2025年开年，上海楼市在分化中回暖。

低总价老破小卖爆了，市区次新房涨价了。

甚至一些带学区的老破小，涨幅不亚于次新房。

比如徐家汇的南丹小区（对口交大附小+徐汇中学），1房小户型，不到一个 月单价上涨1.7万/平，总价上涨58万。

传出拆迁预期的老破小涨得就更猛了。

崂山二村，因为陆家嘴东扩的消息，成交单价从7万多涨到了9万多。

江南新村，传出要接棒东安一二村拆迁，房价从9万多跳涨到12万多。

最不被看好的老破小，真的全面爆发了吗？

市区老破小，确实涨了

首先要肯定的是，今年一季度市区老破小的价格确实回升了。

我们对比了不同类型的房子近年的成交价情况。

发现市区老破小今年一季度较去年最低点，成交价整体上涨1.5%，仅次于市区次新房。

从数据上看，自去年12月份开始，市区老破小成交价格指数就有回升趋势了。

今年以来更是实现量价齐升。

这背后有拆迁、升学等多重因素做推手。

拆分来看：

学区和非学区老破小均有所回升，学区回升力度更大。

两方面原因：

一个是学区老破小之前泡沫比较大，价格跌得比较狠。

2020年，上海幼升小、小升初，民办学校实施摇号招生。

这一年也是 小初升学大年。

一时间学区需求大增，XQ房价一路飞升。

当时全市顶级学区静教院，溢价高达500万。

海防村，对口静教院的最热门小区，也是唯一低总价可上车的小区。

27平的小户型，卖出了23.8万/平的单价。

溢价最夸张的时候，市民新村，1965年的老破小，都能卖到35万一平。

这个小区对口上外黄浦外国语小学+大同初中，黄浦双一梯队学区。

再加上有市中心的地段加持，小户型卖出了天价。

总之，挂户口的学区房是面积越小，溢价越高。

直到2023年，全国人口持续负增长，学校关停潮愈演愈烈。

全国楼市暴跌潮来临，上海XQ房价大幅回撤。

从高兴花园的“血崩”开始，房东砸盘，恐慌抛售。

这些曾经的最强王者，从领涨到领跌，从一房难求到降价甩卖，无一例外。

很多学区老破小比起最高点下跌40%都很正常，大部分都是直接腰斩。

长久以来建立的学区溢价，被狠狠挤干。

第二个原因就是升学季。

年前年后这段时间，学区房需求高涨，挂户口老破小成交量飙升。

有量就有价。

只要分配制度不发生根本性改变，优质学校入学资源依然极度稀缺。

需求真实存在，学区就具备购买价值。

所以当市场有回暖迹象时，那些坐拥顶级学区的老破小，自然也能率先起风。

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价格回升，不代表安全

需要注意的是，这种周期性的价格回升并不代表安全。

市区老破小学区成交价，在升学季过后还有重新向下的可能。

从个别小区的成交价趋势已经能看出端倪：

同一个小区，挂户口1房小面积的成交价近期是提升的。

但大一点面积的2房，可以挂户口+自住的房型，成交价是下降的。

比如对口福山外国语小学+建平中学西校的浦东梅园三街坊：

中区33平的1房，成交从358万涨到370万。

高区48平的两房，成交单价从9万跌至8.8万。

梅园四街坊，中区49平的两房，成交总价从450万跌至439万。

潍坊九村（对口明珠小学B区+洋泾中学东校），高区29平的1房，成交总价一路下降。

低区37平的1房，2月成交总价接近去年10月。

高区48平的两房，成交总价从332万跌至328万。

这样来看，在一季度升学季过后，挂户口需求减弱后，学区老破小的价格可能重新进入下滑。

因为不考虑学区使用价值，只考虑居住价值，老破小价格支撑度还是不足，二季度下行压力仍较大。

除此之外，低总价老破小成交量变大的同时，挂牌基数也在变大。

今年春节后上海二手房挂牌量加速上升，又回到了22万套左右的高位。

这其中就是大量的老破小在持续挂牌。

上海楼市至今还没有止跌的主要原因，也是低总价老破小越卖越多。

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老破小，还值得买吗？

现在市场上对于老破小“抨击”集中在几方面：

一是房子太老，年久失修，户型奇葩，居住体验差。

二是基础配套不行，物业管理一般、没有停车位。

就是这样被很多人看不起的老破小，依旧是多数人“遥不可及的梦”。

现实世界里，每年在上海买1000万以上房子的群体，绝对不是主流，而是头部。

在上海二手的真实市场，300万以下总价段的二手成交是绝对主力，300-500万是次主力。

不是那么多人想买低总价，而是很多人只能选择低总价。

对买家而言，老破小是最低门槛，是真实世界需求最多的刚需产品。

但即便是刚需，也不能无脑冲。

买老破小，还是要看“有无价值”。

如果是三四线城市，老破小的公允价值会大打折扣。

因为房价基数的存在，市区新房次新房并不会和老破小拉开太大的差距。

但北上广深这样的一线城市并不是。300万的市区老破小，已经是上车的最低门槛了。

所以老破小能不能买，本身就是要看城市能级的。

同时也要看板块的区位和潜力。

如果是郊区老破小，比如金山、松江老城的XX村XX弄，劝你就别碰了。

道理很简单，这些区位老破小的定位，是尴尬的。

愿意到郊区置业的，要么是追求更低总价里的更高品质，要么是追求资产配置潜力。

这种远郊没有未来的老破小，最后可能都会成为滞销钉子户。

而中内环的老破小如果地段还不错，还配有顶级学校，有产业+学区+高租金的优势加持，从投资的维度看是可以考虑的。

如果你最近几年孩子念书要用，那更是刚性需求。

还有一种需要避免的，学票溢价还没挤干净的老破小，现在买，还是有点危险。

后面升学季过后，如果市区老破小价格重新下滑，房东开始降价甩卖。

对于购房者来说，完全可以挑挑捡捡，甚至去谈价格谈周期。

总的来说，低总价老破小虽然是上世纪的产品，但如果市场不能有效提供替代品，那它可能还会生生不息。

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小结

相信现在市场上关注并且想下手买入老破小的人不在少数。

有的图便宜、有的博拆迁、有的当投资。

大部分人都是想抄底。

毕竟很多老破小已经进入过去8年来估值的最低谷。

但买老破小仍需谨慎再谨慎。

相比新房和次新房，老破小的抗跌性非常弱。

同时还面临着房龄老化，户型缺陷等问题带来的高昂的维修成本。

部分市区老破小的性价比可能还不如郊区新房。

那些远郊或非核心地段、缺乏卖点的老破小，还会面临长期阴跌。

总之，老破小只适合那些预算有限、对交通或学区有特定需求，或者能接受低增值潜力并打算长期持有的客群。

在房子回归居住属性的当下，建议每个买房人都能结合需求，谨慎购房。

注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。

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