让开发商惧怕的配售型保障房在一线城市入市了，事实上真的如此可怕吗？

3月21号，广州市启动首批配售保障房，打响一线城市配售保障房入市的第一枪，历经一年多的政策倡导与推进，配售型保障房真的在一线城市“登陆”了。此次广州入市的配售保障房共两个项目：萝岗和苑、嘉翠苑，两个项目共计1336套房源，价格分别是15800元/平米、17300元/平米，相当于周边二手房价格的5折，在广州这样的一线城市一字头的房价吸引力非常大。

从目前来看，北京、上海、深圳还未正式开始推售配售保障房，但是也在大力的筹建过程中，根据政策的要求预计今年也会陆陆续续上市。那么，一旦上市会对市场造成多大的影响，我们认为来自于以下几个因素：

第一、跟推出的体量有关

首先，只有具有一定规模的量才会对市场产生明显的影响，如果只是少量的入市试水，不会对市场产生大的影响。

第二、跟推出节奏有关

从已推售的城市来看，尽管配售保障房筹措量较大，但是入市节奏缓慢且分散，每一批次体量有限，对市场影响并不明显。

第三、跟房源的筹措渠道有关

最初的规划是通过划拨土地新建配售保障房来增加市场的供应规模，这种筹措模式会对市场造成一定的冲击。但去年很多城市并不是通过新增新建配售保障房的筹措渠道，而是通过收储存量住房的做配售保障房，这种模式对商品住宅市场影响就会大大降低。

第四、跟配售保障房的流转方式跟回购模式有关

第四点影响最为重要，目前广州给出两个模式：一是按照1%的折损由政府来回购，如果按照10年持有期限来计算，最终卖出价相当于打九折。二是设置3年限售期，3年之后体系内流转，只能再卖给符合配售保障房资格的人群，且明确规定流转价格不能高于购入价格。不管哪种模式卖房价格一定会低于购买价，也就是说这类住房仅有消费品的属性，没有任何金融属性，也能推算出消费客群不会长期持有，仅仅作为短期内过渡。

通过以上分析，我们能够看到配售保障房对市场的冲击并没有想象中那么大，随着好房子以及以新的住房建设规范的落地，给开发商开辟出了新的产品赛道，只要把握好投资的风险控制，打造出有引领性的高品质住房，房地产开发领域还有广阔的发展空间。

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