“你今天占有的每一寸土地，都是明天的财富厚度！”

这是一位外滩序风貌业主的置业感悟，却道破了内环楼市的终极真理。

在首开去化约80%，领跑3月全上海风貌销售榜后，保利·外滩序Bund45风貌于4月再度入市，去化约90%。

项目用风貌界罕见的每开每捷战绩证明：当土拍狂飙重塑土地价值，能独占土地的低密别墅，正成为穿越周期的「硬通货」。

项目压轴10席建面约175-280㎡滨江花园别墅即将入市，这场关于「土地资产」的争夺，已进入白热化阶段。

分享三点：

①、土拍爆红背后：土地价值才是房价的「底层代码」

内环土拍猛涨，表面是房价上涨，实则是土地价值的重新定价。

高层「竖向共享土地」：20户分摊200㎡土地，土地增值需20户均分；

别墅「横向独占土地」：比如外滩序，单户建面约210㎡别墅占有土地超200㎡（含花园），同时土地增值完全独享。

简单算笔账：

同地段土拍地价每涨1万/㎡，别墅单户土地增值200万+，高层单户约10万（需共享）。

正如外滩序这位客户所言：“同样4000万级，与其买「钢筋水泥格子间」，不如「占一块能传家的地」。”

②、2.7亿别墅成交背后：土地占有量决定财富高度

前天上海一花园别墅以单价约50万/㎡，总价2.7亿元成交，建面约535㎡，独占约1.5亩城市核心土地。

这印证了，土拍越狠，别墅越稳！买别墅才是「与土地共生」，是穿越市场周期的终极答案。

3、高层价格买别墅，外滩序「土地占有性价比」超高

新的房价格局下，黄浦全区冲击20万/㎡，徐汇核心也即将20万/㎡，虹口地王可能要卖到18万/㎡。

外滩序风貌单价总价都和高层差不多，以高层价锁定内环核心土地。

同时它也是当下风貌产品中价格更温和的（风貌大部分25万+/㎡，黄浦近30万/㎡，主力总价7000万）。

那你肯定想问，风貌占地都不小，为何就外滩序走出独立行情？

一方面，同面积段「土地占有率」领先。

这得益于项目有罕见两层别墅，单层占地面积更大；同时拥南北双花园，面积达约61-108㎡，也是风貌中更大的。

另一方面，舒适度与拓展性「双天花板」。

普通风貌住宅面宽多为7-9米，而外滩序直接拉至11.3米，三面宽朝南；同时买2层/3层实际可享5层空间，地下室层高3.9-5.7米，附赠面积约50-110㎡。

买200㎡送200㎡，实际享受400㎡+使用面积。

另外，项目约55-64%窗墙比遥遥领先常规风貌；主楼距约6.5-10米，超过常规石库门风貌的5-7米，舒适性更胜一筹。

至于和4000万级的高层，完全没可比性。

当高层还在纠结72%还是75%得房率时，外滩序已用「独门独户+超200㎡土地占有+超400㎡使用空间」重新定义内环恒产的价值。

外滩序建面约175-280㎡压轴10席滨江花园别墅，不仅是一套房子，更是以高层价格锁定200㎡+内环核心土地的票根，错过再无！

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三重「天赋锁死」

外滩序为何是「绝版中的绝版」

刚才说了占地，但细究外滩序脚下的土地：

外滩序的传奇底色，源自「文脉稀缺 × 低密稀缺 × 地段稀缺」的黄金三角，每一项都踩中风貌住宅的「价值命门」：

①、约6.92%花园里弄孤本

上海里弄的居住形态呈「金字塔式分布」，石库门里弄、新式里弄、花园里弄占比约为 6:3:1，其中花园里弄以不到 7%（6.92%）的稀缺占比，成为塔尖上的居住奢侈品。

在全上海风貌项目中，外滩序是唯一以花园里弄为基底的滨江别墅。

其卵石立面复刻思南公馆的岁月肌理，约61-108㎡南北双花园重现「前庭种花、后院会客」的海派生活，填补了内环滨江低密墅居百年空白，收藏价值更胜一筹。

②、约0.9容积率绝唱级密度

容积率是衡量别墅居住质感的核心指标，在外滩序体现得淋漓尽致：

整盘容积率仅1.2，在统计的40个风貌项目中，容积率≤1.2的仅有3个，而别墅部分容积率低至0.9，这一数据冠绝市中心。要知道，禁墅令下容积率1.0以下别墅用地已全面停批，外滩序0.9容积率堪称「绝版遗珠」。

另外风貌其实很稀缺，它是经过百年才有一轮的城市更新，短期集中供应爆发，目前已经告急了，以后可能再也没有了。

来源小胖君手工统计，仅供参考

超低密住区，让视野与私密性大大提升，外滩序花园别墅主楼距约6.5-10米，规划一轴五巷的海派花园墅境，步移景异，是超越传统风貌住区的极致奢感。

这种极致低密的居住形态，叠加方正地块的天赋属性，不仅让「内环再难寻得第二块同类土地」，更使其成为穿越政策周期的「价值压舱石」。

何况杨浦滨江很特殊，滨江首排被大厂占据，待2026-2027年字节、哔哩哔哩、美团等互联网总部入驻后，杨浦滨江将成为「高知高产」人群的聚集地。

③、滨江风貌带的「限量版收藏」

外滩序占位杨浦滨江风貌带核心段，与黄浦江直线距离约500米，这样的”滨江500米+风貌“组合在内环极为稀缺——据小胖君统计，全上海同类项目不超过5个。

一方面，500米恰到好处，可以真正私藏黄浦江的惬意，住在外滩序，可以轻松步行到江边的公园、骑行道、漫步道。

杨浦滨江实景图

另一方面，滨江豪宅房价容易走出独立行情，黄浦滨江、陆家嘴、徐汇滨江等知名豪宅区都在滨江两岸，但它们都是高层，目前普遍挂牌15-20万/㎡。

外滩序处在上海唯一一条滨江风貌带上，凭借更高阶的产品+更强的稀缺性，您认为这条风貌带会价值几何？

外滩序作为板块内唯一花园里弄性质别墅，将率先承接产业红利，成为「资产大佬」身份匹配的「第一居所」，其恒产属性也将随板块价值爆发而持续增值。

总结一下：

短期看：土拍价格飙升倒逼别墅价值重估，压轴房源成为抢占内环核心低密资产的「黄金窗口」；

长期看：滨江科创爆发+风貌稀缺性，驱动资产价值持续上行；

传承看：约0.9容积率、花园里弄等「不可再生指标」，让外滩序其成为可穿越代际的「家族恒产」。

其中客厅还是大横厅，近50㎡，带来更丰富的生活场景，家族聚会、商务宴请皆可从容应对，孩子的生日派对、长辈的寿宴也可在家中圆满举办。

外滩序产品力解码：

重新定义上海风貌别墅的「舒适天花板」

当土地天赋遇见极致产品力，外滩序以「大面宽+高附赠+五层空间」的颠覆性设计，打破上海风貌住宅的传统想象。

这不仅是对别墅居住本质的回归，更是对家族传承需求的深度回应。在这里，生活的尺度与审美的高度，皆成行业标杆。

以项目建面约210㎡的2层花园别墅为例：

①、约11.3米极致面宽，通透力MAX

面宽决定生活排场，项目面宽竟做到约11.3米，这一数据远超市中心同面积段产品（普通风貌住宅面宽约7-9米），甚至比肩郊区300㎡+大别墅。

样板空间创意展示图，非交付标准

②、连续方格长窗，约55-64%窗墙比，远超常规项目

项目立面使用大量铝合金长窗，造型更摩登的同时，也赋予建筑更高窗墙比，据悉窗墙比达约55-64%，而常规项目约40%，大大加强了室内通透采光。

立面实景图：

样板空间创意展示图，非交付标准

室内通透感：

样板空间创意展示图，非交付标准

③、风貌住区里的花园教科书

外滩序的双重花园，把别墅「有天有地」玩明白了，三个亮点越品越香：

  • 前庭后院、场景丰富

前院是「社交场」，摆套户外桌椅，朋友来了能喝茶晒太阳；后院是「私密园」，种点蔬菜花草，老人浇花、孩子玩球，各得其乐。这种「前院烟火气，后院诗意浓」的设计，才对味中国家庭的生活习惯。

  • 尺度震撼，内环「Garden King」

在内环风貌住区里，30-40㎡的花园已是常态，而外滩序直接把门槛提到61-108㎡。

周末组一场「花园社交局」有多惬意？

支起木质长桌，铺上格子餐布，摆上手冲咖啡，周围的月季、绣球花竞相绽放。孩子们在草坪上踢迷你足球，老人摇着藤椅晒太阳，金毛犬追着飘落的梧桐叶打转，这份「掌控生活节奏」的自在感，才是高净值人群的理想社交场。

南花园：

样板空间创意展示图，非交付标准

北花园：

样板空间创意展示图，非交付标准

  • 方正规整不零碎，实用率高

见过太多花园被分割得七零八落，外滩序花园很规整，无论铺草坪、种花卉，还是搭秋千，都能随心规划。

从客厅看出去，一整片绿意扑面而来，心情都变好了。

一楼耳房L型布局，非常适合做老人房，双面采光，拉开窗帘直面花园美景，对于爱侍弄花草的长辈，更是一步就是花园，与自然形成联动。

④、超大附赠空间，买2层得5层

整体5房4套间设计，满足家庭成员对于私密性的要求。

同时，5层空间把家庭生活情境拉满，可以安置更多的兴趣爱好。

样板空间创意展示图，非交付标准

✔地下空间

附赠约50-110㎡方正地下室，挑高3.9-5.7米。采光井设计让地下空间告别潮湿昏暗。

可以想象这样的空间能承载多少种生活吗？摆满各种健身器材的健身区、铺满镜子的舞蹈室、私密静音的钢琴房、放松身心的SPA区，甚至私人酒窖、雪茄室……一切都随心所欲。

样板空间创意展示图，非交付标准

✔二层空间

二层有两个套间，其中主人套间将私密性与生活仪式感推向极致，带大露台和灵动空间。

露台可摆上秋千椅与多肉植物，清晨喝咖啡看花园晨露，夜晚躺摇椅数星星，形成空中花园套房。

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✔顶层空间

灵动空间可随需求切换，孩子小时候是亲子手工区，长大后变为独立书房，灵活适配家庭成长周期。

样板空间创意展示图，非交付标准

孟莎式屋顶+老虎窗设计+2.7米高，大大提升了坡屋顶空间实用率，可作为藏品陈列室或星空观景台。

样板空间创意展示图，非交付标准

建面约210㎡别墅2层别墅，实际使用面积可达400㎡+。

值得一提，项目还有3层别墅，一楼和地下室主社区和志趣，二楼是子女的房间，三楼是父母休憩区。

楼上楼下分层而居，各享私密，让「青年子女的私密主场」与「父母的静谧天地」互不干扰，即使青年业主举办小party玩到深夜，也不会打扰长辈休息。

所谓理想的两代人居住模式，大抵如此，非常适配高净值两代人的家庭需求。

⑤、思南公馆同源工艺：让建筑成为「可触摸的历史」

外滩序的面子，藏在每一块手工卵石的肌理里。

项目实景图

✔非遗工艺还原

项目特邀思南公馆同源匠人，采用2018年列入上海非遗的水洗卵石工艺，每立方墙面用80公斤暖色调原石，经手工甩拍、三次水洗、仿古打磨，单名工匠每日仅能完成4-5㎡，只为复刻老洋房时间的质感。

这种对细节的偏执，让建筑不仅是居住载体，更成为可传承的「城市艺术品」。

项目实景图

✔细节里的匠心

红漆木窗、举折之制、砖砌过梁、拱券门洞等元素均按花园里弄原始样式复原，同时用新材料做了升级，既有「老味道」又有「新舒服」。

项目效果图，以实际交付为准

当别人在做房子，保利在造「生活藏品」

从面宽、花园到附赠空间，从立面工艺到空间规划，外滩序的每一处细节都指向同一个目标——让别墅回归「大家族舒适生活载体」的本质。

热销的背后，是高净值人群对「真别墅」的集体投票：拒绝高层的压抑、告别小花园的将就、远离空间的浪费，在外滩序，生活的每一面都值得被放大，每一代都能找到专属的生活主场。

最后，外滩序还是CAZ地铁花园别墅。

CAZ是上海更高能级的规划，高定位决定发展上限。

邻近18号线丹阳路站，不想开车的时候也能坐地铁，1站换乘江浦公园站，可直达北外滩；还可便捷串联陆家嘴。

自驾交通纵横，东有内环高架，北有北横通道，更有多桥隧连接陆家嘴。

这又为项目稀缺性、未来价值增添了砝码。

最后我想说，为何项目能在风貌界一骑绝尘？

绝版0.9容积率+超200㎡土地占有+买200㎡送200㎡+超大面宽+滨江稀缺地段=内环最强「土地资产堡垒」！

现在入手，不是买房子，而是在城市核心地段，给自己埋下一颗「土地增值种子」，外滩序压轴10席即将入市！

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