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上周行情

数据来源：WIND，清控科创产业园REITs研究中心整理

1. 上周公募REITs结束上涨走势，中证REITs指数下跌-0.10%，中证REITs全收益指数上涨+0.03%。经营权类REITs上涨+0.55%，产权类REITs下跌-0.47%；

2. 上周产权类REITs中产业园板块跌幅居前，下跌-0.82%，高于保租房+0.26%、仓储物流-0.49%、消费-0.54%。17只产业园REITs中6只上涨，11只下跌。涨幅明显的有南京建邺上涨2.06%、联东产园上涨1.48%，以及广开产园上涨0.42%、东久新经济上涨0.29%；

3. 上周临近假期公募REITs交易活跃降低，平均日均换手率0.74%，整周交易额23.81亿元。产业园REITs平均日均换手率0.761%，整周交易资金5.1亿元，较前一周减少20%；

4. 5月28日合肥高新REIT发布分红公告，每10份基金份额分红0.2442元，权益登记日为5月30日。本次分红为合肥高新2025年第一季度收入分红，自2025 年1月1日至本次收益分配基准日（2025年3月31日）可供分配金额为 17,094,460.65元，其中17,099,126.70元为第一季度收入所得，相比去年同期下降9.6%，2025年一季度净值分派率为1.18%；

5. 5月30日中金亦庄REIT发布询价公告，询价时间为2025年6月5日，询价区间为2.257元/份-2.758元/份，相比于评估值上下浮动10%；

6. 5月31日国泰君安临港创新REIT披露公告称收到中国证监会关于基金变更注册批复以及上海证券交易所关于变更申请无异议函，扩募方案已获得批复，后续经基金份额持有人大会决议通过后方可实施。

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第19单落定！首农元中心REIT创

最高资本化率

6月3日创金合信首农元中心REIT公开交易所反馈回复，此举预示着首农元中心REIT已通过交易所审核，正式发行指日可待。首农元中心建筑面积20.4万㎡，可出租面积16.1万㎡。针对产业园REITs发行前最受关注的估值问题，没有出意外，首农元中心也做了一定下降调整，评估值从申报稿的33.01亿元下降至2024年末最新评估的30.66亿元，下调幅度7%，具体情况如下：

首先首农元中心REIT在主要租金参数上做了小幅下调，同时明确了运营管理机构自用工位的定价，其次针对市场较为关注的集中大租户问题，在两大租户集中到期的年份设置了重新爬坡期，熟悉产业园区运营的同志们都能明白此举意义重大。

针对首农园中心土地使用到期续期问题，首农元中心的土地使用期限为2020年12月-2040年12月，由于土地使用年限到期时续期存在一定不确定性，因此估值中没有考虑续期可能，而收益法估值已经反映了收益年限的限制。剩余期限还有15年半，基本可以确定到期时建筑成新率较高，并且根据出让相关规定原土地出让部门到期可按建筑残余价值进行回收，但此次最新评估中依然去除了原定2.2亿的建筑残值。

通过上述调整后，首农元中心将诞生产业园REITs板块上市以来预测的最高资本化率——9.19%。首批上市的一线城市产业园REITs资本化率在4.2%-4.7%左右，去年发行的广州开发区REIT的资本化率在4.35%-5.5%，上海杨浦科创为5.02%。与首农元中心REIT同处于海淀上地-西三旗板块的中关村REIT发行资本化率为4.76%-5.59%，金隅智造REIT发行资本化率为7.6%，相比之下，首农元中心9.19%的资本化率将为史上最高。如此高的资本化率短期内可以为二级市场价格带来更大的想象空间，同时针对市场关注的产业园板块运营不稳、估值下探等问题，首农元中心也为投资者提供了更厚的安全垫。

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