果然是此消彼长。

4月时，天津新房成交量跌了，但二手房却涨了，甚至刷新了近两年新高。

一个月就签约近1.5万套。

再看刚刚过去的5月份数据，正好颠倒了过来。

·新房成交量，环比上涨19%。

·二手房成交量，环比下跌15%。

什么原因呢？

最主要原因就是，学区置业潮已过。

毕竟二手房的最大优势就是价格低、现房、能上学。

所以，每年都会随着学区季产生波段行情。

而当今年的小学报名“恢复”至5月后，也就意味，这波学区房热潮提前“打完收工”。

呈现在成交上，自然会回落。

但不可否认，天津二手房的表现依旧比较顽强。

全市二手房5月份共计签约110万平米，签约套数12377套。

虽然环比跌了。

但成交套数依旧是新房的两倍多。

并且，二手房的整体市占率还在继续扩大。

前年是63%，去年是66%。

今年1-5月，二手房成交占比已达71%。再度刷新历年新高。

由此足见其市场韧性。

要知道，现在天津二手房的境地极其惨烈。

多重冲击全压了过来。

1）政策限制。

说实话，天津很多政策都很“偏新”。

比如去年武清、西青、北辰等多个区搞的“购房补贴”政策，就明确打出——仅限新建商品住房。

还有积分落户的“一次性加分”，也要求住房为新建商品住房。

这都是变相鼓励买新房。

更绝的是，和平、河西、南开、河东、生态城等地密集收紧的学区政策。

小学转学都要求，买二手房需提前持有满三年。

和平、河西、南开，连初中转学也同样限制二手房“满三年”。

相当于直接“锁死”了二手房的流通性。

也导致大量需求外流。

简而言之，利好新房，利空二手房。

2）新房冲击。

这几年，产品迭代大提速，新盘的后发优势越来越强。

很多新房都被“后浪”拍在了沙滩上。

更别说，还是上一代产品的二手房，甚至是上上上代的老破小了。

颜值没有，功能不全，户型过时……

更重要的是，得房率差出了至少10-15%。

产品力不行，价格来凑。

在此代际碾压下，二手房只剩贬值，贬值，再贬值……

3）海量挂牌量。

除了与新房竞争后，同类二手房的竞争更是刺刀见红。

仅贝壳二手房外网可视挂牌房源就高达19.9万套。

但实际上贝壳每月成交量也就5000多套。

这难度系数，可想而知。

而且，一旦出来个砸价的，其他房源都会被“背刺”。

特别是在当下市场，往往上一套房源的成交价，即是下一套房源的挂牌价。

卖房难，卖上价更难。

好在，现在的二手房还有性价比这一优势。

看贝壳成交也能看出，现在卖得好都是高性价比小区。

*数据来自贝壳找房

比如，海河大观公寓，地处河西，临近海河，地段好、配套全，关键，价格门槛低。5月成交套均价83万多。很适合落户上学。

所以现在二手房的高成交量，基本都是价格换来的。

但新房却迈入了求质时代。

以致于两者的价差已达70%。

包括新出让的这批地，也大都是改善盘。

一个，价稳质高。

一个，有量无价。

天津新房与二手房，真是越来越割裂了。