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朝阳三间房双雄争霸：保利天珺 VS 金茂满系，谁更胜一筹？

2025 年 2 月 11 日，朝阳区三间房出让两个住宅用地和一个托幼用地最终经过103轮出价，保利+金茂以87.295亿元成交，溢价率10.5%，楼面价5.16万元/㎡，不限销售指导价。
一、地块禀赋：地铁红利 VS 价格洼地
1、保利褡裢坡地块（006 地块）：
（1）黄金占位：紧邻地铁 6 号线褡裢坡站（直线距离仅 300 米），向西 1 站达青年路商圈，向东 1 站至黄渠站，3 号线与 12 号线分流后 6 号线通勤压力显著缓解。
2、金茂 D 区地块（007 地块）：
（1）潜力区位：距地铁 6 号线黄渠站约 700 米，步行 10 分钟可达，虽稍逊于保利，但 2 公里内可接驳东五环，自驾便利性突出。
（2）价格优势：楼面价 5.16 万元 /㎡，较保利地块低约 10%，为定价预留弹性空间。
二、产品矩阵：天字系旗舰 VS 满系首秀
1、保利天珺（褡裢坡地块）：
（1）纯粹四居：122-176㎡全四居设计，主力户型 122㎡（三卫）、136㎡（四卫）、155㎡（四卫），176㎡为终极改善户型，全系南北通透。
（2）配置升级：3 米 / 3.15 米层高、90% 以上得房率（部分 100%）、会所 + 架空层 + 全龄社区，物业服务采用 “东方礼遇” 顶级标准。
2、金茂满系（D 区地块）：
（1）梯度改善：110-150㎡三至四居，主力户型 110㎡（三居）、130㎡（四居）、150㎡（四居），覆盖首改至再改客群。
（2）科技赋能：2000㎡星空穹顶艺术会所、玻璃幕墙 + 铝板外立面、园林艺术长廊，匹配 “新一代 4.0 住宅” 标准。
三、价格与策略：8.5 万 VS 7.8 万，错位竞争显玄机
1、保利天珺：
预计开盘价 8.5 万元 /㎡，总价约 1000 万起，主打 “顶级圈层” 概念，通过高得房率、会所配置及品牌溢价锚定高端客群。
营销节奏紧凑：4 月初开放和光煦境售楼处，五一前后取证开盘，利用现房实景加速去化。
2、金茂满系：
预计开盘价 7.5-7.8 万元 /㎡，总价约 800 万起，以 “轻奢性价比” 抢占市场，通过艺术 IP、科技元素吸引年轻改善家庭。
蓄客周期稍长：4 月 20 日开放红庄直播基地售楼处，5 月底开盘，依赖产品差异化与价格优势后发制人。