去年以来，随着昆明市新版规划设计细则的执行，以及国家对好房子、第四代住宅的倡导，昆明新上市的项目得房率大幅度提高，实际得房率超过90%已经是及格线，100%甚至超过也不稀奇，尤其是第四代住宅，得房率基本都超过100%，最高接近130%，非常夸张。

得房率高当然是好事，开发商也大肆渲染，统一的说法是零公摊甚至负公摊，但这种宣传口径给了市场很大的误导，有些人认为零公摊就是没有公摊；负公摊就是不仅没有公摊，开发商还要反过来赠送面积。

事实当然并非如此。高得房率和零公摊、负公摊本来是两回事，而且所谓零公摊和负公摊实际上也根本实现不了，因为公摊本来就是建筑的公共面积，比如电梯井、楼梯间、走廊、入户大堂乃至公共用房等，这些公共设施不管是第几代住宅，不管如何巧妙设计，都只能尽量减少，而无法取消，既然如此，零公摊和负公摊在技术上和实践上都是无法做到的。

当前市场上的零公摊、负公摊住宅，实际情况并不是没有公摊，而是赠送面积与公摊面积差不多，甚至超过公摊面积，得房率达到100%左右甚至更高，在销售上给人以买多少面积实际就能得到多少面积，似乎没有公摊的感觉，但对外宣传零公摊和负公摊，其实是一种文字游戏。

既然公摊并没有凭空消失，购房者按建筑面积购买的房产，实际上仍旧包含公摊面积，公摊的开发成本仍旧由购房者承担，只不过如今开发商又赠送了和公摊差不多的面积，感觉更划算而已。

这就像买大闸蟹，一般都是连捆绑草绳一起买，草绳就好比是公摊，而且所占重量不低，如今卖蟹的商家又附带赠送了几只小蟹，但不代表你现在买蟹就可以不要草绳，按螃蟹净重来买。

不管怎么说，增加赠送面积，提高得房率肯定是好的，但问题在于，由于高得房率是通过增加赠送面积实现的，很容易导致得房率的数字倒是好看漂亮，实际使用未必那么美好。

众所周知，高赠送无非是几种，飘窗、阳台、露台，以及公共面积比如门厅，增加架空层等等，尤其是现在的第四代住宅，高得房率基本都是通过大阳台、大露台来实现，可是这些赠送面积要么使用功能受限，要么需要额外付出成本。

比如阳台、露台、门厅等，很难改变用途，尤其是第四代住宅，由于阳台不方便封闭，所占面积又很大，带来的问题是包括客餐厅在内的公共活动空间在户型中占比太大，过于阔绰，而卧室、厨房、卫生间却比较局促。还有些住宅的赠送空间通过架空搭建的形式来实现，这需要购房者额外付出建设和装修成本。

因此，如今许多零、负公摊项目表面上赠送面积不少，按图纸计算确实也有那么多赠送，可是这部分面积实际使用上却比较虚，水分大，花架子多，真实利用率并不高。这种情况在部分第四代住宅中普遍存在，反倒不如一些设计比较好的三代或者三代半住宅实用。

尤其是现在有些项目为了卖相好，在不大的户型中也要做大横厅，再加上与横厅相连的大进深阳台或露台，显得客厅特别大，非常气派，但这样做的代价是厨房、卫生间、客卧等功能空间的面积刚刚过及格线，而赠送的大阳台、大露台又不可能挪一部分增加厨卫面积。

还是拿买螃蟹举例子，如今商家倒是确实赠送了和草绳差不多重量的螃蟹，可是要么是半死不活的小蟹，要么干脆就是几只食之无味的蟹钳，对外宣传还是“零草绳”“负包装”。

所以，对于如今宣传零负公摊的住宅，购房者先不要被数字迷惑，也不要赶第四代住宅的时髦，而是应该认真研究户型，看看各个功能空间的大小是否合适，比例是否适当，其实昆明许多设计比较好的三代和三代半住宅，赠送面积虽然没那么夸张，实际居住体验要超过设计普通的第四代住宅。