————✦越秀江湾潮起✦ ————

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越秀·江湾潮起位于广州海珠创新湾核心区大干围板块，地处粤港澳大湾区中轴，正构建“一区一谷一湾”创新发展新格局，东部以琶洲试验区为龙头，南部以创新湾产业集聚区延伸发展，实现世界数字创新岛的区域想象。

越秀·天荟江湾地块分为ABCDEF地块，其中AB地块已经建设成为如今的天荟江湾公寓项目。E组团地块打造了越秀·天荟江湾|天樾江景大平层，F地块正在打造商业MALL。

项目基本信息

项目占地面积：15489平，建筑面积：60398平

绿化率：20％，容积率：4.17

规矩栋数：4栋，总户数：443户

车位：733个，车位比：1：1.47，总层高：37层

首推户型：90-125-160-190平，3-24楼为低区，2梯4户，有90-120-160平，25-37平为高区，2梯3户，有120-160-190平户型

越秀江湾潮起所处的地段十分优越，它位于海珠创新湾的大干围板块，处于广州城市新轴线、珠江后航道和中大国际创新谷三轴交汇处。

这里不仅是城市未来重点打造的生态宜居、经济活跃、文化繁荣的滨水区域，还坐拥南面看江视野，三江交汇，能欣赏到约 2.4 公里的珠江美景。

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从交通便利性来讲，在建的地铁 10 号线大干围站距离项目直线距离约 650 米，预计今年通车后，可快速直达中大、五羊邨、体育西等重要区域，串联起天河、越秀、海珠、荔湾四大组团中心区，对于在中心城区工作的上班族来说，通勤将变得更加便捷。

周边配套方面，项目也在不断完善。旁边占地约 1.7 万㎡的滨江公园与约 2.3 公里环岛路步道，为业主提供了休闲漫步、亲近自然的好去处；

教育资源上，项目 500 米范围内规划有一所 66 班完全中学，周边还有南武小学、海珠外国语实验中学附属第二小学、广州第九十七中学等，虽然具体学区划分尚未确定，但丰富的教育资源为孩子的未来提供了更多可能。

医疗方面，中山大学孙逸仙纪念医院南院区、珠江医院、广医二院等也在项目周边，为业主的健康保驾护航。

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在产品设计上，越秀江湾潮起亮点颇多。采用大面铝板线条与大面积玻璃打造的蓝调景幕立面，建筑高度超 120 米，在珠江后航道十分显眼，一定程度上刷新了区域的建筑风貌。

项目全新推出的建面约 95 - 195㎡新规全景奢宅（部分单元），使用率超 120%，户型空间具备可成长性，能够满足不同家庭结构在不同阶段的居住需求。

部分单元超 20 米面宽，拥有约 270° 环幕瞰江视野，在家中便能将珠江的壮丽景色尽收眼底，这种居住体验在同价位楼盘中并不多见。

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95m²四房两卫

119m²四房两卫

135m²四房两卫

160m²四房三卫

195m²四房三卫

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市场预计二季度政策降息将带动LPR报价下调

展望后期，王青预计二季度政策降息将带动LPR报价下调。王青认为，综合当外部经贸环境变化，国内房地产市场和物价走势，二季度"择机降准降息"时机已经成熟，不排除提前到4月的可能。王青判断，本次降息幅度可能达到30个基点，降幅与去年全年相当。这意味着下一步有力度的政策性降息将带动LPR报价下行，进而引导企业和居民货款利率下调，较大幅度降低实体经济融资成本。

“这是当前促消费、扩投资，大力提振内需，对冲潜在外需放缓，切实增强宏观经济韧性的有效措施之一。这也意味着今年超常规逆周期调即全面启动。”王青称，未来LPR报价将给银行带来一定净息差收窄压力，将主要通过引导存款利率下行，全面降低银行资金成本等方式缓解。

赵诣认为，回顾2018年-2019年第一轮关税冲击后央行货币政策工具使用路径，结合当前基本面修复情况、股市回暖节奏以及汇率压力来看，预计短期货币端或以预期管理为主，保留政策余量应对关税等因素未来潜在的冲击；往后看，预计政策优先级上降准或高于降息，而操作时点上或需观察美联储后续FOMC会议的议息决议；若美联储恢复降息操作，不排除我国央行跟进动用宽货币工具的可能性。

5年期以上LPR与房贷利率密切相关。麟评居住大数据研究院首席分析师王小嫱在接受财联社记者采访时表示，从当前的市场来看，虽然成交量较去年同期有明显的上升，但房价止跌态势减弱，市场信心仍在底部徘徊。接下来，促进楼市止跌仍是政策的主要方向，下调房贷利率降低了购房成本，是需求端最常见的刺激手段，有利于促进房地产市场的活跃度。年内来看，房贷利率有下跌的空间。

此前发布的《提振消费专项行动方案》提及适时降低住房公积金贷款利率，王小嫱称，方案于今年3月份公布，至今刚满1个月，一方面，当前公积金房贷利率已经处于历史较低值，5年以上的贷款利率已经跌破3字头；另一方面，去年四季度开始，量价均有好转迹象，2025年开年成交量表现可观，因此暂且公积金仍未调整，且今年商贷LPR也一直未下调。在当前收入预期未大幅改善，房价止跌受阻的背景之下，预计今年公积金仍有较大下调的空间，大概率位于今年5月或者10月份。

“公积金利率的调整需要等待LPR（贷款市场报价利率）总体定调后再进行。”上海易居房地产研究院副院长严跃进在接受财联社记者采访时表示，目前公积金投放贷款能力和支持力度较大，公积金利率下调只是时间问题。