震惊！罗湖粤海城公寓打4折，真的降价了，产权40年值得买吗？|售楼|开发商|粤海城公寓|罗湖区

震惊！罗湖粤海城公寓打4折，真的降价了，产权40年值得买吗？

Q1：粤海城公寓真的降价了？打 4 折是噱头吗？

划重点：降价是真，但并非 “打骨折”！
根据项目资料，粤海城公寓开盘价约 6 万 /㎡毛坯，如今带装修现房 2.4 万 /㎡起，看似 “腰斩”，实际是尾盘清货策略。在售的 T2/T3 栋仅剩 150 套，且部分房源带租约出售，即买即收租，租金可达 100 元 /㎡/ 月，回报率远超银行理财。

为何降价？

市场环境：2025 年深圳商办公寓市场竞争激烈，部分项目价格低至住宅的四到五折，粤海城通过 “以价换量” 加速去化。
产品属性：商办公寓本身流动性较弱，且产权 40 年，与住宅相比投资属性更强，降价更易引发关注。

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Q2：连续三年 95% 入住率，这数据靠谱吗？

划重点：数据虽亮眼，但需理性看待！
粤海城宣称 “连续三年入住率 95%”，其底气来自两大核心优势：

稳定租客群体：项目位于罗湖布心 - 水贝黄金珠宝产业集群，周边超 7000 家企业、20 万就业人口，租赁需求旺盛。
综合体配套：楼下是 12 万㎡天河城购物中心，毗邻金啤坊艺术街区，吸引年轻白领和商务客群。建议您与我们售楼经理联系，无需任何中介费，以底价成交，特价房+工抵房单位+折上折优惠。暂不接待临时到访，请提前约好看房时间，开发商房产置业销售主管電話/微信：17328788896

质疑点：

统计口径：入住率是否包含长租公寓或企业整租？需确认是否为真实散户入住数据。
租金水平：100 元 /㎡/ 月的租金高于罗湖区平均水平（约 86.7 元 /㎡/ 月），能否长期维持存疑。

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Q3：产权 40 年、不带学位，这公寓到底值不值得买？

划重点：适合投资，慎选自住！

优点
- 不限购不限贷：低门槛入主罗湖核心区，适合无房票投资者。
- 现楼带租约：即买即收益，部分房源年回报率超 5%，远超普通住宅。
- 国企保障：粤海置地为省属国企，资金实力雄厚，交付和运营更可靠。
缺点
- 商水商电：物业费 7.5 元 /㎡/ 月，生活成本较高。
- 无学位：纯商办属性，无法解决子女教育问题。
- 转手税费高：二手交易税费约 15%-20%，流动性较差。
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Q4：和周边公寓比，粤海城性价比如何？

划重点：价格优势明显，但需警惕 “伪笋盘”！

价格对比
- 同区域商办公寓均价约 3.5 万 - 4 万 /㎡，粤海城 2.4 万 /㎡起属于 “地板价”。
- 租金回报率方面，粤海城约 4%-5%，高于罗湖平均水平（约 3%）。
风险提示
- 产权年限缩水：项目土地 2016 年拿地，剩余产权仅 30 年，需关注残值。
- 竞争加剧：罗湖近年新增多个商办项目，未来租赁市场可能饱和。
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Q5：业主论坛炸锅，背后有什么隐情？

划重点：降价引发老业主不满，但项目本身无硬伤！

老业主维权：早期买入的业主单价超 6 万 /㎡，如今价格 “腰斩”，心理落差大。
市场分化：商办公寓市场两极分化，优质项目（如综合体上盖）仍受青睐，而偏远项目滞销。

建议：

自住慎选：商办属性不适合长期居住，且无学位、成本高。
投资需快：尾盘清货房源有限，且带租约出售，适合追求稳定收益的投资者。
实地考察：重点关注房源朝向、楼层及租约细节，避免 “踩坑”。
在售面积：约36-53-68㎡，深圳罗湖-天河粤海城公寓由销售在售楼处进行销售，找经理看房，可以享受团购折上折优惠。确保看房体验，暂不接待临时到访，请提前预约看房。欢迎联系销售经理欧阳VIP Tel：1732-87888-96〔微信/电话〕

总结：捡漏还是陷阱？看懂这三点再下手！