乐居楼盘测评系列 测评师：林妍

在做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。

【评测师点评楼盘】

德宝怡高位于中山火炬开发区街道，毗邻东区，背靠城市主干线中山六路，坐拥两区优势便利。

【项目亮点】

1、德宝怡高地处中山六路旁，城芯CBD地段。3公里范围内即享政商文体教园医等丰盛配套。

2、迪兴实业，深耕中山31年。项目集聚住宅、文化创意街以及商务区，同时打造省级大数据产业智慧高地。

3、约5万㎡央景园林，优质生态资源与人文社区相结合。低容积率，超60米楼间距，打造城芯阔景平层。

【价格分析】

德宝怡高在售建面约108-259㎡三至五房、建面约219-234㎡大平层户型，均价约17000-21000元/㎡。据不完全统计，火炬开发区街道约有26个新房项目在售，全片区楼盘均价约12000-22000元/㎡。越靠近城芯的项目，在售均价越高，也正说明了城芯地段的价值所在。同片区内，主打大平层户型产品的项目相对不多，市场竞争相对不算激烈。相比于东区新盘均价，德宝怡高有着一定的价格优势。同时，德宝怡高所处东区与火炬交界，中山六路板块，是城市中心地段，在性价比方面更胜一筹。2021年初，经济复苏，市场趋于上行阶段，优质的健康资产更受置业者的青睐。纵观近五年，作为深中通道落地马鞍岛后接驳中山内陆的第一出口，火炬开发区新盘房价的走势持续上涨。项目位于中山路经济中轴线上，交通路网畅达。自身丰富的配套和周边优质学府环伺也给项目带来了巨大优势。集聚文化创意街、商务区、住宅区于一体，为项目增添附加价值。同时，业主们近在家门就能享受到悠闲健康的生活。

项目靠近中开高速（博爱路出口），同时也是翠亨快线的起点，也是接驳深中通道的出口。另外，项目还处在东区与火炬交界的城芯地段，同时拥有靠近CBD和TOD的优势。

【楼盘规划】

德宝怡高由中山本地知名开发商——迪兴实业，集深耕中山31年、打造中山地标盛景尚峰经验所得后，匠心打造的创新创意综合城。

项目由“德”、“宝”、“怡”、“高”四个功能板块组成，将产业、商业、人居相互融合,整体划分为德宝怡高商务区和生活区。

项目自身配套完善，餐饮、医疗、生活超市等便民配套一应俱全，还有文化艺术教育培训机构、私人装修设计等第三产业。目前项目已进驻商家：皇鸽餐厅，OAA 咖啡，巨象高尔夫，影和影像诊断中心，中山广播电视台艺术教育基地，幸福书院等

德宝怡高项目打造约58万㎡城芯低密墅区，项目绿化率高达49.37%，容积率1.67，打造出超高绿化率+超低容积率的高层项目。

项目精心甄选花木品种，儿童成长乐园和泳池环绕其中，还有高尔夫景观园林、休憩亭廊、健身广场等社区配套设施，在小区内就可以实现移步换景。

且小区内每一栋的架空层都为业主提供休闲娱乐场所，满足各个年龄段业主的生活需求。在这里你可以轻松实现“上楼私享静谧，下楼尽享繁华”的生活方式。

【楼盘基础信息】

1、1.67超低容积率，德宝怡高打造城芯低密住宅。

2、项目精心甄选花木品种，打造5万平米园林景观，绿化率高达49%。

3、城芯阔景大平层，轻松做到270°无遮挡观景，站在阳台，入目便是绿绿葱葱的中央园林。

基础信息点评：城芯地段、成熟配套、园林景观全部到位，所见即所。一面繁华、一面静谧，同时是城芯地段稀缺的大平层产品。无论是改善自住或是投资，都是一个不错的选择。

【户型分析】

5栋03户型图-三居室-建面约108㎡

建面约110㎡三房两厅两卫户型。

空间使用率极高，竖厅结构，加上南北双阳台设计，形成对流保持屋内空气清新。厨房连接生活阳台和餐厅，构成极短家庭动线，同时不让烹饪所产生的油烟气污染客厅。

客厅面积阔绰，近4米宽开间尽显空间感。

休息区私密性高，无一房门正对客厅，整体空间动静分离。主卧套房设计，双飘窗设计能让空间更好的做到采光与通风，保持主卧空间的舒适感。

​德宝怡高目前在售5栋，两梯四户，建面约108-128㎡ 3房和“3+1”房户型，均在约17000-18500元/㎡。

220㎡四房-四居室-建面约219㎡

建面约220㎡四房大平层户型。

整体动静分区布局合理，卫浴空间干湿分离。

LDK一体化设计，客厅面积阔绰，进深超6米，能同时容纳6-8个人。

根据喜好，可打造全开放式厨房，餐厅吧台设计，让家庭、朋友聚餐更充满互动性。

近8米开间阔景大阳台，摆上心仪的绿植打造属于自己的空中花园，甚至还有空间放上椭圆机、跑步机等健身设备，在家也能随时随地健身。

次卧可改造成多功能房，特出空间作为主卧的衣帽间。与主卧相连，具备空间感同时并不会让多功能房显得狭小。

休息区私密性强，双套房设计，更方便业主的日常起居生活。主卧4.3米宽开间，舒适感一流。

​德宝怡高目前在售6栋两梯四户，建面约219-234㎡大平层户型，均价约18000-21000元/㎡。

【样板房细节】

建面约220㎡四房大平层户型样板房设计细节：

玄关入门后看到的是进深6.4米的奢阔客厅，将客厅与多功能房之间的墙面改造成艺术展示空间，同时也为主卧的衣帽间腾出设计空间。

厨房改造成全开放式厨房，与餐厅吧台相连，让动线更加流畅，也增加了人多聚餐时的互动性。同时，厨房、餐厅和客厅处于一条动线上，轻松打造出LDK一体化设计，让活动区更具空间感。

近8米开间阔景大阳台，能放下一张6人份的餐桌，一边享受景色一边聚餐。同时，还能放置一台椭圆机或跑步机，居家也能健身。

被改造的多功能房与主卧相连，但空间并不会显得狭小。将多功能房的部分空间改造成主卧的U型衣帽间，更方便主卧家庭成员的日常起居生活。

【交通出行】

公共交通：德宝怡高项目1公里范围内公共交通配套齐全，公交站及快速公交站点环绕，能轻松通往市内其他镇区，同时转乘其他交通公交到达周边城市也十分方便：实验中学-公交站（427m）、中山六路西-公交站（735m）：208路（博览中心往大骏客运站）；中山六路东-快速公交站（648m）：B1路（利和广场往火炬公交枢纽站）、B19路（城轨中山站往市中医院）、快速公交B19路（市中医院A1往城轨中山站）；公共汽车城东站场-公交站（589m）：023路（横门往城轨中山站）、208路（博览中心往大骏客运站）、中山12路（凌岗往珠海下栅检查站）、快速公交B30路（博览中心往城轨中山站）、城轨中山站-公共汽车城东站场接驳线；长江路-东江路口-公交站（744m）：B26路（中山汽车总站往长江水世界）、B28路（万科柏悦湾往中山北站）、B30路（博览中心往城轨中山站）；长江路东康路口-快速公交站（786m）：B26路（中山汽车总站往长江水世界）；天奕国际广场-快速公交站（800m）：B1路（利和广场往火炬公交枢纽站）、B19路（城轨中山站往市中医院）、快速公交B19路（市中医院A1往城轨中山站）。

自驾：德宝怡高项目背靠中山六路，周边交通路网密集、交通模式丰富：高铁：距离中山站仅2KM距离；地铁：广州地铁18号线（中山段）其中，2022年3月份有消息出，广州18号线（中山段）最新站点新增中山站站点。另外，项目周边有中山三大城市干线中山路、长江路、博爱路环绕，通过长江路5km范围内快速到达东区各大商圈；沿博爱路10km范围内可到达石岐各大商圈；向东出发，博爱七路接驳翠亨快线，半小时内（20km）即可到达深中通道（全程24km）前往深圳前海；向南出发，博爱六路接驳坦洲快线抵达珠海香洲区，实现1小时内大湾区生活圈。2022年7月末，官方曝光了“中深跨市公交线路行驶线路”图，其中在深圳设了深圳西站（首末站）、前海湾地铁站、西乡客运站、深圳宝安机场（首末站）；而中山则设了7个站点，其中便包含了城轨中山北站（首末站）和博览中心站，两个站点距离德宝怡高项目仅3公里。早在2020年，深圳市城市规划设计研究院副院长单樑曾在“中山火炬高技术产业开发区建区30周年高质量发展研讨会”上表示：“未来深圳将准备400辆大巴，每天24小时往返作为深中通道的摆渡车，直接通道中山的重要大型居住区，双城生活可以说触手可及。”

【周边配套】

教育配套：教育配套方面，距离项目怡高项目2.1公里有公办小学-火炬开发区第四小学；与项目一路之隔的还有中山市实验中学（47m）、中山职业技术学院（559m）。还有中山市濠头中学（2km）；石岐中心小学（2km）；中山市香山小学（1.3km）、中山市东区中学（1.8km）等学府。

医疗配套：德宝怡高项目所在片区配套成熟，拥享政商文体教园医等丰盛配套。项目距离中山市博爱医院约5.9km；距离中山市人民医院约5.5km。此外，周边遍布了各社区卫生中心：中山市东区街道社区卫生服务中心（2.5km）、三溪社区卫生服务站（2.3km）、联富社区卫生服务中心（1.7km）、起湾道卫生服务中心（3.3km）等，为业主的生活保驾护航。其中，中山市博爱医院总建筑面积约13万平方米，是市内的三级甲等综合医院。另外，中山市人民医院（中山大学附属中山医院），是集医疗、教学、科研、预防保健为一体的综合性“三级甲等医院”，先后荣膺“爱婴医院”、“广东省高等医学院校教学医院”、“百家文明医院”、“卫生部数字化医院试点示范单位”等光荣称号。

商业配套：德宝怡高除了自身丰富的配套以外，所在地段的商业配套也十分齐全，毗邻城市干线也能让项目到市内各大商圈十分便捷。项目距离天奕星河Coco City仅1.7公里的车程；沿着长江路辅路和中山六路5公里不到的车程即可抵达远洋大信新都汇（2.5km）、紫马奔腾（3.5km）。从项目出发，沿东江路接驳中山五路，10公里范围车程范围内即可到达利和广场（4.9km）、华发商都（7km）、假日广场（4km）、石岐大信（6km）等大型商圈，满足聚餐、休闲娱乐、购物等生活需求。

项目产品偏改善、投资、高端服务业人群，毗邻城芯CBD，未来城市塔尖人群聚集地。

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文章来源:乐居君