最近一段时间，在楼市房地产领域发生了两件非常具有代表性的事件，可能很少人关注到，但这两件事一定会像投入死水的石子一样，推动楼市在2025年发生地震式的变革。

一个事件发生在江苏省连云港市，是一个非常普通的烂尾楼民事纠纷案件。但这个案件从2020年持续到今天，打了5年的时间。最终，连云港市中级人民法院宣判购房者胜诉。这意味着，购房者不但拿回了购房款和利息，而且再也不用为烂尾楼承担任何连带责任。

第二个事件是5月13号，河南省信阳市住房和建设局发布了一篇《关于加强商品房预售管理工作的若干措施（试行）》的批前公示。这个文件明确了信阳市将成为全国首个全面实行现房销售的城市。

你可能还不明白，这两件事情对于楼市和房地产的真正意义是什么，以及它们的关联性，甚至包括说对于未来房价的走向又有哪些影响。接下来，我们分别讲一下。

首先我们来看连云港这起普通的烂尾楼民事纠纷案件，它的代表性有多强。因为过去全国十年里，大概有将近160万的烂尾楼纠纷案。而在过去的4年，真正能够购房者胜诉的概率不到73.4%。

那么，连云港这起普通的烂尾楼纠纷案件的胜诉，能否为过去这160万的家庭带来一定的福音，或者带来一定的参考？因为其他地区的法院，我相信也会综合考虑案件的实际情况。

在烂尾楼纠纷这些案件中，如果真正宣判购房者胜诉，也会面临三个问题。

第一个，如果胜诉了以后拿不到钱怎么办？房地产商跑路了或者彻底破产。

第二个就是，过去的案件能不能发回重审？这也是各级法院面临的一些问题。

第三个是，怎么去平衡购房者和银行之间的一些关系？购房者的权益得到保障了，那么这么多坏账，银行怎么办？这都是接下来的问题。

这么多烂尾楼纠纷案件，甚至房地产楼市纠纷案件，背后的原因，我觉得其实跟房产的预售制度有很大的关系。房产预售制一定是始作俑者。为了推动房产预售制改革，也就是现房销售制度，其实从2022年在全国30多个省市都不断地在实行。你比如说像合肥、长沙、郑州，甚至杭州也有，但是整体的推进还是比较缓慢。

因为全面推行现房销售制度，其实也有很多的问题。在过去的房地产发展历史上，开发商和地方政府已经形成了一个非常紧密的利益共同体。开发商买地为地方政府提供了一个非常重要的财政收入。

在土地拍卖结束以后，开发商要按期交土地拍卖款。但是，如果说等到所有的房子造完以后再销售再回款，这个对于开发商的资金压力还是蛮重的。房子销售得好，那还好。如果说遇到比如楼盘滞销，那对于开发商的资金压力还是非常非常大的。

第二个，现在拿地的基本上是国企、央企或者是部分的民企，当然还是以国企、央企为主。那么一旦全面实行现房销售制度以后，国企、央企因为背靠大山，有很强大的资金支持。但是作为民企来讲，它的生存空间可能就会越来越窄。

但是，现房销售制度又是中国房地产楼市发展到今天不得不改革的一个方向。这次河南信阳市发布的通知里面明确规定了，在中心城区新出让地块，从文件印发后全部推行现房销售制。

当然，按照新老有别的原则，对已取得施工许可证的项目，按照有关规定，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，或者工程进度达到设计形象进度的50%以上的时候，可以申报商品房预售许可，并且严控预售许可的条件。

所以，短期内其他城市会不会跟进，我觉得还很难讲。但是我相信一线或者新一线城市可能会滞后。但是三线城市以下，为了稳定未来的房地产市场，应该会积极地跟进现房销售制度。

所以，不管怎么样，这两件事情的整体发生，对于购房者、普通老百姓来讲还是利好的。但是现实情况下，真正的推进速度会是怎么样，很难讲。理想很丰满，现实也很骨感。所以说这个时候，你再去看2025年中国楼市和房地产未来的发展方向，房价是跌还是涨，我相信你应该会有一个理智的分析。

包括今年5月1号实行的住宅新规，新建楼盘明显好于过去的一些楼盘的标准。再加上新的现房销售制度，我相信对于二手房价格的打压一定会更加严峻。