✅深圳福安瑞府✅
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❖这里，是未来的呼唤，是生活的开始❖
福安瑞府
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深圳楼市进入专业化时代，
无论买房还是换房，想要最大化收益，
都需要更加精细、专业化的操作
和专业的人，做专业的事
写在一线
211金融专业，喜欢用数据支撑逻辑，寻找市场底层逻辑，追求事物本质，也是一个一直工作在一线的房产博主，以一个客观的角度，从客户和业主的角度出发去看待现在当下的市场。我更喜欢的是和用户成为朋友，先去交流问题。“同理心”是我与您交往的基础。我的风格是注重和您讨论问题(而不是辩论)以及解答问题、解决问题。我更愿意先和您一起聊聊您的需求、预算、梦想之家、现在的住所………而不是盲目甚至漫无目的带您看房。我和我的团队已经帮助几百个家庭置业深圳。这不仅仅是成绩，更重要的是--这让我具备了非常丰富的经验。211金融专业，善于用数据支撑逻辑，“言之有据、实话实说”是我能够成为被值得信任的一个关键。
【福安瑞府】福安瑞府是以前的公安小区旧改，共计200多套，只有39套商品房对外出售，其余全是回迁给以前的小区业主，临近深圳市政府，不远处就是莲花山公园和中心公园，环境不错。
【深业花园】 01年小区
导读目录
一、项目基础信息
二、平面图及户型分析
三、竞品及周边二手对比
四、优缺点分析
五、总结建议
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【项目名称】福安·瑞府
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项目基础信息
【开发商】深圳市福田投资控股有限公司
【项目地址】地块福田岗厦北站附近，位于深圳国际创新中心北侧，深圳市第一职业技术学校西侧
【物业公司】福安物业
【占地面积】约0.92万㎡
【建筑面积】约7.5万m
【建筑类型】住宅、办公楼、幼儿园
【楼栋数】1号楼(办公)、2号楼(住宅)48层的AB座
【总户数】本次推出39户
【产品面积段】建面约97-143㎡3-4房
【梯户比】3梯4户
【容积率】约8.3
【绿化率】约30%
【车位】住宅车位618个，约1：1
【楼高】48F
【交付标准】项目于2023年9月25日交付，现楼发售毛坏交付
【产权年限】70年(2023-2093年)
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户型解读 ：
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平面图及户型图分析
上图是B座08户型的入户的位置，有一套长走廊过道，
走廊过道外面的视野
均设计有双阳台、双套房，
主推建面约97-98-112-126-143㎡的3-4房产品。
■ 97-98平3房两卫户型为双龙抱珠格局，
■ 113平户型为经典竖厅格局，
■ 126平的4房2卫设计有大景观阳台，不过户型整体欠方正，
■ 143平户型功能分区欠佳，不过三面采光较好。
3
竞品及周边二手房价格对比
【雅颂居】
卖房成交价：
190平4房约2208万元
225平4房约2600万元
目前挂牌价格均价11-13万之间
卖房成交价：
142平4房约1220万元
目前挂牌价格9.5万上下
目前挂牌价格
【天健世纪花园】03年小区
目前挂牌价格
周边20年楼龄的老房子成交价格在8.5万到11万之间不等，以小区花园，户型，品质有差异性因素
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再来看福安瑞府的价格9.3万/平起，有三套特价房
性价比很足
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项目优缺点
优势总结
1. 现房交付，风险低
◦ 现房销售，无期房烂尾风险，即买即入住，避免交付纠纷，资金安全性高。
2. 福田核心地段，配套成熟
◦ 地处福田中心区，商业（COCO Park、卓越中心等）、市政（市民中心）、交通（地铁1/2/7号线）配套齐全，生活便利性极强。
3. 教育资源有保障
◦ 学位属于福田区第二梯队（如荔园小学、红岭中学等），虽非顶级名校，但教学质量稳定，满足多数家庭需求。
4. 开发商品牌背书
◦ 华润置地开发，品质和物业有一定保障，社区维护相对可靠。
劣势：
1. 社区规模小，舒适度受限
◦ 项目体量较小，公共活动空间（如园林、儿童设施等）有限，居住体验不如大型社区开阔。
2. 回迁房与保障房占比高
◦ 商品房比例低，回迁房、保障房混合社区可能导致人员流动性大、管理复杂度高，私密性和圈层纯粹性受影响。
3. 周边老旧小区密集
◦ 紧邻房龄20年以上的老小区，城市界面陈旧，街道狭窄，绿化较少，整体环境缺乏高端居住氛围。
4. 高容积率，居住密度大
◦ 容积率偏高，楼栋间距可能较窄，部分户型采光通风受限，公共区域（电梯、车库）易拥挤。
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总结及建议
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适合人群
• 自住刚改家庭：重视地段和现房交付安全性，对学区要求中等，能接受社区环境妥协。
• 中长期持有者：福田核心区房产保值能力较强，但需接受短期周边环境改善缓慢的现实。
需谨慎人群
• 追求高端圈层或纯粹社区的买家：回迁房混合可能影响社区品质。
• 对居住密度敏感者：高容积率可能导致压抑感，尤其低楼层户型。
• 短期投资者：政策限制多，且周边竞品（如海德园）可能分流需求。
决策建议
1. 实地考察细节：
◦ 重点观察回迁房与商品房的物理分隔（如独立出入口、分区管理），确认物业能否有效维护秩序。
◦ 测试不同时段噪音（尤其临街户型），查看低楼层采光是否受遮挡。
2. 对比竞品性价比：
◦ 若预算充足，可对比福田同价位新盘（如天健天骄、中洲滨海华府），权衡社区纯粹性与地段价值。
◦ 若预算有限，可考虑南山、宝安新兴片区，牺牲部分地段换取更大居住空间。
3. 长期环境预期：
◦ 关注周边老旧小区是否纳入城市更新计划，若未来有拆迁可能，环境或有提升空间（但周期较长）。
总结
福安瑞府的核心价值在于福田中心区现房+成熟配套，适合对地段依赖度高、急需入住的买家；但需在社区环境、居住密度、圈层质量方面降低预期。若对上述不足敏感，建议扩大选房范围，避免因“将就”影响长期居住体验。
寄语
以上是我的个人分析，千人千面，其实每一套房源都有他存在的价值，而且对应不同的需求会有不同的优势，最主要结合自身需求去选房落地，希望可以和您有面对面交流的机会，可以更好的帮您梳洗需求筛选到您的梦想之家……
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6月2日房地产动态
1、上海市房管局：5月，上海一二手住房合计成交223万平方米，同比增加17%。一手住房成交62万平方米，同比增加24%。二手住房成交161万平方米，同比增加14%，为2022年以来同期最高值。
2、山东省济南市：购买本市高品质住宅（高品质住宅以住建部门认定为准）申请住房公积金贷款的，最高贷款额度由按家庭当期最高贷款限额上浮20%调整为上浮30%。
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