近期，合肥市自然资源和规划局发布的一则地块规划公示引发全城热议——包河区龙川路与桐城南路交口西北角200.3亩居住用地正式亮相，这是政务东板块近几年来规模最大的居住用地供应。地块紧邻地铁4号线竹西站，规划配置36班初中、幼儿园及小学，容积率仅2.0，有可能引入之前新计容刚需好房子户型。

NO.1|壹

政务东迎来“巨无霸”地块

就在昨天，合肥市自然资源和规划局发布了包河区龙川路与桐城南路交口西北角(BH10-A-13、23)地块的控制性详细规划批前公示。这份公示的核心亮点，无疑是其中包含的200.3亩居住用地，其体量在政务东板块实属罕见。

该地块的地理位置颇具优势：

交通便捷：紧邻地铁4号线竹西站，南侧为城市主干道龙川路，距离合肥高铁南站仅约1公里，形成了多维度的立体交通网络。

生态与配套：南侧邻近胡大郢体育公园，周边已有中海央墅环宇天地、信达乐活街等社区商业，大型购物需求可便捷前往东侧的包河万象汇或西侧的成熟政务商圈。

教育资源重磅：规划配置相当亮眼，地块北部规划一所36班初中，西侧规划一所12班幼儿园，同时在与中海臻如府之间还规划有一所小学。这种集幼儿园、小学、初中于一体的“全龄教育”规划，在当前市场中尤为稀缺。

尤为关键的是，地块容积率仅为2.0。在当前政务东板块以120平米以上大户型改善产品为主、竞争日趋激烈的背景下，市场普遍猜测，该地块极有可能引入合肥在“新计容”政策下讨论的、更符合刚需和首改人群的优质中小户型。新计容政策下，此类户型实际使用率有望显著提高。若能实现产品差异化，凭借小面积带来的低总价优势，无疑将吸引大量刚需及首改购房者的目光。

城市能级跃升：合肥新一线排名创历史新高

无独有偶，同样在昨天，权威机构发布的《2025年新一线城市魅力排行榜》揭晓。合肥表现令人瞩目，一举超越东莞、无锡、宁波、青岛等强劲对手，排名飙升4位，强势跻身新一线城市第11名！这是该榜单发布十年以来，合肥所达到的最高名次，标志着城市综合实力与吸引力的显著提升。

支撑这一排名的，是合肥坚实的经济与人口数据：

2024年，合肥GDP总量突破1.35万亿元，成功跻身全国城市GDP前20强。 规上工业增加值增速高达14.8%，在万亿级城市中位居首位，凸显强劲产业动能。

常住人口达到1000.2万人，较2023年净增14.9万人。近三年累计增加人口高达53.7万人，人口虹吸效应持续显现。

其中，新增就业参保大学生人数超过35万，创下历史新高，为城市注入澎湃的年轻活力。

合肥，这座充满潜力且日益年轻化的城市，正迎来人口结构变化带来的住房需求转型。当前新房市场虽以改善型产品为主导，但随着数十万年轻人才持续涌入，市场对设计合理、总价可控的优质刚需首改户型的需求正日益迫切。这200亩巨无霸地块的规划方向，恰好呼应了这一趋势。

NO.2|贰

政务东改善市场“内卷”现实

自2024年以来，政务东板块已经出让10余宗涉宅用地，板块内市场竞争激烈。从新房成交数据也反映出，自去年11月之后，整个板块成交量开始起来，也就是去年新项目的入市也带动了整个板块新房成交量。

目前政务东板块主要在售待售项目11个，其中待售楼盘红达天映、伟星ONE139、云缦璞舍以及合肥建投39和40号地块、大富02号地块，在售江淮厂三子、保利龙川瑧悦以及伟星天元。

从产品来看，目前政务东板块主力户型均在120㎡以上，最大户型达到400㎡，主要以改善为主，市场竞争压力较大，项目之间内卷大。

红达天映是合肥仅有的两个现房销售项目之一，超白玻外立面设计极具辨识度，143㎡起步户型定位高端改善。项目临近南二环高架，交通便捷但存在噪音干扰。类毛坯交付模式下，项目即将开盘，143户型放风价2.5-2.9万/平，225户型2.8-3.1万/平，相对同板块项目来看，面临竞争压力和去化问题。

伟星ONE139是政务东顶豪标杆项目，独树一帜打造300-400㎡超大面积平层，采用270度环幕客厅、一层一户等创新设计，瞄准塔尖客群。项目占据阊水路优质地段，6.2米挑高空中花园等配置刷新合肥豪宅标准。总价千万级门槛将客户群体高度收窄，考验开发商对高端市场需求的精准把控能力。

云缦璞舍是合肥轨道开发的TOD综合体项目，地铁4号线姚公庙站无缝衔接的交通优势显著，与政务区仅一路之隔的地理位置极具吸引力。户型138平/168平，使用率能达到105%-110%，放风价大概3万左右。尤其138㎡户型是目前政务东爆款户型。西侧紧邻金寨路高架，噪音和灰尘影响显著，开发商在高端项目运营经验的欠缺，成为潜在抗性因素。

意禾澄庐是江淮厂三子之一，定位高端改善，小高面积144-226㎡，总价332-793万元；洋房面积170-190㎡，总价395-682万元。装修标准是江淮厂三子中标准最高的，前期144户型销售比较好，目前项目剩余170平米以上户型。据了解，意禾澄庐1号楼170/190洋房6月1日加推，这也是项目最后一栋洋房加推。

四川邦泰璟和朗月规划9栋小高层和一栋洋房，户型约132到175平，均价2.78万左右。项目目前98折优惠。项目在计容新规后使用率较高，超100%，132-175㎡户型通过7.2米横厅与南向双阳台实现空间突破。该项目是四川邦泰在合肥第三个项目，在合肥的品牌认知度尚处培育期，同时周边城市界面有待提高，东侧与北侧临近主干道，有一定的影响。

保利龙川瑧悦是合肥第二个新计容后的入市的楼盘，整体得房率较高，目前楼盘总价350-550万。作为央企保利“瑧悦系”作品，龙川路沿线城市更新升级滞后，城市界面有待提高，同时项目周边配套也有待提高，与此同时，项目周边竞品分流压力，对其后续去化形成考验。前期项目销售相对比较好，目前项目仅剩大户型为主。

除此之外，目前在售的还有江淮厂三子首个开盘的天阜壹号，目前该项目已经是尾盘，另外还有伟星天元，整个项目仅3栋楼，均价在3万/㎡以上，洋房最高价格超过4万/㎡，也是伟星高端产品，不过项目不是新计容产品。

另外，去年合肥建投39号地块和40号地块以及今年大富拿的江淮厂第4子项目。目前项目规划还没有出来。

NO.3｜叁

结语

当合肥跻身新一线城市阵营，当千万人口红利持续释放，政务东板块正站在"从改善主场向全龄社区"转型的关键节点。

对于购房者而言：

改善型买家：可重点关注伟星ONE139、红达天映等高端项目或现房资源

首改家庭：保利龙川瑧悦、云缦璞舍的138-143㎡户型仍具稀缺性

青年首置群体：密切关注后期即将上市的200亩新地块动态，或成"青年友好户型"首发阵地

这座城市用新一线排名第11位证明了自己的生长力，而政务东板块，正在书写合肥楼市最具想象力的"二次生长"故事。当青年浪潮遇见土地革新，一场关于居住革命的序章，已然拉开帷幕。