全球贸易战爆发，中美贸易争端尤为激烈。
在此背景下，中国房地产市场将何去何从？
估计很多人都对中国楼市走势更加担忧了。
贸易战抑制购房需求
先说说利空方面，其影响的逻辑较为简单直接。
贸易战爆发后，中国老百姓的买房能力和买房预期进一步减弱。
目前，美国是中国的第二大贸易伙伴，仅次于东盟。2024 年中国向美国出口商品的总金额达 5000 多亿美元，其中顺差为 3000 多亿美元。
按照当前中美贸易战的激烈程度，2025 年中国对美国的贸易出口量极有可能大幅下滑。
试想一下，美国对中国加征超过 100% 的关税，如此大幅度的成本上升，中国的出口商、美国的进口商以及美国的消费者根本无法分摊。
此前向美国出口商品的中国企业，要么必须寻找新的国外客户，要么将商品转而卖给国内消费者。
但无论是开拓国外新客户，还是转向国内市场，短期内都很难弥补损失的客户量。
这就导致相关的生产商、销售商和出口商生意受损，其从业者收入下降，甚至面临失业风险。
这使得他们即便原本有买房的打算，也会因失去购房能力而无法实现；或者即便暂时有积蓄具备购房能力，但考虑到未来外贸出口行业的下滑可能导致自身收入降低，甚至工作不保，也不敢轻易买房。
而外贸企业较多、出口对当地经济带动作用较大的地区，主要是东部发达城市，这些城市恰恰是全国楼市止跌回稳和反弹的主力军。
贸易战爆发后，这些城市和地区的房地产市场形势由好变差，甚至可能进一步恶化。
新一轮宏观政策宽松呼之欲出
不过，贸易战对楼市也存在利好因素。
只是这种利好是间接的、隐性的，需要一段时间才能显现出来，普通百姓可能暂时察觉不到，所以需要我来给大家科普一下。
贸易战爆发后，中国的出口会受到冲击，出口规模收缩。
2024 年，中国外贸出口同比 2023 年增长了 7% 左右，增速明显超过 GDP 增速，对中国的 GDP 形成了显著的拉动作用，贡献度较高。
但如果中美贸易战没有缓和的迹象，2025 年中国外贸出口相比 2024 年将会下滑，这将拖累中国的 GDP 增速，对经济的贡献变为负值。
据相关测算，贸易战对 2025 年中国 GDP 增速的拖累幅度可达 1 - 1.5 个百分点。
今年，我国设定的 2025 年度经济增速目标约为 5%，受贸易战影响，这一增速可能会降至 4% - 3.5%。
按照我国的惯例，一旦确定了经济增速目标，就一定要努力完成。
就像去年二季度和三季度经济增速下滑超预期，九月底便出台了相关政策，最终四季度经济增速明显上升，成功实现了 2024 年年度 GDP 增速 5% 的目标。
今年也是同样的道理，即便遭遇外部冲击，5% 的 GDP 增速目标仍要达成。外需出现明显缺口，就需要依靠内需来弥补。
扩大内需有很多途径，其中消费和房地产是中国内需的两大关键驱动力。
接下来，国家会出台一系列刺激内需、扩大消费、稳定房地产市场的政策，这对楼市而言无疑是利好消息。
其实，在今年三月份的两会提振消费专项行动方案中，就已经涉及房地产相关内容。方案提出：
要更好地满足住房消费需求，持续推动房地产市场止跌回稳，加大城中村和危旧房改造力度，充分释放刚性和改善性住房需求潜力，允许专项债支持城市政府收购存量商品房用作保障性住房，落实促进房地产市场平稳健康发展的相关税收政策，适时降低住房公积金贷款利率等。
需要指出的是，在过去楼市繁荣、平稳发展时期，一般较少提及刺激买房和消费。
在过去很多年里，只有在 2008 年底到 2009 年期间，为应对国际金融危机，当时的相关文件和高层决策中提出要促进住房消费，支持购房需求。时隔十多年后，再次重启对购房消费的支持，国家的政策意图十分明显。
接下来，政策重点会聚焦在刺激购房需求和推动房地产去库存两方面，以此促进楼市止跌回稳。
在刺激购房需求方面，重要举措包括拆除旧房、建设新房。
房地产投资严重拖后腿
在房地产去库存方面，会加大地方政府收购存量新房用作保障房的力度。房地产行业经济规模庞大，涉及众多行业和产业，不仅与消费密切相关，还涉及投资领域。
房地产开发投资是全社会固定资产投资的三大重要组成部分之一，另外两大组成部分是基建投资和工业投资。
通过下面这张图，我们可以直观了解房地产投资与宏观经济的关系。
图中蓝线代表房地产投资增速，红线代表全社会固定资产投资增速。
可以看出，自 2022 年以来，房地产投资增速一直为负值，近两年约为 - 10%，大幅低于全社会投资增速，严重拖累了整个投资领域，进而影响宏观经济。
回顾过去十几年，还有另外两次房地产投资拖累经济的情况：一次是在 2014 - 2016 年，房地产投资增速虽低于全社会固定资产投资增速，但只是增速回落，并未出现负增长；
另一次是在 2008 年国际金融危机爆发后，同样出现房地产投资增速低于全社会固定资产投资增速的情况，且当时投资增速大幅下滑。
在前两轮房地产市场低迷时期，房地产投资严重阻碍了经济发展。为了稳定经济并推动房地产走出低谷，政府出台了大量政策刺激楼市。
当前的情况与之类似，并且还遭遇了贸易战这一 “黑天鹅” 事件。
因此，在未来几个月，房地产政策必然会大幅放宽，以促进房地产市场止跌回稳，这对楼市来说是利好。
新一轮房地产新政方向确定
房地产政策最新动态来了，相关信号已经发出。
4 月 15 日，重要领导在北京进行调研。
此次调研主要涉及两个地方：一是在大悦城商场，对相关产品的外贸出口和内销情况展开调研。显然，在近期贸易战爆发后，外贸出口成为经济领域的热点话题。
二是在某科创社区，对人才公寓进行调研，该人才公寓是通过收购县城的商品房项目转化而来的。这次调研表明，国家高度重视房地产以及住房保障领域的新动态。
将存量商品房用作保障房，是 2024 年 “5・17 新政” 推出的政策。
在今年两会的政府工作报告中，进一步要求地方细化相关措施，放宽项目收购门槛，大力推动该政策尽快落地实施，领导在调研中也着重强调了此事：把存量商品房用作保障性住房，是促进房地产市场止跌回稳、保障和改善民生的重要举措。
具体体现在两个方面：一方面，收购存量新房有助于为房地产市场去库存，新房库存消化得快，有利于楼市止跌回稳；
另一方面，收购商品房用作保障房，人才公寓就属于保障房范畴，这是改善民生的有力手段。
所以，做好收购存量房用作保障房这件事，能够起到一举两得的效果。
同时，领导还指出，要及时研究推出新的支持措施。
这既呼应了今年两会上关于盘活存量房用作保障房的政策方向，又释放出新的信号，意味着在未来一段时间，在盘活存量房方面，还会有更多利好措施陆续出台。
此外，领导还强调：当前和今后一段时期，我国房地产市场仍具备较大的发展空间，需要进一步释放市场潜力。
领导此次在北京调研，重点关注外贸和房地产这两个领域，这也反映出目前国家高层最关心的两大方面。
虽然努力稳住外贸，但中美贸易战爆发后，对美出口的缺口很难通过其他途径完全弥补。
而房地产是扩大内需的关键抓手，目前房地产市场尚未完全回稳，完全可以出台更多有利政策，推动房地产市场提前回稳，这对于今年扩大内需、稳定消费具有重要意义，能创造新的增长空间。
只要政策落实到位，房地产新增的 GDP 规模有望对冲掉大部分因对美贸易萎缩而形成的 GDP 缺口。
通过此次调研活动，我们可以把握两点：
第一，今年四月底的高层会议，房地产政策的口径极有可能进一步放宽。
第二，在房地产政策持续扩容、加力的过程中，收购存量房作为重要抓手，必定会有新政策出台，支持各地加快落实这一举措。
未来半个月到一个月，房地产政策值得我们高度关注。
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