房地产市场仍有很大发展空间|EH视点【2025年4月第3周】|债转股|公司债|房地产市场|房地产行业|股权|融资|贷款

亿翰视点（4月第3周）

政策速览：青岛推出12项新政刺激楼市，住建部重点解决住宅工程普遍存在的质量问题

融资信息：境内债发行规模大幅上涨，融创中国“债转股”化解海外债风险

研究成果精选：3月销售改善不明显，开发投资额连续下降39个月（2025年1-3月）|月读数据【第86期】

政策速览：青岛推出12项新政刺激楼市，住建部重点解决住宅工程普遍存在的质量问题

2025年4月第3周，地方政策继续促进需求释放。合肥优化公积金政策，取消普通住宅与非普通住宅贷款区分，支持购买保障性住房使用公积金，并提高贷款额度等；苏州调整公积金贷款政策，对多子女家庭及购买改善型住宅的缴存人上浮贷款额度；成都保障性住房政策的落地，明确保障对象、配售价格及封闭管理等规定，部分区域已开启申请通道；青岛推出12项新政策刺激楼市，包括购房补贴、低月供贷款产品等。还发布住房“以旧换新”方案，计划收购1200套二手住房用作保障性租赁住房，鼓励群众卖旧买新，带动新建商品住房销售，促进房地产市场健康发展。

中央层面来看，住建部印发通知，要求严格施工图设计文件审查，将隔声、防串味、防水作为审查要点，对住宅质量监管进一步升级，着力解决住宅工程中普遍存在的质量问题。

李强总理在北京调研时指出，收购存量商品房用作保障性住房，是促进房地产市场止跌回稳、保障和改善民生的重要抓手，要给予城市政府更大自主权，及时研究推出新的支持措施。他还强调，当前和今后一个时期，我国房地产市场仍有很大的发展空间，要进一步释放市场潜力，着力推动“好房子”建设，加快构建房地产发展新模式，促进房地产市场平稳健康发展。

总的来说，当前房地产市场仍处在调整阶段，房地产需求还需要释放，中国的消费结构还处在升级过程中，城镇化还没完成，房地产市场的需求空间尤其是好房子的市场需求空间还比较大。

图表：2025年4月第3周地产重点调控政策

资料来源：亿翰智库

融资信息：境内债发行规模大幅上涨，融创中国“债转股”化解海外债风险

E50房企本周共在公开市场上发行了64.15亿元的债务工具，较上周增长141%。具体为，华润置地完成发行20亿元中期票据，票面利率为2.2%，期限为5年；苏州高新发行3亿元公司债，票面利率3.2，期限2年；中海地产发行共计20亿元中期票据，该期票据分为两个品种，品种一发行总额5亿元，票面利率1.9%，期限5年。品种二发行总额15亿元，票面利率2.38%，期限10年；保利发展发行7亿元公司债，票面利率2.39%，期限3+2年；首开股份发行两笔公司债，共14.15亿元，其中品种一发行总额8.15亿元，票面利率3.2%，期限2+2年。品种二发行总额6亿元，票面利率3.65%，期限3+2年。

本周E50房企暂无银行贷款。

企业事件方面，融创中国的债务重组有了新进展。4月17日，融创发布公告称，针对总规模约95.5亿美元的境外债务重组，已取得重大进展，持有债务本金约13亿美元的初始同意债权人已签订重组支持协议，持有债务本金超10亿美元的债权人正在进行签署程序，支持债权人合计持有债务本金占现有债务本金总额约26%。融创现向其他债务持有人寻求更广泛的支持。

融创此次重组方案的一大亮点是“全额债权转股权”。公司向债权人分派两种新强制可转债（新MCB），一类将获分配转股价6.80港元/股的新MCB，可在重组生效日起转股；另一类将获分配转股价3.85港元/股的新MCB，可在重组后18～30个月内转股，该类总量不超过债权总额的25%。

同时，应部分债权人建议，债务重组方案推出“股权结构稳定计划”，向主要股东提供部分附带条件的受限股票，主要股东在6年内仅获得该等受限股票的投票权等极其受限的权利，除非达到特定限制条件，否则不能处置、抵押、转让受限股票。通过该计划，主要股东股权比例维持在一定水平，避免过分稀释。

在3月28日的业绩会上，董事长孙宏斌表示“争取在下一个阶段，彻底化解境外债务风险”。若此次境外债务重组方案顺利通过，融创中国将成为中国房地产行业首个实现境外债100%“债转股”的大型开发商，将大大减轻公司债务压力。

图表：近期E50房企融资额及融资方式（亿元）

资料来源：亿翰智库

注：境内债包括公司债、中期票据、短期融资券等境内债券，非银融资包括信托贷款、非标债权、股权融资等非银行贷款的融资。

图表：4月第3周E50房企融资详情

注：境外债已换算为相应的人民币单位

研究成果精选：

“扩张+深耕”双料标杆，这家企业凭什么？

新城控股2024年实现营收890亿全年交付超10万套物业

金地集团熬过来了吗？