前两天，饭总的文章：发出去后，评论区和群里都快吵翻了

确实，现在的市场只要是经常关注的购房者都知道，除非是性价比极高的项目，否则都要走降价促销的路线。

而且现在北京房价极度分化，即便是在二环也并不是所有的房子都在涨价。

饭总从系统里调取了北京二环沿线过去半年的二手房成交价跌幅排名，看到西城的占坑神盘荣丰2008：

2025年4月11号成交了一套39.09平的开间，成交价296万，成交单价7.5万/平，狠狠地跌破了8万！

同户型2023年5月成交价439万，单价11.2万/平，相当于两年时间跌了32.57%

不过饭总追了一下最新成交这套房源的具体情况，业主着急出，全款成交的，成交价才比较低。

而且现在的市场环境下，小区西向的房源价格普遍都比较低。

再加上这套房源原值只有98万，不是满五唯一，相当于要交差额20%的个税，购房者成本无形之中增加近40万，七算八算下来又影响了成交价。

饭总又看了看小区里其他房源的成交情况，小区一套28平的复式3月底成交单价也跌到了10.7万/平，23年11月曾经卖到14.6万/平，两年也跌了26.71%。

荣丰2008房价 最高的时候差不多16.2万一平了，一 年前小区挂牌均价还在13万左右，现在小区挂牌均价跌到了11万左右。

不管怎么样，荣丰的价格相比高点真是断崖式下跌了。有粉丝在评论区问饭总：

现在为了占西城学籍、预算只能买荣丰、还能入手吗？

“神盘”荣丰2008，到底还神吗？ 饭总给大家盘一盘。

低总价入读名校，以及高换手率，是荣丰2008能成为神盘的原因。

荣丰位于北京西二环外，天宁寺立交桥附近，邻近金融街、西单等商圈。

距地铁7号线&16号线换乘站达官营站只有600米左右，交通便利。生活方面，北边有物美，南边有华联。

小区内部有药店，还有荣丰社区卫生服务站，附近1.5公里内有多家医院，其中北京中医科学院广安门医院是三级甲等医院，就医很方便。

荣丰2008在西城区广安门外学区，适合就想要一个西城学籍的家庭占学位，对口北小天宁寺分校，学校还行。

北小天宁寺分校对口的派位中学有北师大附属实验中学分校、北京市第八中学、北京市第一六一中学等，其中北师大附属实验中学分校是北京最好的初中之一。

现在多校划片政策实施后，可能被分配至普通学校，学区溢价存在不确定性，所以价格波动很大。但很多家长预算不高又想豪赌一把，占坑的话还是不错的选择。

大多数购房者上车荣丰基本上都是为了学区落户，所以学区使命完成后，大多数人都会选择换房，这也是荣丰2008换手率高的主要原因，小户型几乎不会砸在手里。

而且，不自住的占坑业主出租也不错，目前荣丰开间租金4000/月左右，回报率也算不错的。

熟悉荣丰的网友都知道，2016年之前，小区仅有最低限度的物业服务，管理混乱，名声也不是很好。

但是2016年长城物业入驻以后，封闭式管理，现在治安和环境都得到了明显的改善，所以就算是自住也没有那么糟糕。

不过客观存在的问题仍然无法避免。

小区居住密度大，在上下班等高峰时段，电梯经常会拥堵。而且小区里租户占比比较高，由此带来的隐患就是人员流动性非常大，私密性较差。

群里一个住过荣丰的粉丝说过，每天走路都要很小心，说不好什么时候就踩一脚狗

小区里带燃气的房源更稀缺，塔楼里面只有四个角上厨房有窗的才有燃气，其他均无，大部分住户都在使用液化燃气罐。

不过，小区内设施齐全，日常生活无需外出，确实非常方便，就看大家在有限内的预算内如何做取舍了。

但饭总要特别说一下小区的大户型，上面饭总提到了荣丰更多的是占坑属性，大户型不整体定位与匹配。

小户型、低总价和高流通性是荣丰的优势，大户型在小区里抗跌性会很差，自住体验也不会太好。

如果有800甚至1000万往上的预算，大部分就是奔着长期自住去了，追求长期稳定居住体验，不建议购买荣丰2008的大户型。

若注重学区属性或短期过渡需求，可结合自身情况以及房源的情况考虑是否值得入手。

买房的外部因素产业、学校、地铁三个依然是核心因素，其他配套要具体分析，内部的户型、品质、物业等同样重要。

最后提醒一下大家，选房看房一定要把自己的需求搞清楚了，选择那些在这轮周期里价格比较坚挺的板块和小区，不知道怎么选可以交给饭总，加微信vfang8一起交流。

大家有什么买房问题，也欢迎评论区留言！

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