平还是约140平边套户型，这次华润都做了一个超级亮点，就是「卫生间台盆飘窗化」：
项目在卫生间做出了两面飘窗，很多人都会吐槽飘窗没啥用，但把台盆设计在了飘窗上，将拘谨的卫生间空间无限释放：
（建面约140平样板房实拍图）
140平面积段做出双台盆绝对是一个了不起的事情；通过增加的飘窗附赠空间，主卧做出了双台盆，在同面积户型上可谓遥遥领先。
我们前面就提到，卫生间都会标配台盆+马桶+淋浴3要素，但现在台盆空间被放在了飘窗上，原本台盆的位置就空出来了，足够满足女性用户的另一个痛点：
梳妆台成为第4个要素装进了卫生间，实用性一下就提升了。
顺着梳妆台这条线，我们继续来看下一个连锁引发的亮点：
原本梳妆台都要放在卧室空间，但这样就吃掉了原本衣柜的位置，收纳空间变小；
但现在因为台盆放在了飘窗上，梳妆台就可以放进卫生间，所以卧室内的衣柜空间丝毫不受影响，实用性大增。
收纳空间的亮点可不只是多了面衣柜这么简单，在房间的各个角落都被塞进了很多意想不到的收纳细节——
比如我们前面提到的卫生间台盆飘窗化，在飘窗侧墙位置还标配有内嵌式收纳柜，足够放下日常用品的同时，两面都是镜子也方便随时照镜子：
（建面约120平样板房实拍图）
又比如在公区的次卫墙体中也做了隐藏式的收纳柜，塞满抽纸盒卷纸易如反掌：
（建面约120平样板房实拍图）
又比如在厨房柜体底部还设计了脚踢柜，不浪费一丝丝空间：
（建面约120平样板房实拍图）
相比之下，厨房的袋鼠抽、洞洞板拉篮和抽拉置物架都显得那么平平无奇，嘉格纳双开门冰箱也看着像是点缀了：
（建面约120平样板房实拍图）
（建面约120平样板房实拍图）
翡云悦府不仅在收纳上花了大功夫，在很多细节上都让人感觉到设计师真的是以真实生活场景来思考，如何提升日常体验——
在所有顶柜中设计的镜子让你不用踮起脚也能看到是否有遗漏物品，对于个子矮的朋友来说应该特别能体会这面镜子有多实用：
（建面约120平样板房实拍图）
又比如岛台，这张照片是坐在餐桌上拍摄的，岛台内凹下设计了一排插座，这样即使插上咖啡机、面包机或者热水壶也不会让插头露出台面，美观也好用：
（建面约140平样板房实拍图）
一个好的产品不仅是衡量硬件材料，更应该是好用的、好看的；
翡云悦府在审美在线的前提下，在实用性上做出了颠覆性的创新：
飘窗不再是飘窗、梳妆台也不再无处安放，在一样的面积下做出了更多的功能，这就是值得称赞的地方。
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