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前段时间，一套广小+六中双学区的房源上架拍卖平台，建面约78.8方，最后以总价约261万元成交。

相对于类似挂牌房源300万出头的价格，这套房源成交价确实有很大的性价比。这样的价格，很多人好奇，是不是头部学区房的行情也差了？

下面我们就一起来看下六中学区房的市场表现，以及可能存在的变数。

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楼市温州 LOUSHIWENZHOU

来自市场的信息显示，首先，法拍市场上的成交价大多会比市场价低一些，只有极个别豪宅房源才能持平市场价。

学区房在法拍市场上，是会表现出明显的热度，但价格难以高企，这是无可争议的事实。

所以说这个成交价符合当前的市场预期。

其次，这套房源原房东的登记时间为2023年5月，有不小的概率，已经使用了学区名额。那么如果真的需要1-2年后才能符合入学条件，这套房源的价格就基本持平市场价了。

对于近期六中学区房的交易走势。目前，成交价格虽有小幅下探，但也算基本稳定。

比如单学区20-50㎡，成交总价大多在148-160万元；楼梯房180万+。

60㎡以上电梯房，成交价普遍在250-280万元左右。60㎡以上老房子，不占名额230-248万元，2026年入读的，价格会下降15-20万，2027年入读再下降5万左右。

近期市场上有个别急卖的房源价格会略低个几万块，比如当年入读60㎡以上房源，最低报价来到了220万。

还有近期部分成交案例：

黄府巷，35平，158万；

黄府巷，55平，157万；

百里东路，49平，154万；

朱彭巷，50平， 169万；

花马营巷，44平， 155万；

三官殿巷，61平 ，241万；

三官殿巷，63平 ，210万；

仓桥街，61平， 214万；

仓桥街，45平，152万；

百榕大厦，88平， 258万；

欣翔大厦，98平， 266万。

双学区20-60㎡不占名额、老房子，报价约180-220万，2025年入读的60㎡以上房源报价约300-330万元，可按揭的房源报价约430-450万。

成交量上，今年1月成交30来套，2月成交50多套，3月成交70多套，4月截止17日成交了10多套。

按照以往经验，到5月底，六中学区房成交就接近尾声，这一波行情就过去了。

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当然，影响成交价格的还有六中集新校区的未来视界和未来城壹号，因为这两个楼盘开年以来已有多轮降价大促销。

目前未来视界工抵房促销+车位+家电礼包，折后含装售价约2.4-2.7万元/㎡，今年至今销售了50来套；

未来城壹号75㎡总价在210万+，102㎡的总价在250万+，两者都能送一个车位；

悦未来目前剩余房源多为前排的155㎡+以上洋房，市场声音相对较小。

集新这片还有安置房森悦锦园，既蹭到了集新未来社区的热度，也因为已经可以办理不动产登记，销量有小幅上升，1月至今成交毛估估成交了约40+套，以75-103方居多，成交单价约1.9-2万元/㎡。

可以看出，集新这边每多卖一套学区房，不仅是六中，市区其他片区的学区房就会少卖一套。

六中本校的房子是以学区价值为主，居住价值为辅，六中本校有预警，但至今没有出现分流情况；而六中集新校区的房子，能兼顾当年买、当年读的学区及居住价值，哪怕大家都知道还是六中本校更好一些，但实打实的居住体验加分不少，所以两者近乎都获得了类似的市场热度，都在低迷的市场上有突出的表现。

而其他像是二中、南浦学区房的行情基本躺平，虽然学校的水平没有变化，依旧是温州市区的头部，但分流情况较为严重，自然市场热度就要低一些。

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对于当前头部学区房价格，影响的因素还有可能会是六中的黑马对手——绣山中学，但在今年绣山中学，大概率只会是路过，蜻蜓点两下水。

温州市绣山中学作为“公参民”转公学校，如果按照浙江省教育厅2022年发布的文件，“公参民”学校（包括其他民办义务教育学校）转为公办学校的，可设置一定时间的招生过渡期，转为公办学校当年可仍按原方式招生，之后学（片）区划分方式由各地根据实际情况依法依规确定。

而温州有关部门并未明确过渡期的年限，只是坊间传闻为3年，并且流传度非常广，几乎成了大家默认的规则。

有关部门的回复是，绣山中学设置招生过渡期，有序完成招生方式调整，目前招生方式调整正在研究阶段。

虽然今年有市民提出了类似的疑问，但官方的说法比较含糊。既可以认为是确实过渡期三年到了，新方案会在今年的招生方案中明确，也可以认为是过渡期还在，招生方案依旧以电脑派位为准。

另一方面，则是杭州钱塘区的民转公学校今年继续摇号政策，并且表示没有过渡期是3年的说法，学区划分是要提前6个月向社会公布的。

也就是说，温州也可能有类似的情况，绣山中学今年会继续采用电脑摇号派位，这对于学区市场的冲击非常小。

当然，相关的政策都是坊间传闻，最终消息以政府公布的为准。

小结

眼下，学区房市场成交高峰已经过去了，后续大概率不会有大的变化。

后续可能影响市场，要么就是集新的三个在售项目，冲刺各季度、年度成交量时，会再来波促销之类的；要么就是入学报名时，二中、南浦学区的分流时间是否会继续延后，这个消息对于这两个片区的学区房来讲，至关重要。

亦或者等到9月孩子入学后，孩子已经入读、那批家长手里的学区房会陆续上市，到时也会有一波行情。

还有就是，明年是六中集新校区的关键年份，也是出成绩的第一年，虽然到时官方不会发布相关成绩，但坊间传闻想必会十分热闹，一切就期待后续的发展了。

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