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绿城馥香园由绿城中国开发，位于海珠区南洲地铁站旁，总占地面积约4.17万㎡，总建筑面积11.6万㎡，容积率3.86，规划5栋32层高层住宅，总户数约672户，梯户比为2梯4户或2梯5户。首推5#、6#栋，主力户型为84-128㎡的三至四房，得房率高达115%-125%，定位刚改及改善型客群。项目预计单价约6万/㎡，总价500-800万，预计2025年4月底开盘。

教育配套

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项目配建24班公立小学，由广州五中教育集团直管，成为该集团唯一小学部署点。初中通过电脑派位，对口广州五中、九十七中、四十一中等省一级学校，形成“小学+中学”全龄教育链。周边还有南武小学、五中东晓学校等优质教育资源，教育确定性较高。

交通配套

02

项目为双地铁上盖（2号线、广佛线南洲站），步行50米可达地铁口，未来规划地下连廊直通站厅，实现风雨无阻归家。3站直达客村，5站到珠江新城，7站至琶洲。

自驾方面，紧邻广州大道南、环城高速，15分钟通达珠江新城、琶洲，未来海珠湾隧道通车后，15分钟可至广州南站。

户型分析

03

• 高使用率：新规设计下，84㎡三房两卫、102㎡四房两卫等户型空间利用率极佳，部分户型赠送飘窗、花池等拓展面积。

• 功能优化：102㎡四房采用飞机户型，三卧室L型转角窗设计；115-128㎡四房南北对流，主卧带衣帽间，厨房三件套、美妆冰箱等细节提升居住品质。

• 景观优势：南向户型可享一线河景及珠江后航道远景，部分高层房源实现“双水景”。

周边商业

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• 商业：自带1800㎡风情商业街，1.1公里内覆盖海珠城光荟、广百海港城（2025年开业），2.5公里直达海珠万达广场。

• 医疗：750米内有三甲中山大学孙逸仙纪念医院，3.5公里范围内聚集珠江医院、广医二院等优质资源。

• 生态：南侧打造滨河公园，与海珠儿童公园、海珠湖、海珠国家湿地形成生态网络，社区内部规划六大花园及十香园灵感景观。

竞品分析

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• 地段：绿城馥香园地铁无缝衔接，中交天翠需步行900米，且绿城配建学校更具优势。

• 产品：绿城户型得房率（125%）高于中交（110%），且楼栋仅32层，密度更低；中交主打91-113㎡户型，价格或更亲民。

• 环境：绿城南向河景资源稀缺，中交北向临主干道噪音问题更显著。

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