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优缺点分析

优点

1、开发商实力雄厚，招商蛇口作为央企，在房地产开发领域经验丰富，口碑良好

2、地理位置优越，位于东五环至东六环之间，紧邻通惠河，南瞰百米水岸线，是稀缺的河景房

3、配套成熟，北靠双三甲医院，周边还有通州万达等商业配套，以及运河滨水景观带、永顺城市公园、八里桥公园等生态资源

4、交通出行便捷，地铁22 号线永顺站距离项目仅150米左右，待2026年年底通车后，乘坐该线路5站地、约20分钟即可到达国贸CBD

5、产品设计合理，主打刚需小户型， 69平三居是目前全北京的独一份

缺点

1、教育配套存在不确定性，开发商称对接后南仓小学和首师大附中，但新建校师资调配存在不确定性

2、周边环境有待改善，八里桥周边目前工地林立，整体环境较为嘈杂

3、低楼层可能受河道异味影响，南向高层看河景观好，但低楼层在夏季可能会受到河道特有的异味影响

4、嫌恶设施，西侧300米有货运铁路，会有一定噪音；南侧有变电站，影响暂未可知；飞机航线噪音等

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基础信息

总占地面积：约3.47万㎡

住宅可售面积：约8.52万㎡

容积率：约2.5 建筑类型：9-18F，洋房+小高层

产品面积段：约70-120㎡三四居，满配好房子

总户数：907户 层高：约3米

楼栋总数：13栋 地下车位：1017个

梯户比：2梯2户/1梯2户 交房标准：精妆交付

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产品设计

小区分为东西两个地块，整体呈南北梯度布局，南排 11 层，北排最高18层

容积率为 2.5，楼间距较大，居住舒适度较高

东地块更靠近地铁，西地块面积更大楼栋更多，园林景观更丰富，而且安排了会所

楼栋都是正南正北，但因为地块原因会有所倾斜

户型面积为69-124平米，涵盖三至四居，得房率普遍突破 90%，部分户型高达 96%

空间利用率高，对于刚需和刚改购房者来说，具有较高的性价比

小区内还配备了下沉庭院、景观廊架、智能车库等设施，提升了居住品质

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户型解读

得房率高达 92%，在 69㎡的面积内做到三居室，空间利用率极高

通过飘窗变咖啡角、过道设收纳墙等设计，充分挖掘每一寸空间

南北通透，北侧两卧室偏小， 户型也可改动为两居

86-89中间户+边户，为69平户型升级版，各个功能间得到提升

经典三居室布局，全明格局，各个功能区都有自然采光，居住起来明亮舒适

边户客厅带有270°落地大转角窗，采光和视野极佳

户型格局方正，南北通透，通风和采光条件优越，室内空间明亮舒适

实际套内使用率高达 95% 左右，入户有独立家政间，方便日常收纳和家务操作

U型超大厨房，提供了充足的操作空间和收纳空间，适合喜欢烹饪的家庭

采光优越：南向三面采光，配以超大落地窗，使客厅和卧室都能充分接收阳光

采用九宫格式布局，动线区客餐厨南北通透，四个卧室分布在四角，互不干扰，实现了良好的动静分离，能够保证居住者的休息和生活不受干扰

配置了多处家政收纳空间，满足家庭日常收纳需求。全明格局，每个房间都有窗户，采光和通风良好

主卧套房设计，带有独立卫浴和步入式衣帽间，空间宽敞，舒适度高，为主人提供了一个独立、私密的休息空间

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目标人群

1、朝阳国贸上班中的刚需人群，距离朝阳区较近，对于在朝阳工作的人群来说，通勤较为便利

2、通州本地人的改善居住人群， 想要改善居住需求，住最新一代好房子人群

3、少量投资客， 通州依旧在开始发展中，背靠地铁+通州副中心，得房率又方便出租

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