深度剖析保障房建设背后逻辑与房产未来走向

无论你有没有房子，都必须搞清楚为什么要搞保障房。很多人觉得把房价降下来，大家买得起就好。同时，有房的朋友内心纠结，房子已经过剩，后面还大规模建设保障房，会不会造成房产更加过剩？今天讲的内容关乎未来房产十年规划的第二期，请点赞收藏，听我继续讲解。

现在房价已经大幅下降，很多挂牌房产价格几乎回到10年前。当前经济形势严峻，虽然房地产不是主要因素，但可以确定它是导致内需下行的因素之一。

在探讨为何要发展房地产之前，先看看房地产为中国做出了哪些贡献。所有后发工业国工业化的起点往往是房地产，依赖本国居民承载巨额债务来实现工业发展，而房子是绝佳的债务承载载体。从农业社会通过房地产转化为工业社会的过程，即第一次经济转型。

有了这笔资金，才有了如今科技、军事、制造业等发展的基础。现在大部分居民财富都在房地产中，让其贬值就动摇了信用的锚点。这个信用锚不仅关乎国家国力信用，银行系统也以此作为价值依托，否则房屋贷款就失去了支撑和抵押。

今年上半年数据显示，当前物价、股价、房价都低，处于综合通缩状态，各行业都不景气，属于系统性低迷，不能全归咎于房地产降价。

那么，为什么要搞保障房呢？

目的是既要保护房产所有者的资产，又要保障目前没条件买房人群的居住需求。在必须兼顾保护房价和低收入群体的情况下，房地产双轨制模式势在必行，这有点接近香港模式。

当初采用香港资本模式时就考虑到其弊端，20年前推出经济适用房就是一种尝试，只是这种方法未能很好地补贴低收入人群。土地国有化和土地使用年限限制，也是为今天的保障房建设做铺垫，本质上是保护穷人。

房地产市场发展至今，第一批吃到红利的人确实赚得盆满钵满，引发了后续跟风炒房的羊群效应。人们觉得抢到房子就能增值，完全失去理性。房地产发展过快就需要政策调控，但往往一控就死，一放泡沫就扩大。这次主动出击刺破泡沫，预料到会出现一些房地产危机，但为了实现软着陆，解决楼市要么疯狂要么死亡的极端情况，催生了双轨制。

很多人都感觉现在房子供大于求，不少专家也这么说，但很多人没仔细理解这种供大于求。其实这是短期的供大于求，只是房子建造速度超过了城市化进程，并非如谣言所说房子多得够全球人口居住。

要知道，房子建造是有计划的，住宅用地需经过审批和计算，决策团队不会允许那种极端情况发生。目前最科学的说法是人均达到40平米，达到了发达国家居住水平，但很多人的收入却未达到发达国家水平，没有购房条件。

部分人炒房占坑，造成了短期住房过剩，若不遏制，风险极大。我国目前城市化进程达到60%多，理想状态是达到美国80%的水平，还有较大发展空间。当前过多的房产库存需要时间消化，并非毫无用处。

当下政策是全方位加快库存消耗，开发商库存消耗完，二手房市场才会迎来春天。主动刺破泡沫，是为了让有条件的人在低价好政策下买入房产，也是为国有资本回购开发商囤积的多余土地，使其回归原始价值做铺垫，或许也是为低价收购做准备。

双轨制目前仅完成一条轨道，等另一条铺设得差不多，随着库存房多方位消耗，未来房价将实现 “稳中有降”，让市场回归正常，保障归保障，商品归商品，价格涨跌随市场调节。