洪山桥贯穿南北，北侧连接鼓楼西侧，南侧连接金山淮安片区，一桥之隔的距离，两侧的发展却各不相同。房价是体现周边配套的直观视角，价格越高，说明周边配套越好；价格越低，说明周边的发展潜力越一般。

洪塘片区这几年一直都有在交通，商业，休闲等方面发展，农林立大学这一侧的地铁5号线通车以后，让附近的居民出行更加便利。建发榕墅湾交付以后，从农大门口上下店路经过的车流量也变得更多起来。

淮安新村所处的位置便是在洪山桥下桥处，农林大学的隔壁。从地理区位上看，它们恰好处在闽江分流处，淮安新村周围的人流，主要依赖于农林大学。板块的发展空间小，周边不会有大型的商业入驻，发展前景可见一斑。

加上淮安新村是老破旧，其价格在这几年里，逐年降低，原以为单价15000是离鼓楼区最便宜的地方，现在成交已经折半，单价降到7500元/平米，依然是离鼓楼区最近，单价最低的地方。

来看看最近淮安新村，最新的成交数据，或许让你大吃一惊。

成交小区：淮安新村；

成交时间：2025年5月；

成交数据：产权85.4平米，3房1厅，高楼层，朝南向，简单装修，64.5万，成交单价7553元/平米。

房源成交分析：

1、这套房子挂牌14天的时间，带看一次客户成交，效率惊人，业主挂牌价格65万，仅仅谈5000块钱成交，大概率是邻里之间交易，中介代办手续。不论是哪种形式成交，也是真实成交，价格也是由合同上来备案，单价和总价，大家可以做个参考。

2、淮安新村共有38栋楼，1278户安置户业主，小区内部大多数的户型结构是80平米以上，3房结构的户型，由于划片学校一般，地段一般，周边配套不足的影响，价格也就相对较低，目前挂牌二手房的均价10710元/平米，在售房源不多，仅有8套。

3、在贝壳平台上看到一套，96平米，85万，单价8845元/平米的房源，装修还算不错，用这套房子做参考，业主假设让价10万，总价75万的情况下，单价7800元/平米带装修，性价比也算很高了。参考首付14万，月供承担2500元左右，与其在鼓楼区租房，不如自己买套房子，住起来也更舒服一些。

4、淮安新村的单价是否还会继续下行，或者是拆迁，这个问题小编可以很直观的回复大家。拆迁是大概率是不会的，毕竟是九十年代的框架房，现在拆迁主要集中在市中心地块，淮安新村拆迁的价值并不高。其次是价格下行是必然，洪塘片区的滨江丽景的价格正在持续走低中，预判，接下去很长时间会维持在7000多的单价。

购房建议：

买房就像是选择题，要么选择外围闽侯的新社区，要么接受近距离的老破旧，有人认为闽侯的房子不能买，宁可市中心，也不要去郊区。也有人认为，宁可享受市中心配套，也不要去外围。

当然，这种情况大多数局限在钱款预算不足的购房者，譬如低首付十几万，又不想租房，月供只能承担两三千块钱的刚需，他们大多数会用时间换空间，路上时间多花一些，房价上就能少支出少一些。

淮安新村这种地方的房子，之所以能成交，我认为是它的价格+地段，价格是大多数纯刚需，极刚这种类型的客户，比较能接受的范围，地段是距离鼓楼区并不算远，过一个洪山桥就到了鼓楼区。

对于在鼓楼区租房的群体来说，确实是一个相对不错的选择。

大家不要嫌弃这种房子，但凡是有租过合租房的人都体会过那种狭小，密闭，蜗居的感觉。如果能有租金抵月供的房子，他们也相对容易接受。

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