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解读

01

“小阳春”已过，企业业绩表现分化加剧

2025年4月，“小阳春”已过，“银四”市场有所降温。从门槛值的数据来看，各梯队房企的门槛值降幅有所收窄。2025年1-4月，TOP10房企门槛值为332.9亿元，同比上升11%，TOP30/50房企门槛值分别为86.6/43.4亿元，同比分别为5%/-7%，TOP100房企门槛值为13.1亿元。

图表：2017.4-2025.4各梯队房企门槛值走势（亿元）

资料来源：亿翰智库

02

楼市有了熄火迹象，需要一波政策拉升

进入2025年4月，房地产市场出现周期性回落，根据亿翰智库监测的重点城市，新房及二手房成交量环比普遍下行，其中北京、上海、宁波、杭州等城市二手房成交量环比降幅超过15%。

再看二手房成交量同比，不同城市之间分化明显，小部分如北京、深圳、上海、杭州、成都、东莞等城市二手房成交量同比实现增长，其中上海、深圳、东莞同比增幅接近30%；而南京、苏州、佛山、厦门、青岛等更多城市二手房成交量同比出现回落，其中苏州同比降幅超过10%，青岛同比降幅超过15%。

自2021年以来，楼市似乎陷入了2月底热度回升，3月达到顶峰，4月开始降温的循环。

回看2024年的市场轨迹，可以说，政策调控始终是楼市波动的主引擎。

继4月的政治局会议就提出了“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”的政策框架后，5月央行发布的“517”楼市新政，出台降低首付比例、下调公积金贷款利率等措施，带动6月成交脉冲式回升。但是好景不长，政策效力衰减明显，楼市在7月和8月再次陷入低迷。

可能发现单一口径的政策效果较为单薄，于是有了2024年9月的“组合拳”政策。

不只房地产行业的城中村改造、税收调整、存量闲置商品房和土地收储、一线城市放松限购等政策。还有宏观层面上的适度宽松的货币政策带动降准降息，更加积极的财政政策推出10万亿元化债等。

这些政策综合在一起，才让经济基本面和市场预期有了改变，使得2024年四季度甚至2025年一季度的房地产市场展现出逐渐好转的面貌。

目前来看，“组合拳”政策的红利已经进入消退期。截至2025年4月末，除上海、北京、深圳、成都等热点城市仍存政策余温，其他多数城市政策提振效应已基本消散。

4月LPR仍未调降，已经连续6个月维持不变，降息预期屡次落空。

4月25日政治局会议沿用了适时降准降息的表述。

4月28日，央行副行长邹澜在国新办新闻发布会上表示，一季度末，个人住房贷款余额38万亿元，增加约2200亿元，与去年一季度相比同比多增超过2000亿元。并提出将根据国内外经济形势和金融市场运行情况，适时降准降息。

结合一季度GDP增速超预期、社融规模处于高位、银行业净息差承压、中美关税博弈持续等种种因素来看。我们认为中国在5月降息的可能性相对较小，如果要调降，LPR下调的空间也或不会超过2024年10月份的10BP，大概率会留好“后手”，不把货币政策的“子弹”一次性打完。

自2025年开始，房地产行业的政策就陷入了沉寂，“两会”后的政策也未能掀起波澜。我们认为，若想要再调动起楼市的情绪，仍需持续出台有力度的政策。

考虑到短期内降息概率较小，预计政策重心将更多聚焦于行业端施策。结合政治局会议对于房地产行业的提法，2025年政策可能会侧重：扩大需求放开限购、限售；深入落实“白名单”，促进保交房；加速存量房收购和存量土地收储；大力支持“好房子”建设，树立标杆；扩围、提速城市更新、老旧小区/危旧房改造等方面。

03

市场整体偏冷但热盘很热，核心城市价格有支撑

虽然市场整体偏冷，但4月上海、深圳、广州等热点城市仍有“日光盘”产生，凸显市场结构性热度。核心城市、热点区域的高性价比刚需盘和稀缺的高端项目仍能穿透市场冷感，形成局部高热。

4月12日，深圳龙华红山板块的恒壹·红山华府开盘90分钟即告售罄，184套房源吸引了747批客户冻资登记，房源认筹比1：4.06，创下2025年深圳龙华住宅市场首个“日光”纪录。该项目的位置、学区配套加之相对较小的面积和较低的总价，吸引了许多刚需客户。尽管8.05万元/平米的备案均价与周边深业上城学府7.56万元/平米、中海学仕里8.21万元/平米等项目相差不大，但是由于红山华府的体量比较小，将总价门槛压缩至700万元级，在红山学区配套加持下形成较强竞争力。

4月25日，广州黄埔区广州地铁地产旗下的珑岄上城热销3亿，几乎一秒售罄，打破近两年老黄埔开盘纪录。主推72-125平米的三房、四房户型，总价200万起，折合3.4-4万元/平米。

4月26日，广州珠江·天河都荟推出200套房源，在2小时内全部售罄。单价4.4-5.4万元/平米，总价310万元起，相较于周边二手房价格更具吸引力。项目使用率超120%，提供更大的居住空间，且所有户型层高均高于住建部“好房子”标准，最小户型层高也达到3.15米。

上海产生了3个“日光盘”。

4月21日，浦东内中环浦发·莲园开盘，推出112套千万级豪宅，均价9.18万元/平米，365组意向认购客户，触发58.1积分，最终357组有效客户参与选房并实现“日光”。

4月24日，象屿·苏河琹庐首开推出共132套房源，170组客户参与摇号，均价12.5万元/平米，也以亮眼成绩加入“日光盘”行列。

最受瞩目的当属浦东新杨思“地王”项目翡雲悦府，一期历时4天半，共计认购939组客户，创下2025年初以来上海新盘最高认购数纪录，入围积分达63.84分，对应228套推盘量，认购率高达412%，过会均价为10.72万元/平米。4月27日，项目正式开盘，不出意外全部“日光”。4月28日，二期推出160套已过会，均价10.74万元/平米，比一期微涨200元/平米。在土地出让时，该地块成交楼板价7.44万/平米，刷新了当时新杨思板块成交单价纪录。

除了翡雲悦府，上海还有许多“地王”项目集中过会，多个备受关注的高端盘即将入市，4月26日，上海市房地产交易中心官网公示新增11个商品住房项目，总供应面积约22.5万平米，合计1577套房源，覆盖浦东、黄浦、徐汇等8个辖区。

其中，徐汇区滨江地王项目绿城·潮鸣东方备案均价高达19.5万元/平米，刷新了徐汇区新盘均价纪录，放眼整个上海，绿城·潮鸣东方单价也仅次于翠湖天地六和，成为上海“第二贵”的新盘。120套大平层一次性推出，建面约274-584平米，入围比2.5。2024年8月7日，绿城以成交楼板价13.1万元/平米摘得该地块，成为当时全国的“单价地王”。

4月备案均价第二高的是由融创、新湖、中信合力打造的上海壹号院三期64套大平层，建面约299-1010平米，均价18.5万元/平米。上海壹号院在首批入市的时候叫锦园，均价17.0万元/平米，33套房源一抢而空，成交金额18.27亿元。二批次在2025年1月开盘，单价涨到17.8万元/平米，开盘当天售出96%，实现销售额达66亿元。本期是第三批次登场，主力户型是300平米和350平米的4房，还有少量600多平米和超1000平米的特殊户型，均价也上涨到18.5万元/平米。

杨浦区北京城建&越秀地产联合打造的翎翠滨江推出236套，建面约105-143平米，均价10.9万元/平米。2025年3月27日，翎翠滨江首开，26套类叠墅洋房当日售罄。该地块出让于2024年7月9日上海迎来取消限价后的首次土拍，成交楼面价为7.0万元/平米。

宝山区两个“地王”项目同时过会。2024年八批次，金茂&招商联合竞得宝山区N12-0402单元K1-11地块，成交楼板价3.45万元/平米，打造成江湾金茂府均价6.95万元/平米；宝山区N12-0402单元D1-04地块楼面价3.85万元/平米，打造成招商序均价6.8万元/平米。

如此算下来，上海即将入市的高端项目基本能够形成约50%的溢价空间，且多批次开盘的项目有望实现价格逐批次增长。

核心城市、热点区域的高端楼盘能够形成更好地去化，能够对价格形成较为有力的支撑，让“以价换量”不再是销售的唯一选择。

不过，新入市项目面临的竞争压力也不容小觑，地段、产品力、性价比等因素仍是影响去化速度的关键。

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