杨浦滨江高端市场

世界级科创承载区

大桥东九宫格核心区

外滩序产品3.0迭新之作

保利·海玥外滩序BUND98

建面约100-128㎡滨江低密洋房

4月15日下周二起开放样板间！

前期错过网红新房外滩序产品

这次机会又来了！赶紧抢先约！

售楼处电话：400-806-1558【预约☎】

保利外滩序这个IP一直都很炸眼。

去年保利外滩序45认筹，认筹率飙到726%，比徐滨汇元玺、陆家嘴滨江凯旋门等网红盘还猛，成为2024新房认筹率老大。保利外滩序88也不例外，火的一塌糊涂，认筹现场就跟在抢菜一样。

保利外滩序88认筹现场

保利外滩序售楼处电话：400-806-1558【预约☎】

杨浦滨江低密洋房真有这么大魅力吗？刚好上周保利外滩序98开样板间，我们也去实地探盘。

看完之后我只能说，它的认筹率还是会爆。

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总价段控制王，热度持续爆表

为什么说保利外滩序98能延续高热度，我觉得最核心的还是它面积段、总价段控制的太好。

100平的1100-1250万，128平的1600-1700万，这两种产品，市场需求都特别大。

保利外滩序100平三房

先说100平，不用想，这肯定是率先被抢光的。

毕竟上海新房涨价速度太猛了，内环新房的准入门槛从10万抬到了12万+，买大户型压力太大。

现在，100平小三房咸鱼翻身又变成头牌花魁，每每新房入市，100平都是秒清的。

另外，新房价格香不香，也靠同行衬托。靠近中环的中海云邸都要1100万+，内环旁+滨江+低密洋房，一样价格也能买到，地段还更靠里，还要什么自行车？

保利外滩序128平四房

再说128平，这个热度也会大，因为新房做128平四房的就很少。

中海云邸做的148平四房，翎翠滨江143平四房，外滩源筑145平四房。

拿中海云邸举例，它148平要1800-2000万，这个价格去化压力就很大，因为同价位有些二手次新的四房，往往地段更好、品质看得见、也不需要等待交房。

但1600-1700万能买到新房四房，诱惑力就强得多。即使这个面积做4房会很小，也一样有人愿意买，因为这个价位几乎是买不到品质好的二手次新4房的。

基于总价段和面积段的绝佳控制，保利外滩序98的去化一点问题都没有。

再加上又是“滨江洋房”（洋房天然对买家有更强的吸引力），样板间也做的非常用心，所以热度很大。这些就不展开了，大家去实地看都能感受到。

不过，如果我们从市场热度、精致的样板房中跳脱出来，从产品力、板块潜力的视角来看，保利外滩序98也存在缺点。

保利外滩序98，有没有未来？

从产品角度看，保利外滩序虽是洋房，但跟一些二手次新比，还是有差距。

以陆家嘴锦绣前城、张江华发四季举例，这类洋房有几个特点：

楼栋间距大、绿化景观多。陆家嘴锦绣前城楼间距有60米；一些洋房小区会配会所或露天泳池，比如华发四季；洋房面积多为130、140平以上户型为主，得房率高，顶楼赠送大面积露台，1楼赠送大面积的花园等等。

洋房大多以高端改善圈层为目标客群，小区居住舒适度、楼盘品质相对都更好。

陆家嘴锦绣前城

张江华发四季

保利外滩序单价12万，并不便宜，但整体产品力很难达到洋房产品的标准。

首先它的地块就很小，做了7栋楼+公租房后，做不了会所，也很难做组团绿化造景，几乎没有公区，整体档次很难拔高。

也是因为地块小，楼栋排布也很密，除2#楼王，其它楼栋楼间距都不大，据说最近的只有10几米。

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其次，保利外滩序98以小户型100平为主，最大也只有128平（占比30%），这两个面积段放在传统洋房市场里是偏小的，得房率78%也不算高。

洋房应该有的一些附加价值，也没有给到。顶楼没有露台，加了一个闷顶，只能作为储物空间。1楼加了地下室和花园，但花园只有10平米……小到可以忽略不计。

所以，保利外滩序98的王牌还是性价比，产品力和舒适度并不是突出的优势。

除了产品力，我们再看下板块发展潜力。

保利外滩序三个兄弟盘45、88、98，位置最好的是其实是45。它旁边就是阳光城滨江悦、圣骊河滨苑等二手次新，还靠近18号线丹阳路站和滨江商业，自住方便，再加上45洋房体量只有2栋楼，所以当时认筹率就爆了。

外滩序98位于的大桥东社区，不确定因素就多了，对于楼盘的目标客群来说，配套不完善是很大的抗性。

12号线宁国路地铁站，走路至少要预留15分钟；周边没有规划的商业，百联的商业几乎可以忽略；现在也没有学校…

要说优势，大桥东社区未来界面会比较干净，这一片以后都是低密度的住宅（除了浦江之星），商办和学区配套都有规划，自住比较舒服的，不会像88地块那样老破小一堆，想拆都很难。至于整体板块价值的提升，就依赖杨浦滨江段规划的兑现了。

价格逻辑&选房顺序预判

保利外滩序98预计是5月中旬认筹，现在一房一价还没有出来，我们根据目前已有的一些消息来预判一下选房的情况。

保利外滩序98的价格挺有意思，顶层带闷顶，以及1楼带地下室、花园的房子承担了整体溢价，单价最高，释放更多性价比给标准层。

其次，标准层中间套和边套的差距也拉开了，边套主卧有270°转角飘窗，套数又比较少，同样作为一个溢价点拉开价格差，据说边套和中间套价差在70-100万/套。

这样一来100平中间套性价比就凸显出来了，直接能和中海云邸抢客户。

到时候选房现场，预计性价比最高的100平中间套率先去化。毕竟1100万就能买到内环边100平小洋房，性价比还是很高的，如果你只想要新房，只考虑自住，那么它确实是不错的选择。

至于128平，去化难度相对就要高一些。参考88地块的去化情况，也是100平先卖完，一些128平的房源甚至被剩下。毕竟1600-1700万这个总价段，可以看一些位置更好的二手次新了。

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