北京朝阳三间房项目

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朝观天珺位于朝阳区东五环外，北侧紧邻朝阳北路，红线宽度60m，噪音污染不可避免，但好在噪音污染源在北侧明显好过在南侧。毕竟房子客厅与主卧一般都在房子南侧，主要活动区域在房子南侧，北侧影响相对小。黄渠两兄弟和光煦境与玺悦朝阳，南侧正对朝阳北路，南排楼栋价格明显便宜。

东侧的定福庄路是一条路面宽度不到10米，双向两车道的小路，路面狭窄路况不好，电线很多。

根据现有规划，要拓展到红线宽度25米左右的城市支路标准，并在和朝阳北路的接口处进一步拓宽，画出左右转专用道。当然也会有些噪音，毕竟是主干路，主要影响保利地块项目的最东侧单元）

从定福庄路和三间房北街路口往南约700米到朝阳路，就是规划22号线的定福庄站。但地铁口停放较多的非机动车已侵占部分道路，对于后期出行会产生很大影响。这条路规划会拓宽，但并无详细开工计划。

沿定福庄路向北到朝阳北路路口西侧是6号线褡裢坡站D口，距离朝观天珺规划大门口不到50米。由于6号线行线路实际靠近朝阳北路北侧，北侧楼栋还有退红线，因此不必担心地铁震动带来的噪音影响。

南侧规划黄渠南街，定位城市支路，红线宽度25m，与地块基本同步建设完成交付。目前还没有开工。项目的一个公示地点在这里。

西侧规划褡裢坡东路，定位也是城市支路，红线宽度25m。目前仍是和美然动力街区之间的一条排水渠。青年排水沟，宽约15-20m。按照规划，将废除明渠，改为暗涵形式，并与褡裢坡东路的建设一起统筹施工。

青年排水沟一半左右宽度都在保利朝观天珺的红线以内，项目排楼将不得不考虑青年排水沟的影响。最直接的就是楼体必须向东退让。

  • 图源一碗干饭公众号

这条路标准相对较低，街坊路标准，未来排水渠在这一段将全面遮蔽不外露。上图就是排水渠入地工程的现场。

轨道交通上，小区大门向北40米是地铁6号线褡裢坡站D口。南侧约900米是正在建设中的地铁22号线定福庄站。保利朝观天珺，可以说是一个妥妥的双地铁盘。

  • 金茂满曜周边交通道路规划

金茂满曜，同属于定福庄板块，但金茂满曜位置就差保利很多。金茂满曜夹在朝阳北路和朝阳路中间，距保利朝观天珺约1公里。项目向南直线约500米是朝阳路，向北约500米为朝阳北路。在修的道路通往南侧朝阳路，未来生活便捷性受阻。

东侧距离现状的三间房东路还有几十到一百米左右的距离，三间房东路两车道，路况不是很好，出现拥堵的情况很多。地块东侧紧挨加油站和现有村落。据村民介绍，该村落目前还有较多人居住，最快今年上半年搬迁。

按规划，三间房东路将向西改线，贴住金茂满曜东侧，向北经过现在绿地，到朝阳北路与现状黄渠东路对接，向南到达朝阳路与双桥路对接。新三间房东路定位城市次干路，红线宽度50m，比常营南路宽10m，2027年年中建成完工。目前新旧路之间，尚有少量建筑物待拆迁。

南侧规划新建三间房南一街，定位城市支路，红线宽度25m。

三间房南一街与项目有一段青年路沟，明渠，据说将改造为城市排水及风景观赏河道，宽20m。

  • 河道现状及改造工程

西侧规划新建一条路黄渠东路，红线宽度20m。跨过这条新路向西，也是一个新地块，待入市，预计也是商品房居住用地。

轨道交通上，未来金茂满曜东侧道路会一直延伸到黄渠地铁站，距离670米，双向四车道。此外还有900米距离的22号线定福庄站，和1公里距离的1号线双桥站。

  • 轨道交通示意图

未来三间房附近有五条地铁1/6/22/18/32。

地铁22号线与18号线（R1线）几乎重合；一条预留的地铁线在三间房东路附近与22号线分叉向北。

18号线是北京地铁远期规划的一条大站快线，线路规划几经调整。截至2025年，尚没有公布开工的具体时间。18号线的线路走向基本与1号线并行，它串联门头沟新城、中心城和副中心，建成后将极大的缓解地铁1号线6号线的压力。

地铁18号线传闻很久了，北京地铁2035规划中也有18号线。

这里说的地铁退线就是说的18号线（R1线）。

交通对比，朝观天珺略胜一筹。

商业资源上，两个项目商业配套都是短板，朝观天珺目前周边也只有一些底商。大型商业只能驱车前往朝阳大悦城或龙湖长楹天街。

金茂满曜目前只能依靠北侧泰富苑部分底商，但并未开通便捷的道路。

商业资源对比，两者打个平手。

教育资源上，朝观天珺地块南侧规划托幼用地，建筑高度为13.8米，不会对南侧楼栋产生遮挡。对于南侧除幼儿园之外的用地，规划还有两个用途，其一是一所九年制学校，据称是BJ中学或同等档次学校。另外还有陈经纶中学保利小学、陈经纶中学保利分校、北京市第八十中管庄分校（管庄校区）等环绕。

金茂满曜周边教育资源丰富，3公里范围有传媒大学附属小学、传媒大学附属中学、北京第二外国语学院附属小学（定福分校）、青苗国际双语学校、北京市陈经纶中学民族分校、北京市第八十中管庄分校（管庄校区）。另外，西侧相邻规划教育地块。

金茂满曜和朝观天珺医疗资源均为首都医科大学附属北京朝阳医院（三甲医院 常营院区）。不过，金茂满曜距离更近。

生态资源上，朝观天珺旁边未来还将建设约2万平的市政公园。西北角为现状青年渠河道，正在进行遮蔽改造。3公里内有8大公园。

金茂满曜被很多渠道宣称河景房，青年渠（与保利西北角同一条）河道狭窄，目前并无水流，不过未来会进行改造。3公里范围内有黄渠公园、常营马拉松体育公园等10个生态主题公园。

生态资源上，金茂满曜更好些。

产品pk

从公示图看，朝观天珺社区地块呈东西长，南北短的梯形，南低北高排布，打造约800平下沉庭院将打造四季花厅+无边界会所，下沉庭院西侧会设置约200平室外活动场地，3#西侧也有。

大门高8米宽32米，三重飞檐设计，两侧百年黑松，进入小区呈现虹桥，玄桥，曲桥，折桥等五重桥景，叠水、8米飞瀑等展现东方气韵。

外立面采用石材+真石漆+玻璃幕，打造珺玉光幕立面下沉会所。物业是保利物业，高端服务标准。

92平南向两面宽三居，客厅面宽4米1，主卧面宽3米3 ，北侧户型面积都不到9平。

122平南向三面宽四居，客厅面宽4米8，主卧室3米7，南侧次卧3米，北侧两卧室面积3X3.2米，还可以。

139平四居三卫，经典四叶草户型，客厅面宽5米5，主卧3米8，南侧次卧面宽3米2，有卫生间但没有淋浴，这点也太奇葩了，马失前蹄的设计。

北侧次卧面宽3米2，进深3米3，U型厨房＋岛台，赠送博世四件套。

157平四居大高层25层，得房率90%，两梯两户可做成独体独户，南向四面宽四居。客厅面宽5米，主卧面宽3米8，老人房面宽3米2，儿童房面宽3米。

北侧有书房，和主卧连在一起做成一个大套房，书房2.9x3.25米。

LDK一体化，餐客厨同宽，厨房北侧还有生活阳台。

金茂满曜公示方案上看到，金茂满曜小区中间规划有一条街坊路，将地块分为东、西部分。这条解街坊路宽度12m，按180m长计算，占地0.216万平，实际容积率是9.21/(3.68-0.216)=2.66。

西区有约600平米下沉庭院。8号楼首层架空层，架空层面积约300平米。

作为满系社区，金茂满曜是北京首个旗舰满系作品。之前的璞逸丰宜的是璞系或者叫玉系，璞玉璞玉，实际都是金玉满堂的玉系。

旗舰满系要大于或者等于玉系。

璞玉系，偏中式，偏东方疗愈；满系，轻奢，艺术风。

印象最深刻的就是首发150米的城市超级界面，有理由认为其可以重塑北京城新的地产标杆。街坊路封闭管理，西侧院墙连通大门150米城市超级界面，大量陶板、镂空雕塑的运用是项目的标志特色。

四重定制：双车马院体系—地上车马院+地下车马光厅，65米x6.5米艺术风大门、穹顶大堂。

街角景墙：爱马仕旗舰店同款奢材与工艺拼接。

非遗工艺：1200°两次烧制，成品率仅仅30%，3000片陶板。

独立开模，专属定制，手工拼接

地上+地下双车马院归家系统 | 华尔道夫酒店式归家

项目立面将汲取BVLGARI 传奇香槟金与陶瓷白元素，融合东方“三交六椀”窗格形制，打造“东艺西形”的摩登美学。洋房端部以手工感雕琢精致细节，高层则以轻盈通透消弭压迫感。古铜色金属雨棚、米白色石材门头，将现代艺术与都市雅宅气质完美结合。

外立面采用单元式玻璃幕墙体系（透光率91%）

▫ 参数化金属格栅实现光影艺术效果

▫ BIM技术保障毫米级施工精度（误差≤3mm）

铝板幕墙的白金颜色外立面，园林配置完全不输星河湾，微坡绿化社区，百年古树，9米飞瀑，700平镜水面，让生活一步一景。

金茂“满”系主打一个艺术，所以在社区和1700平米下沉会所内部，用了很多艺术雕塑。

很多设计和用料之前是打算用在15万+的树村项目，正好用到三间房了，天幕恒温泳池，健身房，双景观跑步器械区，浮岛瑜伽房，普拉提室都有，咱朝阳人民艺术格调必须拉起来。

金茂满曜南阳台+北设备平台+飘窗，样板间风格为法式摩登风格，暖色调。

装修标准上，洋房标准高，洋房的背景墙是石材的。

厨卫，石材为主，高层的话，岩板多一些。卧室采用了人字拼。

厨房卫生间洗手盆，杜拉维特品牌，烟机灶具，博世品牌。

金茂满曜搭配了金茂第四代住宅科技系统：

梯度温控技术：分区分时智能调节室温

空气双循环系统：PM0.3级过滤+负氧离子生成

全屋水处理体系：配备末端直饮与软水装置

声学优化设计：三层夹胶玻璃+L型隔震地基

具体是在隔音上做了很多提升，比如，楼板加厚，隔音降噪特殊处理等。

  • 金茂满曜户型分布图

116㎡户型是三面宽眼镜户型，南向三面宽10.4米，北侧明显收窄，留有厨房+卧室，1比1.1面宽进深比，方正。入户玄关＋主卧套房带独立卫浴，北向设备平台可改造书房，LDK一体化设计约50㎡空间，G型厨房。

独立家政间、贴心餐边柜、厨房电器柜、卫生间女王收纳，都做得很好。

南有阳台，北有设备平台，入户门正对餐厅。公卫有点奇葩，洗手池和马桶淋浴间分开设计，私密性会好一点，但动线比较难受。

129㎡四居四叶草户型，入户门还是正对餐厅，卫生间干湿分离，有两处入户玄关收纳。

南向仍然三面宽，11米，北侧没有缺角，客厅面宽4.5米。

133平四居贯通梯独立入户，尊崇双玄关，归家门厅至高礼序。全明，经典四叶草户型，动静分区，LDK一体布局，超50㎡全能聚厅家庭岛。G型厨房，半岛台布局，餐厨一体，贴心餐边柜，钻石囤货塔女王收纳，十分细节。

159平四居楼王户型，贯通梯独立入户，尊崇双玄关。双套房设计，三个卫生间满足人口多家庭的生活需求，主卫有浴缸双面盘设计。有单独入户玄关，增加了隐私性，也多了一份收纳。主卧套房，卫浴5件套，高配生活。

前后不临街，南侧看景观水系，但金茂满曜这个户型南北没对齐，厨房和客厅有错位的感觉，增加行走动线。

保利朝观天珺户型明显更规整。餐、客、厨垂直通透，一体化的感觉更强。美中不足的是天珺的大户型都是高板25层高，而金茂的大户型是洋房8层高，各有优劣。

147平四室两厅三卫，九窗全明，南向四面宽，整体南向面宽达13.9m，主卧套间实现南北通透，联动书房空间，实现全能主卧区。LDKG一体布局，超50㎡全能聚厅家庭岛。C型奢阔厨房，联动北向设备平台，步入式超能八百库，北向设备平台打造“万物仓”实现超精细收纳。

120平三居比较奇葩，边厅南向两面宽设计，卧室是暗卫，而且进深比较长，北向次卧的采光可能不好，分布在北侧东北角1#、5#。（哈哈没有户型图）

但亮点就是客厅面宽比较足，整个餐客空间会很大，餐厅也带窗户，270度观景，纵揽园林全景。

从户型对比看，90-100平面积段只能选择朝观天珺92平两面宽。

110-120平面积段只能选择金茂满曜116平三居。

120-130平面积段可选性多了些，只看产品设计优选朝观天珺122平南向三面宽四居，但对着高压线，再次为金茂满曜129平四居，能看河景，最后是金茂满曜120平三居，餐厅带窗户。等价格公布后，大家可根据预算和产品再综合选择。

130-140平面积段，优选金茂满曜133平四居，朝观天珺139平四居有奇葩设计点。

140-150平面积段，只能选择金茂满曜147平四居。

150-160面积段，对比保利朝观天珺157平四居室，金茂满曜159平四居，从产品设计角度优选前者，但其是大高层，而后者是洋房。大家根据自己喜好。

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