两会期间，政府明确“促租赁”基调，从夯实供应端基础、保障租客权益、引入金融支持等多个维度，全方位破除住房租赁行业的发展阻碍。在此宏观导向下，各地迅速响应，积极行动。
一方面，地方政府密集出台相关政策、公布年度住房租赁市场发展目标；另一方面，企业积极布局，现有品牌加快项目入市，新品牌也踊跃投身租赁市场，各方力量共同发力，完善城市租赁住房发展体系。基于此，克而瑞长租于一季度这一特定市场节点，紧密追踪行业动态，将从政策端、市场端、投融端、企业端等维度持续展开全面梳理与深入剖析。
政策篇
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市场篇
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投融篇
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企业篇
01TOP30企业规模稳健增长房企系占比下滑，资管系、国企系稳增截止2025年一季度，TOP30企业的开业规模约127.6万间，相较去年124.9万间，环比增长2.12%；同比去年109万间的开业规模，同比上涨16.92%。TOP30企业依然保持稳健的增长势头。
图：2022年-2025年Q1 TOP30住房租赁企业开业规模情况
数据来源：克而瑞长租
截止2024年末，TOP30租赁企业的管理规模超179万间，环比增长2.53%，同比增长12.95%，租赁企业规模拓展仍保持稳健步伐，为租赁市场的持续发展注入了新的活力。图：2022年-2025年Q1 TOP30住房租赁企业管理规模情况
数据来源：克而瑞长租
02地方国企加速驱动产品迭代构建品牌生态在2025年"十四五"住房保障体系收官与REITs常态化发行的双重机遇下，地方国企持续加速从"规模建设者"向"品质运营商"转型，通过产品体系迭代升级、自有品牌矩阵打造及跨领域资源整合三重路径，构建可持续运营能力，为保障性住房高质量发展注入新动能。
在产品力进阶方面，呈现"智慧化+模块化+精细化"三重升级路径。如郑州城发安居与合肥安居的2.0产品体系，通过空间重组和智能系统植入，构建租赁住房新标准。此外，新投海瑜公寓2.0产品引入装配式装修，并更加关注收纳空间和房屋颜值等复合功能性，以此提升自身产品市场竞争力和影响力。
在品牌化输出方面，企业通过首发项目建立产品坐标系。如湖北联投新青年集团手册2.0首个指导项目落地，津投资本推出"遇见/遇境"双产品系，显示品牌化运营从个案试水转向系统打法。
在合作生态构建方面，国企公司积极探索轻资产合作模式，旨在打开增量空间。如宁波北仑城投联合挚青亚太、瓴寓国际成立专业运营平台——仑寓公寓，这种"国资平台+专业机构+产业资本"的铁三角模式，将重塑保障性住房的运营格局，推动行业高质量发展。
表：2025年一季度典型国企平台品牌动作
数据来源：企业披露信息，克而瑞长租整
03头部企业从规模导向到利润导向“主动调租”+“空间运营”赋能整体收益
在一季度期间，各大企业陆续披露2024年业绩报告，于住房租赁领域的发展态势呈现出显著差异。以行业头部企业万科泊寓和龙湖冠寓为例：
龙湖于3月28日公开披露的财报数据表明，2024年该公司运营业务的不含税租金收入达135.2亿元，较上一年度增长4.5%。在收入构成方面，商场、长租公寓以及其他收入的占比依次为78.8%、19.6%和1.6%，运营毛利率为75.0%（该数据为商业、长租等运营板块合计数据，未单独拆分）。对比企业过往数据，2022年运营毛利率为75.6%，2023年运营毛利率为75.9%。由此可见，2024年运营毛利率较2023年同比下滑0.9个百分点 。万科泊寓于1月在官微披露了2024年全年的经营数据，显示截止2024年12月，管理项目前台GOP利润率为89%。对比企业过往数据，2024前三季度GOP率89.4%，2023全年GOP利润率达88.4%。由此可见，2024全年相对前三季度下滑0.4个百分点。
而利润率出现小幅回调，除企业自身存在的差异化因素外，主要归因于行业竞争压力下的租金走势。这一结论主要基于两大因素考量：其一，从经营效率维度审视，近年来企业出租率基本稳定维持在95%以上，未出现显著波动；其二，运营成本处于持续优化状态，并未上升。以泊寓为例，其2024年前三季度自有渠道获客比例提升至87.6%，单房运营成本同比下降6.2%。这表明在经营效率稳定向好的情况下，租金走势成为影响利润率的关键外部因素。
基于上述背景，在优化利润率方面，预计企业未来战略将从以往侧重“节流”逐步转向重点聚焦“开源”。一方面，通过实施项目的优胜劣汰策略以及主动进行租金调整来达成。对于在运营过程中表现欠佳的项目，采取闭店或者重新整合经营资源以实现效益提升的举措；而针对优质项目，则依据区域
供需逻辑，适度提高租金定价。据相关信息披露，自开年以来，已有某头部大规模企业制定“年内租金预期上调5%”的目标规划，这一行为标志着该企业未来发展方向将从过往以“规模导向”为主，逐步过渡至以“利润导向”为主。鉴于头部租赁企业在整个行业发展进程中所具备的典型风向标作用，预计这一战略调整行为不仅对各运营商发展能起到正向带动作用，同时还有利于推动行业朝着持续、健康、可持续的方向发展。
另一方面，企业还将进一步加大在空间运营领域的布局力度，借助非房多经业务收入来助力总营收的提升。具体而言，可通过打造诸如 24H 智能便利店、自助售货机等自运营业态，实现商品销售从而获取额外收益；同时，还能够通过与第三方运营商开展合作的模式，采用固定点位出租、联营分成、品牌联名运营等多种形式来拓展盈利渠道。
表：社区典型空间运营模式分类梳理
典型案例如郑州城发鼎盛美寓在一楼公区成功引入“库迪”咖啡品牌，双方采用固定点位出租+经营收益抽成的模式展开合作，据调研，该模式下的店铺多经收入约占项目总营收的1.0-1.5%左右。又如重庆渝中人才公寓·泊寓化龙桥店引入“TASTE OF BOYU——泊寓知味” 早餐店，同样采用固定点位出租模式，泊寓按约定收取固定租金，早餐店的日常运营则由管理者全面负责，预计项目内部场地及广告位租赁收入约占项目总营收的1%左右。这些成功案例为行业内其他企业在拓展盈利途径方面提供了极具价值的参考范例，预计未来将会有更多企业积极投身于空间运营以及非房多经业务收入领域的探索，从而推动整个行业盈利模式不断创新与完善。
图：郑州城发鼎盛美寓一楼原始图与引入库迪咖啡展示图
—THE END—
（文章内容仅为作者个人观点，不代表所在企业观点）
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