一张微信截图在朋友圈疯传，房贷压得喘不过气的李明心跳加速，手指悬在房产中介号码上，只差一步就拨出去。

6月1日清晨，南京不少购房者微信群开始流传一则“重磅消息”：南京开放“以债换房”政策，声称“网债不用还可直接置换房子月供且无首付”。焦虑的房贷族们纷纷转发，仿佛抓住了救命稻草。

当天下午，南京网络辟谣公众号迅速发布官方声明：根本没有这回事。经南京市房产部门和人行江苏省分行核实，该市从未出台过“以债换房”相关政策。

这场闹剧仅存活一天就被扼杀，但谣言传播速度之快、范围之广，折射出当前房地产市场的脆弱神经和深层次焦虑。

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DICHAN SHIYIYAN

谣言始末：一场一日游的闹剧

“南京二手房零首付李经理”、“合肥瑶珺房地产代理有限公司”、“中墅地产唐广君”、“清、静”、“杨哥”、“南京免首付房产管家”等多个账号在社交媒体上发布消息，宣称南京推出“以债换房”政策。这些账号言之凿凿地描述：网络债务不用偿还，可直接置换为房子月供，且无需支付首付。

消息如野火般蔓延。6月1日上午，各类微信群、微博平台疯传“南京以债换房”的截图，有的网友甚至开始计算自己能省下多少月供。一时间，被房贷压得喘不过气的人们仿佛看到了救命稻草。

南京官方反应迅速。当日下午，“南京网络辟谣”公众号直接下场澄清，房产部门和人民银行江苏省分行联合发声，态度坚决地表示：“别信，别传，假的！”

公安和网信部门明确表示，将依法依规处理造谣传谣行为，呼吁广大网民不造谣、不信谣、不传谣，共同维护清朗网络空间。这场“以债换房”的闹剧，从发酵到终结，仅仅用了不到24小时。

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DICHAN SHIYIYAN

焦虑根源：

开发商与购房者的双重困境

谣言之所以能够迅速传播，折射出当前房地产市场中开发商和购房者的深层焦虑。

在城北一家楼盘售楼处，销售经理张薇已经三个月没开单了。“现在来看房的人越来越少，连问价的都少得可怜，”她苦笑着说，“公司压力越来越大，每天晨会都在逼我们想办法。” 当“以债换房”的消息传来时，她明知可能是假的，还是忍不住转发给几个犹豫不决的客户——

万一有用呢？

而在江宁区一家科技公司工作的程序员小王，最近天天盯着手机上的那条消息发呆。他2021年在房价高点购入的婚房，月供占去了夫妻俩收入的65%。随着公司降薪裁员的消息不断，他整夜失眠。“看到‘以债换房’的传闻，我第一反应是老天开眼了，终于能喘口气了。”

小王苦笑着承认，明知可能是陷阱，绝望中的人也会想抓住那根稻草。

开发商的日子同样艰难。珠江投资在南京的首个项目——90万平方米的珠江四季悦城城市综合体，自2022年7月起停工两年有余。项目总承包商苏中建设集团受恒大拖累陷入经营困局，导致业主无法按时收房。最终在当地有关部门协调下，开发商动用监管账户资金启动退房退款程序。

南京今年3月31日刚刚全面取消商品住房限售，同时推出1亿元政府补助资金推动住房“以旧换新”，引导商业银行推出“低首付、低利息、低月供”的特色金融产品。这些措施本意是刺激市场活力，但市场反应平平。

正是这种背景下，“以债换房”的谣言才如此轻易点燃了市场的希望。

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DICHAN SHIYIYYAN

危险边缘：

次贷危机的警示与金融风险的防控

“以债换房”听起来诱人，背后却隐藏着巨大的金融风险。美国次贷危机的根源，就源于此。

2008年金融危机前，美国银行业推出了次级抵押贷款产品——针对中低信用度人士、穷人的购房贷款，一般不用首付，但贷款利率较高。这些产品短期内看似解决了低收入群体的购房难题，却埋下了系统性风险的种子。

“很多低收入家庭受到短期‘低利率还款额’的诱惑，购买了大量的次贷住房。”

多年前，房产分析师马跃成就在其研究中指出，“到期后，如果购房人不能筹到资金还款，就会导致违约，从而失去赎回房屋的机会。” 危机爆发时，美国有30%的“次贷”借款人无法及时偿还贷款，导致银行损失惨重，部分银行因此破产。

美联储前主席伯南克曾一针见血地指出：宽松的信贷标准、过低的房贷首付比例、民众薄弱的风险防范意识等因素造成美国房贷质量恶化，最终引爆次贷危机和金融危机。

布鲁金斯学会高级研究员杜大伟也警告：“从美国楼市泡沫破灭的教训来看，零首付是个非常糟糕的政策。” 他建议中国应从美国次贷危机和危机后的监管实践中汲取经验教训，既要让购房者更容易获得抵押贷款，又要确保监管到位，避免购房者承担超过实际偿付能力的过高抵押贷款。

中国金融体系在房贷风险防控方面仍面临挑战。与美国不同，国内房地产抵押贷款几乎全部由银行提供，风险也由银行独家承担，再保险机制不够完善。同时，国内个人信用制度尚未健全，银行风险防范能力相对较弱，一旦出现大规模违约，后果不堪设想。

南京2016年就曾出手管控金融风险。当时央行南京分行和江苏银监局联合发文，要求金融机构加强对个人住房贷款首付资金来源的审查，严格禁止“首付贷”或“零首付”。文件明确指出，部分购房者通过中介机构、P2P平台等渠道筹措借贷资金支付首付款的现象可能带来金融风险。

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DICHAN SHIYIYAN

理性回归：购房者该如何应对？

面对市场上层出不穷的“创新”金融方案，购房者需保持清醒头脑。

首先，要审查自身负债能力。美国次贷危机后出台的监管规定值得借鉴：贷款购房者必须提供就业状况、收入与资产、当前债务负担等信息；借贷机构必须审查潜在贷款购房者的债务收入比，确保该比例不能高于43%。购房者不妨先按此标准进行自我评估。

其次，警惕零首付陷阱。零首付看似降低了购房门槛，实则大幅增加了长期还款压力和违约风险。2016年南京收紧房贷政策时就明确划分了“首次购房”和“首套房”的区别：居民家庭首次购房主城区最低首付比例为25%，而“首套”房贷最低首付比例则要求30%。这些规定旨在建立风险缓冲垫。

第三，需多方核实政策信息。当看到类似“以债换房”这类诱人政策时，应第一时间通过政府官方网站、正规媒体等渠道核实，而非轻信社交媒体传言。此次南京官方对“以债换房”谣言的快速反应表明，政府对市场谣言的监控和处置能力已大幅提升。

对于陷入还款困境的购房者，可关注政府推出的正规纾困渠道。除取消限售外，南京正在优化拓展住房消费“以旧换新”模式，通过政府、开发企业补助，金融机构支持等方式降低置换成本。江宁区珠江四季悦城项目也为停工楼盘的业主提供了退房退款的新选择。

历史就在眼前。

回望美国次贷危机爆发之时，30%的借款人无法偿还贷款。那些被银行收回拍卖的房屋，曾是一个个家庭拼命打工、花光积蓄甚至养老金也要守护的“家”。

今天，南京街头的房产中介又开始推销新噱头，一位销售经理擦着汗说：“姐，现在虽然不能以债换房，但我们有‘三低’产品——低首付、低利息、低月供，特别适合您孩子这样刚工作的年轻人……”

窗外的霓虹灯闪烁，映照着购房者手中厚厚的贷款合同。金融创新的边界在哪里？没人能给出完美答案。但历史的声音在回荡：

当买房不再量力而行，房子终将成为债务的囚笼。

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