文｜邓浩志
香港负资产破21年来纪录
香港房价下行，见八年低位，令负资产个案反弹。金管局公布，第一季度负资产住宅按揭贷款宗数达40,741宗，是2003年第四季度以来最多。负资产住宅按揭贷款涉及金额从去年第四季度的1,951亿元增加至今年第一季度的2,059亿元。
香港金管局指出，今年第一季度，香港房价下跌1.7%，负资产个案上升是预期之内的现象。这些个案主要涉及银行职员的住屋按揭或按揭保险计划的贷款，这类贷款的按揭成数通常较高。截至今年三月底，整体按揭贷款拖欠比率仅为0.13%，负资产个案的拖欠比率也仅为0.17%，均处于较低水平。这反映出绝大部分借款人都能如期还款，银行按揭业务风险处于可控范围。
视线转回国内，虽然没有公布相关统计数据，但据金融界同行反映，目前国内断供案例也较为常见。银行处理这类问题已从前期的催收、起诉，逐渐转变为希望客户先还利息、本金暂缓，甚至协商解决。最近部分三四线城市的金融机构已暂停了催收或起诉工作，采用冷处理的办法。
国内断供案例增加的原因：
一是不动产价格下跌幅度过大，导致许多严重负资产的情况，极端情况下物业价格比高位下跌了70%以上。
二是部分贷款者收入大幅下滑，甚至失去了收入来源，无法还款。而金融机构之所以对“烂账”不管不问，一是数量庞大，每个都走起诉流程工作量巨大，根本排不过来；二是胜诉之后也难以执行，很多被告根本没钱还，并不是故意想做老赖；
三是抵押物业如果强行拿去拍卖，还要在大幅跌价之后再打折出售，银行也面临较大损失；
四是这些群体不乏失业者，逼迫过急可能会引发社会不稳定因素。
TOP50房企负债齐下降，但房地产业仍高兴不起来
统计数据显示，在国家支持和房企自身积极努力下，国内TOP50房企负债均有所下降。其中，碧桂园总负债减少2,194亿元，但资产负债率仍高达95%。其次是万科，过去一年总负债减少1,546亿元。而总负债压降幅度最大的是美的置业，其总负债为46.43亿元，同比减少1,468.57亿元，降幅达97%，资产负债率亦降至47.7%。
负债下降当然是积极信号，但房地产行业纾困的整体进展似乎仍然不理想，主要问题还是销售额的继续下滑。虽说今年第一季度国内大城市楼市有明显复苏迹象，但全国楼市整体仍呈下滑态势，房企业绩也进一步全线萎缩。例如，中海地产今年1~4月份，合约物业销售金额约665亿元人民币，按年同比下跌超18%；保利发展今年1~4月份签约金额876亿元，同比减少8.71%。房地产龙头央企尚且如此，民企和腰部企业的情况就更不容乐观，无一例外地都出现了继续大幅下滑的情况。
另外，房企负债下降也不等于问题解决了。以万科为例，虽然去年降负债额度排名第二，但去年也录得了近500亿元的巨额亏损，目前还面临债务到期、管理层更换等各方面困难。
总的来说，房地产行业趋势的扭转仍未完全展开，前期楼市复苏的也只是局部领域。政策加码刺激已成为必要手段，并且不宜再等，也不能再小打小闹。
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