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问答429期

为什么西安四代住宅越多，二手降价越凶，从低公摊，到负公摊，还能有什么花样，谁在背刺二手房业主，今天房哥问答直播间，聊聊！

问：2019年跟风摇奥体，二手房空置不住，卖不卖？

答：从侧面也说明奥体区域，纯投资占比还是非常高的，因为不住，因为更看重房价上涨，导致周边非上学需求的房子，空置率高，导致一旦风吹草动，业主就会降价卖房离场。

2019年跟风，确实是赌对了运气，不仅万元出头，低价入手，同时赶上奥体发展的兑现红利，场馆，公园，学校，地铁等逐一兑现。

最终带来华润未来城市，绿城全运村二手房的翻番，不少不住的，在2021年市场最火热的时候，已经卖掉。

（未来城市部分二手挂牌价，来源：贝壳）

目前未来城市，二手房价格在19000+左右，从入手价格看，已经跑赢太多小区，随着四代住宅迭代，奥体二手房陆续上市交易，除小面积学区房价格稳定外，越大户型越不好卖。

既然人已在上海，在更好的城市有更好的发展，不如卖掉西安二手房，回流现金，最好的时机就是今年高新陆港出成绩的时候，可以早做准备，提前挂牌。

卖二手房，不要追涨杀跌，盲目追求所谓最高点，其实稳是最重要的！

问：房哥，华润港宸润府，18000+能上车吗？

答：这可能是奥体区域门槛最低，但小区实景，兑现呈现最好的新房之一，又是央企开发，交付兑现有保证。

从目前呈现的下沉会所，景观，大堂，水景，架空层各个方面看，都足够亮眼，户型本身很主流，也是四代住宅，低公摊，但没有做太夸张的露台，还是兼顾美观和实用。

新房价格18000+左右，比周边华润未来城市的二手房价格要低，且新房没有交易税费，实际入手成本更少，但小区的品质比未来城市要高了不少。

位置上，有利有弊，300米外有高新一中陆港学校，700米外是灞河岸线，900米外有三号线地铁口，奥体区域的优质配套都能享受。

不足在于扇形地块，南侧临绕城和北三环，有噪音干扰，东侧临华南城机电市场，能否接受，实地感受。

产品本身，大小面积都有，小面积有性价比，大面积不够纯粹，价格低本身还是受噪音影响，但即便如此，奥体的角落位置，预期也强于非奥体的核心社区。

问：沣东管委会跟前的房子怎么办，卖了不用钱，放着又怕跌？

答：也是一个典型的不住，投资需求，买错了房子，如今两难的处境，管委会跟前，无非就是天地源兰樾坊、沣华熙城、绿地新里城，二手房目前普遍降到了12000+的门槛，业主普遍面临亏损卖房。

如果买的早，比如绿地的一期，当年万元出头，如今算账损失了利息，基本平进平出，卖掉已经是最好结果，如果是天地源，现在卖起步亏50万左右，只能自认为投资失误，及时止损。

而抱着出租等发展心态的，首先租金一定是不够月供的，还是持续亏损，其次管委会周边兑现不差，但498不复工，大家对区域前景预期有限。

目前沣东发力的地方，主要是接近高新的融合区，自身配套不足，但可以讲高新故事，房子足够好卖。

要选房，先问房，要卖房，先聊房，市场泥沙俱下，和房哥聊聊，补全信息差。

（私聊房哥，一对一沟通）

并且新房在赠送面积，设计规范上放开的尺度很大，对比管委会周边的二手，就像是步枪和机枪在对射，结果不言而喻。

目前二手市场还在持续下行，西安住宅开发也基本回归主城，旧城改造频繁供地，后期愿意首选沣东的，会更少了！

问：280万预算，中建轨交山海境、绿城熙海棠、龙湖青云阙，三年后上学用，怎么买？

答：单轮房子本身的差异，意义不大，都是各有优劣的小区，中建三代住宅，整体偏刚需，卖点大公园，大间距，短板产品旧，兑现一般，单价门槛18000+，学校为高新十九小，四初中学。

绿城呈现品质最高，四代住宅，户型更好，赠送面积更多，庭院、车库、公区的配置很高，短板在于部分楼栋近三环，单价门槛20500+，学校为隔壁高新十四小，四完中学。

龙湖属于性价比很高，降价后单价17000+的门槛，基本接近于现房，园林，立面，产品也紧跟主流，短板在于周边学校未开学，瞳南区域还有不少工地。

如果以学校为出发点，三个都不算最佳选择，要求确定性，高新四校周边二手房（保利天悦，万科翡翠国宾），高新31小，11初二手房（中海学仕里，中天未来印），甚至可以等中建悦庐交房。

280万的预算虽然不能在高新横着走，但目前新房百花齐放，二手性价比凸显，还是有更多选择空间在。

问：铭城国际，145㎡三室看上了，能不能入手？

答：在大寨路这么刚的区域，非要买这么大的面积？首先铭城本身是非常刚需的一个小区，纯高层，小面积为主。

铭城周边的大寨路更是刚需高层聚集区，包括华洲城，中航华府，恒大城，宏府麒麟山在内，是很多人在西安的第一套房。

（铭城国际145㎡挂牌价，来源：贝壳）

其次，再看户型本身，这么大面积做三室，虽然没太多浪费面积，但客厅朝北，居住舒适度受影响。

以贝壳为例，单价16870元/㎡，总价247万，这个预算完全可以在高新买房了，即便在大寨路，旁边的德通昆仑序也才16000+，还带会所，是四代住宅，有大赠送，居住体验碾压铭城。

刚需社区里买大户型的，只在买的时候很爽，人无我有，但卖的的时候，刚需够不着，改善看不上，就很尴尬，除了大降价，降到单价比小面积更便宜，才能吸引同小区置换。

总结，不买，重新去看，眼光不准！

问：隆源国际城A区，东御兰汀，都是小户型，卖哪套合适？

答：如果以目前西安的主流住宅看，都是属于中下资产，地段一个在北客站，一个在东二环，属于典型的密集住宅区，且周边都有高速，铁路等不利因素，能买这里的，多半都是预算太低。

从目前二手房成交看，贝壳平台， 隆源国际城A区，挂牌81套，三个月仅成交6套，单价已经有9000+的房源，东御兰汀挂牌91套，三个月成交15套，单价有9400+的房源，看得出，在2021年后，降价明显。

已经不是卖哪套合适，如果不住的情况下，尽早都卖掉，地段，学区，产品，品牌都不占优势的情况下，唯一的卖点，就是当年买的早，如今不赚钱，但也不赔钱。

问：中铁琉森水岸，300万买的花园洋房，不住可以原价卖？

答：21年买房的，现在能原价卖，房东值得给买家鞠躬感谢，能花300万接盘在这里买洋房的，都算贵人。

倒不是说花园洋房不好，而是琉森水岸的位置是在尴尬，临近浐灞，又属于灞桥的腹地，周边村子，加油站，建材物流园，绕城高速包围，走进小区里是花园，走出来是村子，且基本没有改造的机会。

还好是有洋房，如果是大高层，大概率是没有什么人会选这里的，既然地段不行，品质一般，价格还不低，有人接盘就尽早卖。

（琉森水岸部分二手挂牌价，来源：贝壳）

目前贝壳平台，小区洋房平层的挂牌价格平均12000+，而底跃户型，单价超过28000+，总价超过300万，有这个预算，去浐灞世博园周边，碧桂园香湖湾壹号，中南樾府，甚至紫薇花园洲，不是没房，反而大把可选。

如果我是买家，给我一个300万买琉森水岸的理由！

问：万科金色悦城小三室，十年房龄，不住现在卖还是再等等？

答：很多人说等，说不清理由，其实都是盼着房价还能再涨一些，但自己都说服不了自己，房价下行是西安一城吗？二手房降价都几年了？难道就因为西安人爱吃面，升糖快，反应迟钝。

对于万科这样的铁头刚需小区而言，十年房龄，基本不如居住体验的中后期，小区电动车不分流，户型变老，物业维护跟不上，且户数多，居住密度大，租户变多，不住想卖的几年前都卖了，能等到现在的，很多确实不研究市场。

从位置看，枣园地铁口，人气密集，生活便利，作为刚需首套房，价格低，面积小很合适，但周边环境，配套，学区远达不到改善标准。

从备选看，三桥面貌，配套更好，华润24城，中建开元城，保利金香槟，蓝光公园华府都是房子，价格已经来到万元开头。

万科旁边的金辉，中隆新房，15000+门槛，如果非枣园不住，为啥不买新房，金色悦城现在挂牌318套，单价已经是11000+门槛，业主着急卖了，就看谁动作快！

【楼盘点评】

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作者：Kikyo

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