房地产圈炸锅了！重庆金科地产——曾经西南第一、曾经年销售额冲破两千亿的房地产巨头，在经历了一系列爆雷之后，被重庆五中院裁定批准其司法重整计划。这意味着金科高达1470亿元、8400多个债权人的债务终于有了“合法解决方案”。怎么感觉听起来像是一个笑话，一千多亿的债务，合法不还了？

1、

2000亿巨头爆雷重整

金科股份由黄红云于1998年创立，总部重庆。2018年跻身千亿房企，2020年销售额突破2000亿，连续三年销售金额位列全国前二十。然而好景不长，金科扩张过猛，杠杆太高又赶上市场寒冬，现金流断裂。2021年房地产“三条红线”政策收紧，几次海外债逼近违约都让金科资金紧张；2021年8月，金科开始陷入商票逾期、理财逾期、大规模裁员、大面积停工等风波；2021年11月，金科正式爆雷。

▲金科控股集团董事局主席 黄红云

据公开财报，近三年金科累计亏损超过600亿元。在资金链几乎耗尽后，金科才不得不敲锣打鼓开启重整这条自救路。2024年2月金科正式向法院提交破产重整申请，金科成为近年来A股首家主动申请司法重整的大型全国化房企。

2、

债务清零的极限操作

金科此次重整方案里，给出了四类债权处理办法：

职工债权、税款债权（优先债权）：100%现金清偿，也就是说，工人工资、税费等先给足现金，不亏本。

有财产担保债权：通过处置抵押资产或变现来偿还，典型做法是卖地、盘活项目等，不给现金，但让有担保的债务“以物抵债”。

普通债权：实行“现金+股权+信托”组合拳。方案规定，5万元以下小额普通债权全额现金清偿，确保小供应商权益；而超过5万元的大额债权，则用金科股票和信托受益权来抵债。具体测算，每100元债权可换2.53股金科股票（以低价0.865元/股计）+100份信托份额，综合偿付率只有约22.4%。

这种“打折的股权+不确定收益的信托”的偿债组合，堪称债务清零的极限操作，有人直言：债权人真可怜，这就是“合法赖账”！哪有什么重组，无非就是债权人横竖都拿不到钱，无可奈何的向社会卖个重组概念。

对于金科自己，这套方案意味着也要有牺牲：金科放弃董事会控制权，把约3千万㎡土地划入特殊资产平台。未来金科将变身成专业处置不良资产的运营商，把特殊资产管理、资产处置变成主业。

▲即墨金科弘阳集美时光A2地块，主体结构已经封顶

对于购房者而言，金科重整计划只针对债权人，交房和退款本身，并不是债权清偿对象。金科表示重整后会保留约600个项目，其中很多是要盘活的存量房项目。长城资产等参与方将与金科一起梳理这些项目，寻求代建或盘活方案。关键的问题是：谁接盘、怎么接管，目前还不明朗。

3、

后金科时代究竟如何

金科这场重整大戏，牵动着即墨金科弘阳·集美时光业主的关注。这项目由金科联手弘阳开发，合同约定2024年分两批交付（A1-2期2024年3月底，A2-3期2024年12月底）。然而项目施工进展缓慢，已经逾期交房一年多时间，业主问开发商何时能交房，开发商只说让等。目前情况是，承诺的交房时间大概率要往后靠，买房人还只能观望等消息。

▲金科弘阳集美时光A1地块，主体结构已经封顶

▲金科弘阳集美时光A2地块，主体结构已经封顶

金科这场“雷人自救”，离真正交房和还钱还有很长的路要走。如果金科后续按计划真正复工，以后工程加速推进，购房者或许还能拿到房；但如果只是把债务打包给投资人，项目继承人换几轮，还能不能承担后续投入？这就很难说了。

金科能不能真把这1470亿债务清零、后金科时代究竟如何？还有待时间验证。但无论金科债务如何重整，都抵不过对每位购房者实打实的交房承诺重要。最后再替许皮带问一句，既然金科能用26亿杠杆撬动1470亿债务，那恒大的3万亿债务、上千个项目，是不是也能照搬这一套？