从3月公积金放宽到4月楼市政策“组合拳”，再到5月自规局10条新政，青岛正以“月度级”政策节奏构建房地产市场的“立体支持体系”。这种环环相扣的政策体系，既精准锚定购房成本、以旧换新、产品品质等，展现出对市场痛点的精准洞察，也透露出“以政策红利持续激活楼市”的长远考量。

NO.1 商品房签约情况

根据青岛锐理数据统计，1-5月青岛共计签约商品房27879套、约369.76万㎡，签约总金额538亿，较去年同期套数下滑0.9%，面积和销售金额分别上涨2.1%和4.8%。前5个月商品住宅签约均价为14544元/㎡，同比上涨2.7%。

（2025年4月商品房供销价数据为5.1-5.29）

5月新增商品房2977套、37.98万㎡，签约新建商品房6582套，约89.59万㎡，销售总金额137.98亿元，签约套数、签约面积、金额较上个月均出现大幅上涨，涨幅分别为39.8%、42.3%和46.6%，较去年同期相比，套、面、金同比下滑6.0%、1.2%和1.0%。受签约结构调整的影响，5月签约均价为15401元/㎡，环比上涨3.0%。

其中商品住宅新增2716套，约33.38万㎡，签约5447套、约71.52万㎡、销售总金额111.69亿元，签约套数、签约面积、签约金额较上个月均大幅上涨，幅度维持在46%左右。签约均价为15616元/㎡。

二手房方面，今年以来，青岛的二手房交易一直较为活跃，价格企稳迹象明显。5月份青岛市二手房成交5613套，环比下滑18.4%，同比下滑13.7%。

NO.2 区域商品住宅成交情况

在商品住宅的成交区域分布上，5月青岛新建商品住宅的成交热点集中在西海岸、胶州、城阳、即墨。具体数据表明，西海岸新区以1749套、24.07万㎡的签约量位居第一位，占全市总签约量的33.7%；胶州市在胶州湾空港新城、荣盛锦绣外滩(品月苑)等项目集中网签的带动下，签约量跃至高位，1015套、约12.28万㎡，占比17.2%；即墨区签约718套、约8.28万㎡，占比11.6%；城阳区签约460套、约7.52万㎡，占比10.5%。

（去化周期=当前活跃存量/近6个月月均去化量）

去化周期方面，商品住宅市场的去化周期缩短至19.8个月（去化周期已去除死库存），其中主城区（市南、市北、原四方、李沧、崂山）去化周期缩短至17.8个月，低于18个月风险警戒线。尽管当前房地产市场整体活跃库存去化周期呈现下行趋势，但这并不足以说明市场已完全脱离中高风险区间。在居民住房消费理念加速迭代的背景下，各区域市场的发展态势出现显著分化。不同板块在供需关系、价格走势和成交活跃度上的差异持续扩大，部分热点区域凭借配套资源优势、产品力等去化效率显著提升；而部分缺乏核心竞争力的区域，仍面临库存积压、销售乏力的困境，市场风险尚未得到有效缓解。

其中原市北区去化周期最短，13.1个月。缺乏新地供应是导致原市北区去化周期短的关键因素，该区域2023年至今区域内仅成交1宗商住用地。近期市北新都心板块新挂牌两宗地——市北果品市场地块&福州北路双山地块，于6月拍卖，两宗地块的入市，将打破区域新房市场的沉寂，为板块带来新的项目选择。

此外，李沧区去化周期为14.9个月。其中东李世博园板块随着森林公园、招商璀璨璟园等项目的去化，存量房源大幅减少，去化周期明显缩短。目前，该板块的存量房源主要集中在昆仑天麓湾和青铁芳华地等项目。由远洋代建的万竹云峰项目、海创地块、去年亿联拿下的地块，目前均尚未启动。金茂LC0605-27地块规划方案公示，11栋5-12F别墅、洋房，预计7月份入市。

作为刚需和刚改新宠的老四方区去化周期为14.9个月。其中老四方板块是主城区新盘最集中的区域，不仅有海信悦澜山、中海云境、滨海国际中心等流量盘，还有通和悦章、国信和悦等住宅新规下，得房率大幅提升的品质楼盘。此外，绿城环海湾阎家滩地块、市北城发地块等预计也将在今年面世。

在板块方面，除世博园和老四方板块外，张村河由于地理位置优越且土地供应充足，吸引了众多开发商入驻，成为市场竞争的热点。该区域内包括海信君玺、海信璟悦、海信臻悦、鲁信有邻花园、华润崂山悦府、越秀青铁和樾府、崂山尚境以及盛世悦府（原静山悦园）等项目。北岸大宇地块尚未启动。

在商品住宅面积区间方面，90-144㎡的住宅面积段在当前市场上占据了最高的市场份额，其占比稳定在65%至80%之间，其中110-130㎡表现最为突出，本月占比为32.0%。这一面积段主要涵盖刚改型和改善型住宅产品，已成为市场的核心需求，且需求表现稳定。

NO.3 土地方面

青岛供地这盘棋的“棋感” 越来越通透了。

刚刚过去的5月，青岛将供地聚焦于城市核心与潜力板块。崂山王家村地块、市北新都心福州南路地块、新都心果品市场地块、西海岸金沙滩、西海岸江山南路等6宗优质地块上线，为区域房地产市场的发展注入新的活力。值得注意的是，其中崂山王家村地块、市北果品市场地块、黄岛中心城区漓江西路南地块采用的是地块预申请制度。这种 “先探需求、后定供应” 的创新玩法，避免了土地资源错配，给房企预留了深度研判的空间，更显青岛在土地管理上 “以市场为导向” 的智慧。

市北新都心福州南路地块，为商住用地，（商住比45：55），占地面积约2.46万㎡，容积率2.5，建面约6.16万㎡。容积率2.5，地块起拍楼面地价9600元/㎡。

市北新都心果品市场地块，住宅用地，占地面积约27347.8㎡，容积率2.4，计容建面6.6万㎡，起拍楼面地价11000元/㎡。

发布预申请公告的西海岸金沙滩漓江西路南地块，容积率仅1.1，建面约3.4万㎡，周边各项配套完善，且海景资源丰富，叠加低容积率，未来极有可能打造瞰海低密高品质住宅产品。

西海岸江山南路东地块，城镇住宅用地，占地面积约5.13万㎡，容积率1.8，建筑密度约9.22万㎡，起拍价7999元/㎡。地块坐拥优质学区资源、教育配套实力强劲，且周边多个热门新盘中海半山雲境、瑞源名嘉荷府等。

崂山区王家村梅岭东路以北地块发布出让预公告，城镇住宅用地，占地面积约18653㎡，容积率2.0，地块起拍楼面地价22500元/㎡，起拍价低于柏悦府28796元/㎡的起拍价，每平米低6296元。

第三批次的高新区火炬路南侧地块成功出让，被金茂&高新区投资开发集团（青岛东方伊甸园文化旅游开发有限公司）斩获！成交楼面地价3850元/㎡，成交总价3.86亿。

NO.4 政策层面

5月自规局10条新政重磅发布，从推动好地块建设好房子、支持大型商业综合体（购物中心）有序建设到推进已建成地下空间有效利用三个方面助力房地产市场的发展。值得注意的是，这是继2024年两次出台《关于优化居住用地供应和规划管理措施》后的又一重要政策调整。

在推动建设好房子方面，新政进一步扩大了对居住项目容积率的支持，包括风雨连廊、单层小区大堂、小区内必要的配套设施等方面均做了不计容计算。同时阳台管控方面也做了优化，进深不超过2.1米的部分计一半面积。

新政提出支持大型商业综合体有序建设，瞄准城市商圈能级提升与消费场景创新；此外，还推进已建成地下空间有效盘活，针对部分区域存在的地下空间闲置问题，提出简化用途变更手续等。

房贷利率方面，5月7日国新办举行新闻发布会，宣布降低个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年期以上首套房利率由2.85%降至2.6%，其他期限的利率同步调整。

5月20日，央行发布降息信息：1年期LPR为3.0%，5年期以上LPR为3.5%。与4月的3.6%相比下调10个基点，这是本年度第一次降息。LPR下调后，青岛房贷利率同步调整，银行在LPR基础上的加点空间小幅收紧5BP，青岛首套和二套房贷利率执行“LPR-45BP”，也就是3.05%。

调整后，青岛商业房贷利率：

住宅首套：利率3.05%（首付15%）；

住宅二套：利率3.05%（首付15%）；

公积金首套利率2.6%（首付15%）；

公积金二套利率3.075%（首付15%）。

2025年1-5月

开发商销售金额排行榜TOP20

2025年1-5月，位列青岛市新建商品房销售金额排行榜前20位的开发商，联手创下约267亿元的销售额，这一成绩占据了全市商品房市场的49.6%。其中，前十名开发商的表现尤为亮眼，凸显了它们在市场竞争中的强大实力和不断提升的影响力。

特别值得一提的是，海信地产在青岛房地产市场表现卓越，市场份额持续增长。1-5月签约金额36.76亿元，海信君玺签约6.07亿、海信臻悦签约5.3亿、海信璟悦签约4.8亿。

凭借银丰玖玺城、银丰御玺、 银丰玖玺臺三大红盘的强劲热销势头， 银丰地产 迎来业绩大幅增长，以28.82亿元的亮眼签约成绩位列榜单亚军宝座。

天一仁和在天一仁和吾疆部分房源集中网签的带动下，位居第三位，共计签约25.92亿。

2025年1-5月

开发商权益销售排行榜TOP10

《新建商品房开发商权益销售排行榜》统计的为该房企旗下所有商品房楼盘的总计销量数据（含住宅、非住宅），其中联合开发的项目按各房企股权占比口径来计算权益比重的销量数据，主要衡量房企的资金运用和投资布局水平。所有榜单的发布，将从不同的维度对一家企业的综合实力进行审阅。

2025年1-5月，海信地产在新建商品房开发商权益销售榜单中独占鳌头，以36.64亿元的权益销售额高居榜首。特别值得一提的是，几乎所有项目均由海信地产独立开发，这不仅展现了其在项目开发上的雄厚实力，也凸显了其在市场竞争中的显著优势。

银丰地产 以权益销售金额28.82亿，位居第二。

天一仁和权益销售金额为25.13亿，排名第三位。

2025年1-5月

新建商品房开发商销售面积TOP20

2025年1-5月新建商品房开发商销售面积TOP20累计销售面积153.85万㎡，占全市签约总面积的41.6%。

海信地产以签约14.96万㎡位居第一位，海信臻悦、海信君玺和海信璟悦成为拉动销售的绝对主力，为海信地产的领先地位奠定了坚实基础。

华新园和天一仁和分别以签约面积11.66万㎡和11.42万㎡，紧随其后，展现出强劲的市场竞争力。

2025年1-5月

商品住宅销售总金额TOP10

在房地产市场的分化时期，随着市场泡沫的逐步剔除，行业将逐步回归至地段与产品力的核心竞争。品质，日益成为检验市场的关键“试金石”，那些具备卓越品质的“好房子”愈发受到消费者的热捧。

从榜单中也可以发现，崂山区高品质改善型楼盘在市场上占据明显优势，天一仁和吾疆、银丰玖玺城、越秀青铁和樾府、崂山·首府、海信君玺、海信臻悦6盘跻身TOP10。高端改善市场的活跃反映了人们对高品质生活的追求，以及对稀缺资源的需求。

天一仁和吾疆部分房源集中网签，签约量猛增至第一位，共计14.28亿。

位于崂山前海一线的顶级豪宅项目银丰玖玺城，以10.86亿元的签约额荣登销售榜亚军宝座。自项目入市以来，凭借其金家岭优越城市地段和卓越的产品品质，始终稳居高端市场热销前沿。

张村河板块有三个盘入选，越秀青铁和樾府签约7.57亿，海信君玺签约6.07亿，海信臻悦签约5.3亿，三大项目凭借板块发展红利与高品质产品，成为改善客群的焦点选择。

作为崂山核心备受瞩目的品质楼盘， 崂山·首府 工程进度稳步推进中。项目依托金家岭核心不可复制的地段优势、精工匠造的建筑品质与高端改善的产品定位，自面市起便成为高净值人群竞相争藏的焦点。今年1-5月，其以6.21亿在全市商品住宅销售榜中稳居第六位；在崂山区商品住宅市场中亦表现亮眼，跻身销售前列。

2025年1-5月

商品住宅销售总面积TOP10

2025年1-5月商品住宅销售总面积TOP10中，胶州湾空港新城集中网签5.59万㎡住宅，遥遥领先。

华新园爱乐之城和融创维多利亚湾集中网签大批房源，以签约5.52万㎡和5.37万㎡位居第二、三位。

1、统计时间为：2025年1月1日至2025年5月29日；

2、商品房包含商品住宅，公寓，办公和商业，不包含保障房；

3、针对数据不一致的情况，锐理数据通过监测数据、公开数据对企业相关数据进行多方验证和复核，采取多方数据交叉复合原则，依照网签数据与市调价格综合统计。

4、《新建商品房开发商权益销售排行榜》统计的为该房企旗下所有商品房楼盘的总计销量数据（含住宅、非住宅），其中联合开发的项目按各房企的股权占比口径来计算权益比重的销量数据。

2025年，青岛该不该买房？