锦房 • 致远｜一册在手风险全走：20个建工合同高频要点速看→|价款|发包人|承包人|施工人|约定|致远

JIN JIANG FA YUAN

建设工程合同涵盖工程勘察、设计、施工等多种类型，在工程建设中举足轻重。然而，其涉及环节众多、法律关系复杂，常引发各类纠纷。锦江法院聚焦建设工程合同领域，梳理出一系列关键要点，如合同书面形式要求、无效情形判定、价款结算、优先受偿权等。发布《建设工程合同重点难点分析》法律风险提示，护航建工行业持续规范健康发展。

建设工程合同包括哪些类型？

建设工程，是指土木工程、建筑工程、线路管道和设备安装工程及装修工程。

建设工程合同是承包人进行工程建设，发包人支付价款的合同。建设工程合同主要包括工程勘察、设计、施工、分包、监理、装饰装修合同。

建设工程合同是否必须采用书面形式？

建设工程合同应当采用书面形式。未签订书面合同，无法直接确定合同相对方，不利于权利的保护。

建设工程合同存在无效情形时，是否以当事人主张或抗辩为前提？建设工程合同无效的情形有哪些？

否。法院应对合同效力主动审查并依法作出认定。

无效情形：

承包人未取得建筑业企业资质或者超越资质等级的；

没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的；

建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效的；

承包人因转包、违法分包建设工程与他人签订的建设工程施工合同。

装饰装修合同的承包人不具备相应的施工资质是否影响合同效力？

工业、商业、办公装饰装修工程的承包人应当具备相应的施工资质，不具备相应的施工资质或者超越资质等级所签订的上述装饰装修合同应当认定为无效。

家庭居室装饰装修工程的承包人不具备相应的施工资质的，不影响装饰装修合同的效力，但装修活动涉及变动建筑主体和承重结构，或者法律、法规要求承包人应具备相应施工资质的除外。

农民自建建筑物施工合同的承包人不具备相应的施工资质是否影响合同效力？

农民自建两层（含两层）以下的住宅，承包人不具备相应的施工资质的，不影响施工合同的效力。

农民自建三层（含三层）以上的住宅或者自建非住宅建筑的，承包人应当具备相应的施工资质，不具备相应的施工资质或者超越资质等级所签订的施工合同应当认定为无效。

当事人能否以发包人未取得建设工程规划许可证等规划审批手续或承包人未取得施工资质或者超越资质等级许可为由请求确认建设工程施工合同无效？

能。但发包人在起诉前取得建设工程规划许可证等规划审批手续或承包人在工程竣工前取得相应资质等级除外。

建设工程合同无效，承包人还能否主张工程折价补偿款？

建设工程经验收合格的，可以参照合同关于工程价款的约定折价补偿承包人。

建设工程经验收不合格的，按照以下情形处理：

（一）修复后的建设工程经验收合格的，发包人可以请求承包人承担修复费用；

（二）修复后的建设工程经验收不合格的，承包人无权请求参照合同关于工程价款的约定折价补偿。

建设工程施工合同无效后，发包人与承包人之间签订的以房抵顶工程款的协议是否也应无效？

相较于施工合同，以房抵顶工程款的协议具有相对的独立性，以房抵债，属双方意思表示一致，应承认其效力。

建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，能否又以使用部分质量不符合约定为由主张权利？

不能。但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。

发包人在什么情况下可以请求减少支付工程价款？

因承包人的原因造成建设工程质量不符合约定，承包人拒绝修理、返工或者改建的。

建设施工合同的发包方能否以承包方未开具发票作为拒绝支付工程款的先履行抗辩事由？

建设工程施工合同中的主要义务就是一方完成合同项下的建设工程，另一方依约支付工程款项。而开具发票的义务不属于建设工程施工合同中的主要义务，一方当事人违反该义务并不构成根本违约，另一方不能以此为由拒绝履行合同主要义务即支付工程价款。除非当事人明确约定：一方不及时开具发票，另一方有权拒绝支付工程价款。这种情况就意味着双方将开具发票视为与支付工程价款同等的义务。

在哪些情形下不能针对工程价款申请司法鉴定？

当事人约定按照固定价结算工程价款；

当事人在诉讼前已经对建设工程价款结算达成协议；

当事人在诉讼前共同委托有关机构、人员对建设工程造价出具咨询意见，双方当事人明确表示受该咨询意见约束的。

发包人将依法不属于必须招标的建设工程进行招标后，与承包人另行订立的建设工程施工合同背离中标合同的实质性内容，当事人能否请求以中标合同作为结算建设工程价款依据？

能。但发包人与承包人因客观情况发生了在招标投标时难以预见的变化而另行订立建设工程施工合同的除外。

当事人对付款时间没有约定或者约定不明的，哪些时间点可以视为应付款时间？

建设工程已实际交付的，为交付之日；

建设工程没有交付的，为提交竣工结算文件之日；

建设工程未交付，工程价款也未结算的，为当事人起诉之日。

建设工程施工合同纠纷中实际施工人范围如何确定？

实际施工人是指依照法律规定被认定为无效的施工合同中，实际完成工程建设的主体。实际施工人身份的界定，应当结合最终实际投入资金、材料、组织工程施工等因素综合予以认定。仅从事建筑业劳务作业的农民工、施工班组不属于实际施工人范畴。