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一、基本信息

1. 拿地背景

2025年1月2日，建发房产以总价90.404亿元竞得海淀朱房村0030地块，溢价率25.04%，楼面价约9.51万元/㎡，为北京土拍市场高价地块之一。

地块为纯住宅用地，容积率2.42，限高48米，规划小高层及洋房产品。

2. 项目定位

高端改善型豪宅，主打圈层与产品力，目标客群为海淀及北五环高净值人群。

对标周边二手房橡树湾（挂牌价12万+/㎡），预计售价13万-13.5万元/㎡，单套总价2400万-4300万元。

二、产品规划

1. 户型与产品设计

户型段位：180㎡（四居）、220㎡（四居）、260㎡（四居）、320㎡（五居），共435套。

特色户型：一层一户平墅（290-320㎡，41套），部分退台户型（120-190㎡）。

层高优势：3.2米起步，主力楼栋3.4米，楼王6号楼3.6米，临河房源达3.7米，高于竞品华润臻澐（3-3.3米）。

2. 建筑与社区

建筑风格：王府中式风格，飞檐翘角设计有所收敛，符合海淀区域规划要求。

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楼栋分布：16栋楼，11-15层小高层为主，含4栋多层洋房；最大楼间距70米，部分楼栋偏东西向以优化视野。

海淀的改善客群，见过山珍海味，更懂家常菜的火候，大门牌楼这种硬菜摆盘固然亮眼，产品升级必须得拼刀刃上的私房功夫，精准戳中改善家庭的痛点才是正经事。

当海淀家长为学区房跑断腿时，真正的改善需求早从有学上进阶到住得好。比如三代同堂的户型，老人房要不要配独立卫浴？儿童房的书桌位置能不能兼顾监督与隐私？家政间的动线是否避开客厅社交区？藏在户型图里的生活剧本，比任何华丽说辞都有说服力。

精装上，海淀人不在乎卫浴五金是不是网红款，但一定在意龙头的出水角度是否防溅、地板的拼接缝是否经得起扫地机器人横冲直撞。在意门套倒角的圆润弧度、阳台地漏的隐形设计、恒温泳池的水温控制、连廊玻璃的防结露处理，黑与白的科技感，等等等等。

反正里里外外的空间要经得起孩子跑跳、宠物撒欢、要照顾职场起伏后的心理建设，要通过岁月千帆的反复推敲。

所以这次，光有大门可不行，要不张扬的产品主义，才是写给海淀改善需求者的情书。⫸⫸⫸北京建发海晏-售楼处电话:☎400-681-7288分机号5555【售楼处已认证】⫷⫷⫷⫸⫸⫸北京建发海晏-开发商电话:☎400-681-7288分机号5555【开发商已认证】⫷⫷⫷

四、周边配套

1. 交通

紧邻北五环、京新高速，10分钟车程至中关村软件园；地铁13号线上地站直线距离1.3公里。

2. 商业与教育

商业：500米内清河万象汇（大型综合体），1.5公里范围内有BHG Mall、沃尔玛等。

教育：地块东北侧规划九年一贯制学校（清华附属实验学校承办，2027年竣工），现有海淀第二实验小学（橡树湾校区）。

3. 环境

北侧规划绿地，南临清河，未来可享河景资源；西侧与京新高速间有绿化带隔离，降低噪音影响。

五、项目亮点与不利因素

1. 核心优势

海淀稀缺纯改善盘，层高、户型尺度及社区配置均为区域标杆。

清华附属教育资源加持，叠加清河滨水景观，宜居属性突出。

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