现在说房价马上暴涨了，你可以拉黑了。房价到底什么时候涨？

很多人说了，政策在放宽，市场供需在变化，马上要涨了，特别是很多房产中介这么说。但只有政策是不够的，应该要看货币供应够不够，信心够不够？

大部分城市的房价在2018、2019年左右达到高点，19年的人民币对美元汇率是6.6左右，现在是7.23，这个汇率很明显说明了这5年有大量的资金流出。那么它对应的时间，也就是房价下降的周期，对应的是资金流出的一个节奏。没有钱的市场，这个价格怎么涨得起来？

所以说，很多资金现在是在国外的，为什么这些资金在国外不在国内买房呢？当然是因为投资不合算。比如说，真正买一套房300万，年租金只能租到6万，这个回报率才2%。而美元的定期存款跟国债利益基本上都在4.5%左右。

你想，如果你有一笔钱在国外，买个存款就能持4.5%的利息，你会不会拿回来买房，一年只租2%？所以呢，国外这部分资金目前是不会回来的。

第二个方面，我们虽然说广义货币已经有超过300万亿，但是大部分钱都在银行体系内空转。所以呢，最近才发了这个特别国债。你们的钱不愿意拿出来投资是吧？

没问题，国家把你们的钱拿出来，国家来投。从存款变成国债一样有收益，但是国家拿走的钱可以拿来去做投资。对普通人来讲是没有区别的，因为国债也很安全。所以说，国内的资金不愿意买房，变成国债的这部分钱会不会拿去买房，我们现在不知道。

所以，少了这两个部分资金，仅仅靠降低首付、开放一些地区的限购，是根本撑不起来房地产大涨的。因为有两个必要的条件：一是美联储降息，二是特别国债的资金确定能进入楼市。

首先，美联储这方面，是不是启动降息马上就能够回流资金？不是的。因为它刚刚降息，利率也可能还是在高位，至少要降3到4轮，100个基点以上，才有可能使美国国债的利率接近国内地产的租售比。再叠加上这个降息导致的汇率变化，会有大量的资金回来。

那么，特别国债进入楼市，这个东西目前还没有确定。如果确定了以后，收购掉一些低价的卖盘，把这些要砸盘的筹码给消化掉，至少这个市场不会再快速的大跌了。到时候，才是整个趋势逆转的过程。

当然，我们要说一下，并不是说国外有资金就一定要买房。人家还要看一个点，就是回报率、租售比。牛市看的是谁涨得快，现在的熊市看的就是租售比。提升租售比，一方面就是提升租金，那么租金就是要靠工资收入来提升的，没有那么快。

另外一方面就是降低房价，把这个分母降小，租售比才提升。所以，目前来看，要达到大幅度的回流资金去进入楼市的基础，还是要在租售比的基础上，把分母，也就是房价继续再调整到位。所以，我的结论是，目前还没有到。