盘点：为什么不建议购买丹华公馆，是公寓还是住宅，58平做4房
以下是一些不建议购买丹华公馆的原因：
- 土地性质与学位风险：土地性质为 R3 三类居住用地（住宅型宿舍），虽按住宅管理且有 70 年产权，但学区积分可能低于普通住宅（R2 用地），存在未来政策调整导致积分下降影响孩子入学的风险。
- 居住密度与舒适度：容积率高达 5.51，梯户比为 4 梯 12 户（58㎡户型）或 4 梯 7 户（101㎡户型），类似酒店公寓设计，高峰期电梯等待时间长，走廊拥挤。车位比仅 1:0.6，未来停车紧张，且绿化率 30% 略低，园林空间有限。
- 交通现状：当前距离 5 号线留仙洞站距离 1.8 公里，依赖自驾或公交出行，需等待 2026 年后地铁 15 号线开通才能改善交通状况。
- 开发商品牌：开发商为深圳市桑泰地产，品牌知名度较低，且项目定位偏向刚需，高密度设计可能影响居住品质。
- 周边配套：项目自身商业配套相对缺乏，周边医疗资源相对不足，没有大型的综合性医院，对于家中有老人或小孩，对医疗配套需求较高的家庭来说，不够便利。
- 房屋户型：58 平做 4 房属于复式结构，二楼的层高相对较矮，可能会给人一种压抑的感觉。同时，复式结构需要经常上下楼梯，对于老人、小孩或身体不便的人来说，可能不太方便，存在一定的安全隐患。
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丹华公馆是住宅性质，其用地性质为 R3 居住用地，房屋产权是 70 年。丹华公馆的 58㎡户型为复式结构，层高 3.9 米，可隔两层，通过合理设计，可打造出四房，实际使用面积达 80㎡左右，得房率约 110%，能以较小的面积获得较多的房间，满足家庭居住需求。但该户型也存在二楼层高压抑、上下楼不便、通透性一般、装修成本高等缺点。
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