鸿荣源观城
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鸿荣源观城已经开放实体样板！
将于5月8日取证！5月9日开始冻资，冻资5万，下周三5月14日截止冻资，5月17日开盘
将于5月8日取证！5月9日开始冻资，冻资5万，下周三5月14日截止冻资，5月17日开盘
面积段主要为88-98-108-117㎡三到五房为主，
且将于明年底可以进行精装交付！
龙华观澜，鸿荣源观城（首推地块备案名：未来平方云山府），本次将会首推1栋2单元，共312套房源，面积有88-98㎡的3房2卫，108-117㎡的4房2卫户型，周边有2024年9月入市的金光华溪山禾玺，备案均价4.43万/㎡以及2024年5月份入市的景勋天著，备案均价4.97万/㎡，实际折后销售均价4.2万/平，这次观城开盘均价大概率也是在这个幅度范围内，预计在2026年12月份带精装交付。
鸿荣源观城作为观澜CBD综合体大盘，从建设初期就一直广受关注，迭代升级的壹方天地2.0版本，集超40万㎡一站式观城壹方商业、3所全龄段公立学校、5大生态公园、三甲医院及甲级写字楼集群于一体，以全维配套矩阵重塑区域价值，打造深圳西部醇熟生活新范本！
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在售户型图丨项目介绍丨房源丨周边配套丨详细解答
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01.基础数据
鸿荣源观城
指标
数据详情
备案名
鸿荣源·观城（鸿荣源City X观城）
开发商
鸿荣源集团（深圳标杆房企，开发壹方城、鸿荣源胤璞等）
地理位置
龙华区龙华街道（近地铁4号线龙华站，具体以地块坐标为准）
土地性质
住宅、商业
占地面积
约81万㎡（不同地块可能分期开发）
总建筑面积
约410万㎡（含住宅、商业、公共配套）
容积率
5.2（较高，反映建筑密度，影响居住舒适度）
绿化率
30%（深圳新建住宅最低标准）
物业公司
鸿荣源物业（一级资质，管理费约5.3元/㎡/月）
产权年限
住宅70年，商业40年
开工/交付时间
预计2025年竣工，2026年分批交付
首推1栋二单元建面约88-117㎡3-4房2卫，更新范围占地约81万㎡，总建面约410万㎡，涵盖住宅、商业、写字楼、产业、公园、历史文化、教育、医疗、康养等一体
02.户型介绍
鸿荣源观城
88㎡三房两厅两卫（双娃家庭置业首选）
南北通透双厅设计
户型方正，双卫设计
主卧270度宽景采光
98㎡三房两厅两卫（舒居三口之家首选）
空间奢阔静谧舒居
全南向客厅及卧室
公卫干湿浴三分离
主卧270°巨幅视野
108㎡四房两厅两卫
全明设计大景观视野
约3.6米开间宽活阳台
全南向客厅及卧室
主卧270°C宽景采光
117㎡四房两厅两卫
仅52套，约4米开间大竖厅
4开间朝南，景观视野采光好
03.实景情况
鸿荣源观城
04.项目对比
鸿荣源观城
对比项目：
▶ 新房：中海珑悦理、华润昭华里
▶ 二手房：鸿荣源壹成中心五区（2019年）、龙光玖龙玺（2016年）
对比户型：三房两卫（85-95㎡主流面积段）
价格基准：单价7-7.5万/㎡，总价600-750万
05.优劣势分析
鸿荣源观城
优势：
1. 地铁便利：4号线观澜站步行约500米
2、商业成熟度：自带2万㎡商业体，且紧邻龙华天虹/星河COCO City（步行10分钟），满足日常消费需求。
3、旧改红利：所属龙华老城核心区，周边规划龙华商业中心更新单元（远期升值潜力）。
4、 产品设计，95㎡三房+双明卫（同面积段少见）
5、开发商背书，鸿荣源作为深圳本土龙头，交付口碑良好（参考壹成中心五区二手房价比周边高10-15%）。
劣势：
1. 居住舒适度，高容积率问题：容积率5.2，楼间距近，低层采光不足
2、噪音污染，1栋/2栋紧邻龙华大道
3、 配套兑现不确定性，学区风险：龙华实验学校近年学位紧张
06.项目配套
鸿荣源观城
项目内通过二层连廊打造，构建「空中+地上+地下」三重立体交通，最大程度实现人车分流继前海壹方城、龙华壹方天地后，鸿荣源融合“观澜之钻”地标建筑、马坜大屋打造特色文化商业街区，铸就观澜壹方；
一、交通配套
地铁：
4号线观澜站：步行约500米（实测8分钟），直达深圳北站（换乘5号线）、福田口岸。
远期规划：25号线（龙华环线）拟设「龙华公园站」（距项目约1.2公里，需核实）。
⚠ 路面交通：
主干道：龙华大道（布龙路）早晚高峰拥堵严重，自驾通勤南山需40分钟+。
公交：项目门口设「龙华街道办站」（M302、M424等线路覆盖龙华全域）。
二、商业配套
另外还有步行可达：5大公园融入社区，另外还有
自建商业：约2万㎡社区商业（预计引进超市、餐饮等基础业态）。
龙华天虹：直线距离600米（步行10分钟，含超市、影院）。
星河COCO City：驾车1.5公里（约5分钟，中端购物中心）。
车程10分钟内：
壹方天地（30万㎡，龙华最大综合体，驾车3公里）。
Costco开市客（在建，距项目2.8公里，预计2025年开业）。
三、学校资源
片区规划8所学校——规划5所幼儿园及3所九年一贯制学校
深圳市观澜中心学校——百年名校（直线距离约1.2km）
观澜第二中学——深圳市龙华区初中教育教学 省一级学校（直线距离约0.8km）
深圳市龙华高级中学观澜校区——龙华区重点建设的寄宿制优质品牌初中（直线距离约2.3km）
四、生态人文
图书馆、群艺馆、大剧院、科技馆
2大政府公配 ——超越龙华简上体育馆
观澜体育中心（在建中）、观湖文体中心（已封顶）
观澜文化特色小镇——打造深圳文化地标和国际数字文化示范小镇
规划面积16.96平方公里，观澜湖，版画村，观澜古墟，牛湖水、观澜河两条水系交汇，打造深圳文化地标和国际数字文化示范小镇。
深圳楼市从不缺爆款，鸿荣源·观城凭借地段和品牌号召力，一登场就吸引无数目光。但这座被贴上“高端”“稀缺”“未来标杆”标签的楼盘，真的能兑现你的期待吗？
有人说它是“龙华改善天花板”，地铁、商业、学校一步到位；也有人说它“价格透支预期”，周边界面仍在蜕变中。它确实有鸿荣源的品质背书，但高容积率下的居住密度，是否能匹配你对“舒适度”的想象？
总结
✔ 自住推荐：
首置刚需：预算500-600万，依赖4号线通勤的福田/南山上班族。
本地改善家庭：愿为户型设计买单，能接受高密度（建议选中高楼层）。
✔ 投资谨慎考虑：
长期持有者：赌旧改红利（5年以上周期），需搭配低总价户型（75㎡）。
资产配置客：作为抗跌标的，但需降低短期回报预期。
❌ 不建议人群：
学位刚需（优先二手深高北学区）、噪音敏感者、短期炒房客。
“合格的刚需盘，但非性价比之选”
自住：7分（交通和商业加分，舒适度扣分）。
投资：6分（需长期持有，升值依赖旧改兑现）。
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