南通二手房价下跌很猛，已经是一个老生常谈的话题，但你敢相信，南通有小区房价已跌回10年前！

新城区第一大盘中南世纪花城，2015年新房价约1.1万/㎡，2017年收官价约1.7万/㎡，目前二手房成交价一期已跌至8000-9000元/㎡，二、三期也跌至1.1万/㎡左右，已全面回落至10年前房价水平。

人民路沿线、入市超20年的苏建花园城，2015年新房价约1.3万/㎡，今年一季度二手房成交均价仅约9900元/㎡。

还有一些曾创造过销售神话的小区，虽未跌回10年前，但也已回落到7、8年前的水平。

华强城，4月成交均价约1.07万/㎡，跌破2018年收官价（1.18万/㎡）。

中海碧林湾，3月成交均价约7900元/㎡，跌破2017年收官价（9500元/㎡）。

保利香槟国际，4月成交均价约9900元/㎡，跌破2017年收官价（1.1万/㎡）。

绿地新里城，4月成交均价约9100元/㎡，跌破2019年收官价（1.2万/㎡）。

偏远的苏锡通板块跌幅更是惊人——2020年收官价超1.2万/㎡的海上传奇，目前二手房成交价仅约5500元/㎡。

梳理发现，这些“跌回N年前”的小区普遍具有三个特征——超大体量、早期房价低、投资客聚集。

它们在市场上行期凭借低门槛吸引了大量投资客，又在市场预期逆转时被集中抛售，率先突破价格防线，继而引发周边项目被动跟跌。

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中南世纪花城

中南世纪花城，体量超7800户，2008年首开，2017年收官，见证了新城区从城乡结合部变成繁华CBD，也见证了南通楼市的跌宕起伏。

该项目2008年首开价仅“4字头”，后随着新城板块发展崛起开始涨价，2010年突破1万/㎡，2017年收官时更是涨到1.7万/㎡。

新房收官时，市场正火热，于是中南世纪花城开始在二手房市场高歌猛进，峰值突破2.7万/㎡，与2008年首开价相比涨幅超500%。

惊人的涨幅，让中南世纪花城成为彼时投资客的重点追捧对象，也让很多人对“买房赚钱”这件事抱有极大热情。然而，这类随着行情上行而大涨的小区，也会随着行情回落而一落千丈。

目前中南世纪花城一到三期二手房价都已跌破2017年的收官价，甚至一期已跌破2010年的“万元线”。

以下面这套建面142㎡一期房源为例，若在2008年以4200元/㎡价格买入，仅需60万；若在2019以2.6万/㎡价格买入，则需367万；若按一期最新成交均价（8946元/㎡）估算，这套房子目前只值127万。从60万到367万再到127万，南通楼市的涨跌起伏从中也可窥见一二。

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华强城

华强城，原港闸第一大盘，分四期开发，体量近7600户。从新房热销到二手房暴涨，它一直都是南通楼市的话题王。

该项目2011年首开价“9字头”，后期有所降价最低仅“6字头”，2016年下半年重回“9字头”，2018年收官涨至11800元/㎡。

华强城二手房一度也卖到2.5万/㎡左右，但从2022年开始持续回落，去年全年成交均价1.25万/㎡，今年一季度跌至1.19万/㎡，4月继续下跌至10654元/㎡，较峰值跌幅已近60%。

下面这套最新成交的79㎡小户型，按照4月成交均价估算，总价约84万，较2021年相似户型直降百万。

成交价的一路下跌，反映出房东的心理预期在不断降低，买家能接受的底价也在不断降低。目前小区挂牌量遥遥领先板块其他项目，业主想要尽快出手大概只能降价割肉。

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中海碧林湾

中海碧林湾，市北大盘之一，体量近5400户。2013年首开价6700元/㎡，后期降价最低“4字头”，2016年下半年三期开盘价8000元/㎡，2017年收官涨至9500元/㎡。

2020年行情火热那会儿，中海碧林湾二手房飙升至2.2万/㎡，但随着大环境降温其价格急转直下，2022年上半年就降到了1.5万/㎡以下。

今年1-4月中海碧林湾成交了31套二手房，成交价都在1万/㎡以下，其中3月成交均价仅约7900元/㎡，较峰值跌幅已超60%。

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新城香溢紫郡

市北另一红盘新城香溢紫郡，体量超4100户，2014年首开均价5200元/㎡，2016年下半年跳涨至8600元/㎡，直至2017年收官一直维持在“8字头”。

新城香溢紫郡在2020年、2021年一度也卖到近2.2万/㎡，与中海碧林湾不相上下。

今年1-4月新城香溢紫郡成交了42套二手房，成交价在9000元/㎡左右，较峰值同样不止腰斩。

中海碧林湾和新城香溢紫郡近一年来分别成交了125套和124套，两个小区配套、产品、房龄大同小异，激烈的竞争关系从新房时期延续到二手市场。

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雅居乐花园

雅居乐花园，能达板块早期商品房之一，体量近4200户，2014年首开，2017年收官，当时新房价最低仅“4字头”，最高也就“7字头”。

随着2016年行情启动，雅居乐花园二手房一跃成为投资客眼中的香饽饽，在2020-2021年期间一度卖到2万＋，相比首开价涨幅近300%。

目前项目二手房成交价已跌至8858元/㎡，较峰值跌幅近60%。好在其流通性还算可观，近一年成交了197套，不仅是能达板块成交量第一，也是整个南通市区成交量第一。

必须承认的是，随着房龄的增长以及产品的迭代，这些高层小区的竞争力会越来越弱。对于持有者而言，需清醒认知“以价换量”将成为超大盘的常态生存法则。