5月，大摩在最新闭门会议中，将楼市触底时间从2025年二季度推迟至2026年四季度。这一判断基于两个前提：

第一是去库存，需以万亿级资金吞噬7.87亿平米新房库存，但2024年“国家收储+控地”后库存反增0.4亿平米，证明政策杯水车薪。

第二是释放流动性，银行要消化1万亿信贷坏账。我们前4月房企发债仅1090亿，同比暴跌34%，民营房企融资近乎冻结，而一季度居民购房意愿指数跌至42.3%，降到了2016年以来最低。

将触底时间延迟，是因为这两个前提正加速沦为“纸上谈兵”，实际行动明显弱于发布会的信号。

其实，今年一季度楼市确实迎来了一波“小阳春”，但这波小阳春仅限核心城市。进入4月，北上广深成交量断崖式下滑30%-50%。

但是，大摩的模型漏了东方特色的致命变量，财政干预那只市场看不见的手。我觉得当下经济核心，是财政体系没有修复。

2022年地方卖地收入8.5万亿，2024年骤降至4.87万亿，财政收入缺口高达4-5万亿。南京、郑州土地流拍率超40%，深圳湾超级总部地块被迫由深铁接盘输血。

不仅如此，深铁四次年内向万科注资120亿，自身却深陷4453亿负债、1035亿存货积压，地方财政逐渐进入慢性自杀临界点。深铁，本质上是地方财政的缩影。

可以明确，如果财政不修复，任何经济复苏的预期和任何救市措施，都是假设。地方若无力化解债务，收储去库存，加强流动性，只能是空谈。

试问，黄奇帆呼吁的6万亿收储可以救楼市，我们能拿出多少？

另一方面，银行坏账消化需财政担保，但地方自身难保，1万亿不良信贷只会越滚越大。

判断财政是否修复，只需盯住一个指标：非税收入增速。

2025年1-4月全国非税收入1.5万亿元，同比增长7.7%，相当于从每个中国人口袋掏走1000元。若按此进度，年底人均突破3000元，相当于占2024年全国居民一个月可支配收入。

非税收入暴增背后，是地方“加强收费”补财政，结果是企业居民被抽血，进一步限制消费投资，楼市需求自然也被冻结。

那非税收入为什么只增不减呢？

因为没钱。尽管上方关注非税收入增加，但地方财政支出没有减少，土地财政又失灵了，经济周转失速，税费收入下滑。因此，地方要补财政缺口，只能在罚没收入、国有资产加价、专项预收上作文章。

在我看来，房价触底的核心变量，早已从供需关系演变为财政承受力极限测试。

救楼市，本质上先救财政。

大号谈地产，小号谈经济，防止失联

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