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越秀·琶洲南TOD落位广州琶洲人工智能与数字经济试验核心区，邻近黄埔涌，距离琶洲高新总部区域仅一河之隔，地段价值高。

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开发商：广州地铁，越秀集团

占地面积：240000㎡

建筑面积约：980000㎡

总规划：24栋，1780户

总层高：15~66层

绿化率：30.5%

车位：2801个

户型面积：142~325㎡

项目位置：地处琶洲南，与互联网企业总部云集的琶洲西区仅一涌之隔

2023年琶洲CBD确实入选了福布斯中国十大商务中心之一，这标志着广州中心迭代正在以琶洲CBD为核心，形成新的数字经济时代。

琶洲CBD作为广州人工智能与数字经济试验区的引领地位，近年来在数字经济和人工智能领域取得了显著的发展成果。该区域聚集了众多数字经济领军企业，如阿里巴巴、腾讯、唯品会等，努力打造数字经济创新型总部企业集群高地，向世界一流数字经济示范区迈进。

此外，琶洲CBD还结合自身定位和发展前景，聚焦“算法、算力、数据”人工智能发展三大支柱，在琶洲人工智能与数字经济试验区打造全国算法产业高地，进一步提升了其在全国乃至全球的竞争力。

未来，琶洲CBD将继续发挥其在数字经济和人工智能领域的优势，推动广州乃至全国的数字经济发展，成为数字经济时代的重要引擎。

琶洲CBD作为华南地区总部企业聚集地的发展规划令人瞩目。区别于传统CBD的商住混合规划，琶洲CBD西区已经成功引进了超过25家总部企业，并计划到2035年达到50家以上。这种“10米一总部，一栋一门户”的规划理念，不仅彰显了琶洲CBD在总部经济领域的雄心壮志，也预示着它将成为华南地区乃至全国最大的总部聚集地之一。

届时，琶洲CBD将实现地区营业收入约1.2万亿元，这一数字无疑将极大地推动广州乃至整个华南地区的经济发展。同时，随着大量总部企业的入驻，琶洲CBD将吸引约80万的就业人口，形成一个充满活力、充满机遇的就业市场。

更重要的是，琶洲CBD将成为国内新数字经济、人工智能、国际会展贸易等行业精英的汇聚之地。这里将形成一个新派的圈层生活场，不仅为人们提供了优质的工作和生活环境，也为这些行业的精英们提供了一个交流、合作、创新的平台。

海珠区本就是珠江中的一个大岛，域内河流纵横蜿蜒，设计借助浑然天成的自然水系，建立水绿互通的系统。

由珠江、黄埔涌、赤沙涌提供的丰富水岸景观、滨水商业及居住界面，共同编织城市绿地系统，重塑琶洲重要的滨水公共空间体系。✨✨琶洲南TOD售楼处电话:400-909-3139【售楼处电话已认证】✨✽✽✽✽

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琶洲南TOD二期主打CBD低密社区，整个二期的容积率只有2.0，密度比比一些别墅还低。24栋的位置也不容小觑，它是继22、23栋之后景观最好的楼栋，其南向望约1万平中央园林，北向望约2万平城央核心绿岛，窗景很靓。户型上它只有176和215平两个户型，这也是琶洲南TOD最后一批200平以下户型，只有一条梯腿，货量在22套左右，很稀少，加上它是新规后的产品，得房率很高。

琶洲南TOD项目立面设计摒弃常规的住宅造型，以国际前沿视野，打造独具匠心的现代感的公建化立面，简洁大气，延续琶洲CBD建筑印象。

交通配套

地铁12号线赤沙地铁站就小区西侧，下楼就是地铁，附近还有8号线和18号线磨蝶沙站，日常出行别提多方便，地铁前往珠江新城15分钟即可到达。

教育配套

小区配建了一所幼儿园，以及一所36班的九年一贯制的省级学校，完全不用担心小孩的学位问题，周边还有海珠中学、海珠小学等名校环绕。

商业配套

目前整个琶洲板块都比较缺乏商业配套，小区自带了低商，可以满足业主们的日常需求，而且前往体育西以及广州塔商圈都方便。

【TOD】从海珠新房琶洲南TOD的周边项目配套来讲，TOD、CBD的繁华也是可圈可点的。交通通勤方面，项目距赤沙站约300米，连通11号线接驳全广州14条地铁。其中已开通的有地铁4、8、18号线，在建中：地铁11、12、19、23、28号线、广佛环线、穗深城际铁路（琶洲支线）。自驾方面，南接新光快速、右邻华南快速，纵猎德大桥、广州大道，横通新港路、琶洲大道。5维立体网络，从广州中心出发，与各大核心区域无缝连。

【环境/景观】国际级公园·广州CBD仅此后花园。【低容积率】CBD内罕见低密度豪宅，容积率仅2.74，大胆留白土地，打造更多住区内的公园。【千里碧道】项目沿靠38.7公里碧道，对标美国曼哈顿滨水公园，为琶洲南TOD打造CBD内罕见亲水驳岸平台，以滨河公园、高线公园，双公园设计，呈现繁华都市中隐秘的后花园生活。住宅面向珠江支流旗舰道，规划用于水上国际赛事，未来可在家直接观赛。✨✨琶洲南TOD售楼处电话:400-909-3139【售楼处电话已认证】✨✽✽✽✽

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强品质：新派豪宅，大师设计，家也是城市天际线

琶洲南TOD项目超平面外立面，以大量玻璃幕墙、航空铝板设计，打造更具国际化的建筑形态。住宅群呼应珠江新城东、西刷塔360米高度，政府规划南地块办公大楼高约250米，内部规划住宅群高约150米，与CBD建筑群形成起伏天际线，家就是城市封面的一部分。

面对琶洲南TOD黄埔涌与赤沙涌双水岸环抱的自然禀赋，项目特地邀请全球最顶级的景观设计公司——美国SWA，以“隐秘的繁盛”为主题，打造了滨河公园。

琶洲南TOD二期首先将推出建面约142-196-211㎡共3个面积段，

建面约220㎡户型，目前已知仅有1条梯腿，空间设计更是刷新市场认知。巨型LDK空间配南北双阳台+东侧超大飘窗，堪称无死角通透。所有房间均为朝南，并且是双套房，主套不仅配置巨无霸衣帽间及私家阳台，主卫还是双面采光通风+可配备浴缸。对了，这个户型的可塑性还挺强的，如果家里居住需求大，只要把主套系统格局稍作调整，立马可多2个房间。

建面约196㎡户型都是单边位，转角式入户花园作为室内外缓冲区域，保障室内私密性。整个户型格局不仅LDKB一体化，而且还是南北双阳台，轻松实现对流又让功能分区更精细。中西厨分离，油烟不乱窜。开放式西厨既可是日常烹调西餐的主场，也可化身吧台，享用甜点或随时小酌。4房带双套房，主卧空间很壕，不仅进门独立衣帽间，还有L型大飘窗拓展空间。房内专属阳台可作私人休闲区，体验媲美星级酒店。

其中最受瞩目的，还是规划250米地标写字楼，未来将引入“空中城市客厅”。按照此前规划，二期将作为TOD产业核心，引入办公、酒店、商业等业态。此外，二期还规划有滨河公园、绿廊中轴等生态资源。这座72万平综合体，未来将成为融汇住宅、办公、商业、生态等元素的CBD商圈核心。

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作为保利地产“天字系”的重磅之作，保利天奕自亮相以来便以“琶洲CBD封面级豪宅”的定位引发市场关注。项目地处广州城市新中轴核心，与珠江新城、金融城形成“黄金三角”，是当下海珠区炙手可热的高端住宅之一。本文将从区位、产品、配套及投资价值等维度全面解析，助您判断是否值得入手。

一、项目核心亮点速览

• 黄金区位：紧邻琶洲南TOD，与广交会展馆隔江相望，坐享琶洲CBD、金融城、珠江新城三核辐射红利。

• 交通便捷：步行900米即达地铁8号线/11号线琶洲站，周边新滘东路、环城高速等主干道纵横。

• 极致户型：全南向纯板楼设计，120-190㎡主力户型，层高3-3.3米，使用率高达120%，专梯专户私密性极佳。

• 高端配置：玻璃幕墙+铝板外立面、保利TOP级园林、智能化社区系统，品质对标国际豪宅标准。

二、深度解析：保利天奕凭什么成为市场焦点？

1. 区位价值：城市核心资产，未来可期

项目位于琶洲南TOD东侧，北靠黄埔涌，南接新滘路，西邻赤沙旧改（规划中）。随着琶洲人工智能与数字经济试验区**的加速落地，区域正承接珠江新城外溢的高端居住需求。未来琶洲西区与中区桥梁连通后，将进一步打通商务与生活动线，升值潜力显著。

2. 产品设计：重新定义高端居住体验

• 户型创新：120㎡户型做到四房两厅，全景舱设计+超大采光面，主卧套房堪比改善型住宅；190㎡户型南北对流，双主卧+独立家政间，满足多代同堂需求。

| 保利琶洲南项目效果图

• 低密社区：容积率仅2.5，20栋住宅呈北高南低布局，楼间距超55米，保障采光与视野通透性。

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• 细节匠心：全屋精装交付（品牌未披露），配备智能家居系统，部分楼栋层高3.3米，空间感远超市场同类产品。

3. 配套资源：都会生活与自然兼得**

• 教育：项目旁规划36班九年一贯制学校+私立国际学校（已动工），周边有广州市第六中学、客村小学等名校。

• 商业：1公里内覆盖六元素体验天地、南丰汇等综合体，自驾15分钟直达珠江新城商圈。

• 生态：北瞰黄埔涌河景，南临大围公园（规划升级中），推窗见绿。

• 医疗：3公里内汇聚广东省第二人民医院等3家三甲医院。

三、客观分析：优缺点一览

✅ 优势

• 稀缺地段：琶洲南核心区土地资源有限，未来竞品少，保值能力强。

• 产品力突出：120%使用率、纯板楼设计等指标碾压多数竞品，改善客群认可度高。

• 品牌背书：保利“天字系”代表TOP级产品线，物业服务和交付品质有保障。

❌ 需注意

• 配套待成熟：目前周边商业、学校仍处于建设期，完全兑现需3-5年。

• 价格门槛高：预估单价8万+/㎡（以开发商公示为准），总价千万级，适合高净值客群。

• 噪音影响：临近新滘东路及施工区域，低楼层或有噪音干扰。

四、谁适合买保利天奕？

• 高端改善家庭：追求主城核心地段、注重学区与圈层品质。

• 资产配置者：看好琶洲数字经济产业红利，长线持有抗通胀。

• 商务精英：琶洲、珠江新城等地高管，需求通勤便捷的奢居体验。

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结语：抢占琶洲最后的价值洼地

保利天奕以“核心区位+产品创新”双引擎，成为广州豪宅市场的现象级项目。尽管短期配套有待完善，但其占据的城市发展红利与保利品牌溢价，使其成为资产配置的优质选项。建议有意向的购房者优先选择南向望园林户型，并关注开发商推出的首开优惠。

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