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中指研究院讯：6月19日，上海2025年五批次土拍开拍！本批次土拍共6宗地块，分两日出让，其中19日出让5宗，涉及青浦区、闵行区、宝山区、杨浦区、金山区，20日出让1宗，位于浦东新区。首日土拍中，5宗地块总起始价177.65亿元，最终4宗溢价成交、1宗底价成交，共收金191.57亿元。

杨浦区东外滩地块

今天最热门的地块为杨浦区C090101单元01C5-02地块，土地用途为住宅用地，出让面积为14655.15㎡，规划建面36637.87㎡，容积率2.5。该地块起始价26.76亿元，起始楼面价73039元/m²；中止价为37.464亿元，对应溢价率40%；配建保障房比例5%，计1747.14㎡以上；中小套型住宅建筑面积比例40%，计13257.15㎡；宗地内区文物保护点（原英商电车修理工场）1600㎡（计容）用作社区公服配套设施；该地块商品住宅装修标准不低于4000元/㎡（集采价）。

该地块吸引了上海城建、中海、保利发展、越秀、招商蛇口&财投、华润置地&中能建共6家竞买人参与竞价，经过95轮竞价，最终由保利发展以总价35.00亿元竞得，成交楼面价95530元/㎡，溢价率30.79%。

闵行区颛桥地块

闵行区MHC10601单元01-22A-10地块为住宅用地，出让面积为40493.2㎡，规划建面80986.4㎡，容积率2.0，建筑限高50m。该地块起始价27.80亿元，起始楼面价34330元/m²；中止价为36.143亿元，对应溢价率30%；配建保障房比例0%；中小套型住宅建筑面积比例30%，计24295.92㎡；配建养老服务设施400㎡；该地块商品住宅装修标准不低于3000元/㎡（集采价）。

该地块吸引了保利发展、天安、联发集团&象屿地产共3家竞买人参与竞价，经过40轮竞价，最终由上海保利城市发展有限公司（保利发展）以总价31.40亿元竞得，成交楼面价38775元/㎡，溢价率12.95%。

青浦区徐泾地块

青浦区QPS8-0101单元A18-12地块，总出让面积为49446.43㎡，规划建面113726.79㎡，容积率2.3，起始价30.53亿元；中止价为39.686亿元，对应溢价率30%；配建保障房比例5%，计5581.34㎡以上；中小套型住宅建筑面积不得低于住宅总建面的30%，计33488.04 ㎡以上；配建公共服务设施2100㎡，养老服务设施200㎡；该地块商品住宅装修标准不低于2500元/㎡（集采价）。

该地块最终由上海华杨房地产开发有限公司（大华集团）以底价30.53亿元竞得该地块，成交楼面价26843元/㎡，溢价率0%。

金山区金山新城地块

金山区JSC1-0403单元3-10-12地块为住宅用地，土地出让面积为68470.88㎡，规划总建面85588.6㎡，容积率1.25，建筑限高36m；起始价11.55亿元，起始楼面价13500元/m²；中止价15.02亿元，对应溢价率30%；无配建保障房要求；中小套型住宅建筑面积比例40%，计34235.44㎡；配建公共服务设施1210㎡，养老服务设施400㎡；该地块商品住宅装修标准不低于2000元/㎡（集采价）。

该地块吸引了金山城投、建发两家竞买人参与，最终由建发以总价12.68亿元竞得，成交楼面价14820元/㎡，溢价率9.78%。

宝山区南大多用途组合用地

今日成交总价最高的地块为宝山区W12-1301单元90-01、91-01、92-01、93-01、94-01、87-01地块，共包含6个子地块，其中90-01为办公和商业地块，其余为住宅地块，总土地出让面积为98659.8㎡，规划总建面321541㎡；起始价81.00亿元，起始综合楼面价25192元/m²（住宅地块起始楼面价均为35190元/m²，办公和商业地块起始楼面价为6400元/㎡）；中止价105.304亿元，对应溢价率30%；该地块商品住宅装修标准不低于3000元/㎡（集采价）。

该地块最终由中建八局以总价81.95亿元竞得，成交综合楼面价25488元/㎡，溢价率1.17%。

其中90-01地块，办公和商业用地，土地面积15508.37㎡，规划建筑面积111660㎡，容积率7.2，建筑限高250m，要求按出让年限自持建筑面积100%商业物业，自持办公物业建筑面积不低于40%(计35731.28㎡以上)不少于20年；出让宗地建成物业的运营管理，要求引进运营管理能力强的项目团队，加强招商和管理，打造具有一定影响力的商圈核心。

图：五批次集中供地位置分布

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上海土地市场月报2025年5月

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上海房地产市场月报2025年5月

www.cih-index.com/report/detail/100032.html?agentcode=242438

▌202504301

地块名称：杨浦区C090101单元01C5-02地块

土地出让面积：14655.15㎡

规划建筑面积：36637.87㎡

用地性质：住宅用地

起始价：267600万元

成交价：350000万元

成交楼面价：95530元/㎡

溢价率：30.79%

竞得人：保利发展

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本次推出的地块位于平凉社区，邻近双地铁，周边路网稠密，生活氛围浓厚。该地块距12号线和18号线的换乘站江浦公园站以及18号线平凉路站直线距离均在500m以内，距十二年一贯制的区重点学校上海市市东实验学校（上海市市东中学）直线距离约700m，距百联滨江购物中心、东方渔人码头国际中心直线距离在2km以内，距三甲医院上海交通大学医学院附属新华医院、复旦大学附属妇产科医院（杨浦院区）直线距离在1.5km以内。

地块附近分布有招商·桐安里、瑞安·翠湖滨江、中信泰富杨浦滨江项目、保利外滩序BUND45等项目，其中招商·桐安里和瑞安·翠湖滨江均为风貌别墅项目，招商·桐安里70套房源待入市，瑞安·翠湖滨江于2024年7月开盘，推出90套房源，均价21万元/㎡；中信泰富杨浦滨江项目由中信泰富&杨浦国资于2023年12月通过协议出让方式获得，总价约114.4亿元，楼面价约6.3万元/m²，包括3宗宅地以及1宗商业、办公、住宅混合用地。2025年2月，其中的混合用地规划设计方案公示，容积率3.26，总建筑面积约17.6万㎡，计容建筑面积约10.8万㎡，住宅部分拟建5幢16-17F高层；保利外滩序BUND45于2024年12月开盘，推出74套房源，均价12.9万元/㎡，触发积分，当日售罄。此外，地块附近还有保利于2024年11月竞得的杨浦区C090202单元O2-07地块，即保利江浦项目，总用地面积约0.8万m²，容积率2.16，规划建面约1.8万㎡，成交总金额约15.2亿元，成交楼面均价86037元/㎡，溢价率16.27 %，拟建2幢16-17F高层，拟提供102/130m²三房和143/145m²四房产品，未来或成为重要竞品。

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▌202504302

地块名称：闵行区MHC10601单元01-22A-10地块

土地出让面积：40493.2㎡

规划建筑面积：80986.4㎡

用地性质：住宅用地

起始价：278026万元

成交价：314026万元

成交楼面价：38775元/㎡

溢价率：12.95%

竞得人：保利发展

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颛桥隶属于闵行主城片区南部单元，在上海2035规划中的定位是作为地区中心，强化科技创新的核心功能，叠加城中村改造，未来颛桥或将更加宜居宜业。本次推出的地块位于君莲社区，邻近河道，位置交通便利，邻近地铁15号线，多条公交线路环绕，且距离双柏路地铁站仅0.7km。周边生活氛围浓厚，教育、商业、医疗配套完善，地块3km范围内聚集了区重点小学上海市闵行区曹行小学、区重点中学上海市闵行区君莲学校、闵行区梅陇社区卫生服务中心、购物中心万达广场(上海颛桥店)等生活配套。地块周边直线距离3km范围内近1年未有宅地成交，周边直线距离1km范围内新房仅众秀新家园（动迁安置房）在售，未来或可有效增加区域内高品质新房供应。

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▌202504303

地块名称：青浦区QPS8-0101单元A18-12地块

土地出让面积：49446.43㎡

规划建筑面积：113726.79㎡

用地性质：住宅用地

起始价：305280万元

成交价：305280万元

成交楼面价：26843元/㎡

溢价率：0%

竞得人：大华集团

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徐泾作为虹桥国际中央商务区的重要组成部分，未来将打造成为虹桥国际中央商务区的九大地区中心之一，实现居住、产业、生态和谐交融。本次推出的地块周边有多个商场，邻近三级医院上海德达医院以及17号线徐泾北城站，交通较为便利，生活配套较为完善。整个徐泾板块近1年未有宅地成交，地块周边直线距离1km范围内无新房在售，未来或可对区域内新房形成有效补充。

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▌202504304

地块名称：金山区JSC1-0403单元3-10-12地块

土地出让面积：68470.88㎡

规划建筑面积：85588.6㎡

用地性质：住宅用地

起始价：115545万元

成交价：126845万元

成交楼面价：14820元/㎡

溢价率：9.78%

竞得人：建发

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金山区作为上海市对接长三角地区的桥头堡、杭州湾北岸的节点城市，拟打造成产城融合、环境友好、宜居宜业宜游的生态滨海地区。而金山新城作为金山区的重点板块，区政府、金山卫站、万达广场（金山店）等均位于该板块，未来发展可期。本次推出的地块与金山博物馆仅一路之隔，周边享有金山红星国际广场、汇龙湖公园、华二附属中学金山实验学校（预计2025年9月投入使用）等多个优质配套。地块周边直线距离3km范围内近1年未有宅地成交，直线距离1km范围内新房仅佳运·汇龙府在售，自2023年5月开盘至今累计去化近八成，均价31586元/㎡，地块未来面临的竞争压力较小。

▌2025045h6

地块名称：宝山区W12-1301单元90-01、91-01、92-01、93-01、94-01、87-01地块

土地出让面积：98659.8㎡

规划建筑面积：321541㎡

用地性质：住宅用地，办公和商业用地

起始价：810033万元

成交价：819533万元

成交楼面价：25488元/㎡

溢价率：1.17%

竞得人：中建八局

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南大智慧城作为宝山区产业转型的主战场之一，已经吸引超500家企业入驻，15号线南大路站、丰翔路站双TOD建设进行得如火如荼，未来或成为一个集居住、商业、产业于一体的优质城区。本次推出的多用途组合用地位于15号线南大路地铁站东侧，周边直线距离1.5km范围内云集市示范性高中上大附中、二级医院上海市宝山区大场医院等配套。

地块周边距离较近的项目有中环置地中心、中环金茂府、中环铂樾等，其中中环置地中心分为润府、望雲两个系列，2024年3月首开，至今已加推多次，累计去化率已超90%，均价67404元/㎡，望雲系列所在的宝山区大场镇W12-1301单元32-04地块由华润于2024年10月底价摘得，成交总价约24.7亿元，成交楼面价32600元/㎡。此外，华润于2024年10月底价摘得中环置地中心西侧的宝山区大场镇W12-1301单元11-01地块，该地块为住宅、商业、办公混合用地，成交总价约21.4亿元，成交楼面价13627元/㎡；中环金茂府自2024年3月以来已开盘四次，累计去化率已超95%，均价65940元/㎡；中环铂樾待上市，拟建4幢14-17F高层，拟提供110㎡三房和139㎡四房，该项目所在的宝山区W12-1301单元99-01地块由中建七局&中建港航于2024年11月底价摘得，成交总价约10.1亿元，成交楼面价33000元/㎡。

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