马年开年，广州楼市两大备受关注的住宅项目，同时迎来关键进展。
黄埔长洲岛住宅项目设计方案审查批后公布；南沙横沥TOD一期最终方案出炉、11.97亿中标动工。
一个是中心区难得的低密江景墅，一个是横沥岛高配置的地铁TOD。
一东一南、一奢一刚改，直接拉高2026年广州新房的期待值。
｜广州城景航拍
|广州楼市发布 摄
壹
这两个项目从拿地起就备受热议，如今终于正式进入落地阶段。
一一来看：
长洲岛项目
“纯墅类”定调，1.01容积率，限高18米
长洲岛项目的设计方案审查批后公布，看似只是一个常规的规划落地节点，实则敲定了三个关键结论。
｜图源：广州规自局
首先，产品形态定型，清一色墅类产品。
结合批后公示和此前披露的信息，项目核心参数尘埃落定：86栋住宅、650户，整体建面约7万方。
算上地下室户均超100平，最高建筑高度18米（仅4层），并非墅类+高层的混搭，容积率仅1.01。
楼市君查了下，在过去8年时间，广州还没出让过容积率这么低的涉宅地块。
这次方案过审，相当于官方盖章“中心区难得的低密江景纯墅”。
｜图源：广州公共资源交易中心
其次，补全商业、交通等配套，打消高端买家顾虑。
很多人此前担心长洲岛交通、配套拉垮。
这次批后方案虽未新增配套，但结合开发主体中交城投+科学城集团的属性，以及最新备案信息来看——
项目将同步配建5000平商业、4.6万方开放公园绿地（含1.38万方水体景观）。
｜图源：广州市公共资源交易中心
长洲岛内也将拓宽8条既有道路、新增2条关键支路，穗莞深城际琶洲支线、在建地铁8号线东延线，均在长洲岛设换乘站。
换句话说，未来岛上的交通通达性将会有质的飞跃。
｜广州楼市发布 制图
这意味着，项目不是单纯建住宅，而是“造城式”开发，既保留低密原生态，又能慢慢补齐配套短板。
满足既要私密景观，又要基础便捷的需求。
｜广州楼市发布 制图
最后，入市进入倒计时，豪宅市场将迎来新变量。
从设计方案批后到动工、预售，通常周期在6-12个月，也就意味着长洲岛低密墅最快年底就能亮相。
而过往低至1.0容积率的，多是在大一山庄、帝景山庄等千万级豪宅。目前中心区在售的纯墅类新盘，如璞樾·墅，单价也在19万/平左右。
结合项目总投资超73亿、名义楼面价约1.82万/平（叠加配建成本后更高）的背景，其未来入市价格，无疑有着充足的想象空间。
｜长洲岛实拍
｜图源：黄埔文旅
楼市君判断，地块未来面向的客群，大概率还是以周边企业职工、大学城改善外溢为主，地缘性会明显一点。
此类群体青睐的中心区+低密+江景的稀缺资产，该项目恰好填补了这一市场空白。
毕竟目前长洲岛无新盘在售，二手房多为老旧小区，且放盘量仅有10余套，根本无法满足高端改善需求。
｜图源：贝壳找房
横沥TOD
11.97亿中标动工，方案出炉
如果说长洲岛项目是“定调稀缺”，那横沥TOD一期11.97亿元中标动工、设计方案出炉，就是给南沙楼市、尤其是横沥岛业主吃下一颗定心丸。
而且从最终方案来看，配套规格远超预期。
｜图源：总承包集团
其一，一期3大地块分工明确，商业、配套、住宅同步推进。
横沥TOD一期整体由3大地块组成，规划计容建面约15.39万方，总建面约21.5万方，总投资约22.8亿元。
项目距18号线横沥站仅150米，是目前横沥最靠近地铁的宅地，快线直达万博、磨碟沙、珠江新城。
且定位为无缝链接的商业、配套及住宅综合体，且所有建筑均需达到绿色建筑二星及以上标准。
｜广州楼市发布 制
本次方案中，1.5级开发的#1、#2两个地块为租用地，将建3栋4层小型商业体，紧邻横沥站，可快速填补板块商业空白。
2025NJY-1地块为#3、#4两个住宅小地块，共8栋，均采用围合式布局打造中央大园林。
每个小地块各配套1栋2层商业楼，可充分满足业主日常消费、休闲等基础需求。
2025NJY-2地块则分工明确，#6地块将重点打造超级邻里中心，作为一期项目的核心配套，集中承载各类生活服务功能。
#5商住地块规划6栋住宅，延续围合式设计，进一步提升社区居住舒适度与圈层氛围感。
2025NJY-3地块主打商业与配套补充，与另外两个地块形成联动，完善综合体功能布局，确保居住、消费、服务的一站式闭环落地。
｜图源：总承包集团
其二，配套规格拉满，超级邻里中心补齐板块短板。
此前横沥岛的交通、教育、医疗已经逐步落地，但缺乏大型商业和综合性邻里中心。
而该项目近2万方的超级邻里中心，更是横沥岛首个综合性社区服务中心，填补了板块无大型生活配套的空白。
包括综合养老服务中心、6班幼儿园、社区卫生服务中心、妇女儿童中心、社区图书馆、文化站、社区少年宫、群众性体育运动场地等。
未来周边业主下楼就能满足日常消费、教育、医疗、休闲等需求。
｜截图来源：广州公共资源交易中心
其三，产品竞争力拉满，将重塑横沥岛新房格局。
从产品设计来看，项目精准瞄准刚改及改善客群，梯户比与户型布局兼顾舒适度与实用性。
2025NJY-1北地块4栋住宅为两梯三户，南地块4栋为两梯两户，主打大平层产品。
2025NJY-2地块#5商住地块规划的6栋住宅，同样为围合式设计，提升居住体验。
值得一提的是，横沥岛三宗地都在鼓励立体绿化，再加上25%的阳台率，可以看做低配版的“四代宅”，兼顾实用性与居住质感。
｜截图来源：广州公共资源交易中心
至于价格，三宗地按照各自成交总价计算，名义成交楼面价分别是11854元/平、9643元/平和9044元/平。
结合横沥TOD有大量配建，实际楼面价会高出不少。
｜广州楼市发布 制
这不仅不会分流客户，反而会抬升整个板块的居住门槛和价值预期。
毕竟，配套更全、产品更优的新盘入市，直接夯实横沥价值，也会吸引更多18号线通勤客、南沙本地改善买家入场。
就像隔壁招商林屿境2025年的热销，横沥TOD的市场潜力不容小觑。
｜广州楼市发布 制
贰
事实上，长洲岛与横沥TOD的密集落地，正是2026年广州楼市的一个缩影。
随着这两个核心项目顺利推进，全市各大区域核心板块也同步发力，全新盘密集亮相，共同撑起2026年广州新房市场的高期待值。
比如扎根海珠区府核心的中海广府萬宸，走纯改善路线，主打160-180平大平层，两梯两户纯板楼设计，实现便捷与品质的双重提升。
｜项目效果图
｜ 效果示意图，仅供参考
保利南泰路项目容积率仅3.4，限高100米，依托海珠西密集成熟的生活配套，还将配建约20万方商业体，未来将进一步丰富海珠西的居住选择。
｜南泰路地块航拍
｜广州楼市发布 制图
占据荔湾白鹅潭C位的珠实聚龙湾住宅项目，更坐拥地铁上盖优势，下楼即达太古里商圈和滨江公园，将商业、生态、居住完美融合。
｜广州聚龙湾太古里
｜广州楼市发布 摄
天河区今年也迎来低密新盘补位。
越秀·阅璟台扎根天河广棠板块，容积率仅2.1，且紧邻规划中的广州人才公园，生态优势突出。3月1日将开放板房，同步开放冻资认筹。
｜项目效果图
｜ 效果示意图，仅供参考
白云区的保利白云新城项目，主打CBD旁低密宜居路线。
项目以2.3的容积率、60米限高，打造约130-200平纯T2板楼小高层，栋栋全南向设计，精准匹配白云改善客群对品质居住的需求。
｜地块航拍
｜广州楼市发布 摄于2026年1月
番禺核心板块的新盘中，绿城黄沙岛项目尤为亮眼。
仅1.1的容积率、限高24米，规划打造别墅产品，依托临江优势与低密布局，吸引追求静谧与景观的高端买家。
｜ 项目城市设计效果示意图（非最终方案）
｜图源：广州规自局
南沙壹号同样值得关注。作为南沙首个中国绿色建筑三星认证豪宅，采用环抱式布局保障一线江景视野，主打高端改善市场。
|南沙壹号效果图
|图源：南沙开建官微
不难发现，2026年广州各大全新盘都在“练内功”、做差异化。
无论是低密布局、景观优势，还是配套升级、产品优化，本质上都是开发商应对市场竞争、吸引买家的核心底气。
对买家来说，这也是难得的置业窗口期——激烈的市场竞争，最终受益的还是购房者。
后续我们也将持续跟进各大全新盘的动工、入市进度，感兴趣的朋友可以关注楼市君~
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