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今年的广州，除了各路豪宅集结，商业大平层也呈现出神仙打架的局面。
据不完全统计，光是在核心区内，就有超过12个在售和待售项目实力“抢镜”。
这些“种子选手”并不是一般商办，它们总价门槛基本千万起步，甚至不乏一些亿元级别项目。
而且，它们在地段、景观、产品上，大都不输同价位的住宅新盘。
怪不得有人感慨，今年买商业大平层的，才是真有钱。
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｜广州航拍图
｜广州楼市发布 摄
壹
今年商业大平层“赛道”，有多热闹？
楼市君摸查了下，从金融城，到琶洲、白鹅潭，再到鱼珠CBD、珠江后航道，各个热门板块几乎都有全新商业大平层亮相。
据不完全统计，仅天河、海珠、荔湾、黄埔等4个区，就超过12个商业大平层项目在虎视眈眈。
｜广州楼市发布 制图
其中，这些商办大平层项目里面，有占比近一半是今年的“新选手”。
如白鹅潭瑞玺、鹅潭1号、保利鱼珠岛项目、力迅琶洲湾等，全在冲刺年内入市。
楼市君注意到，今年的商业大平层，有5个现象特别明显。
1、基本占据CBD地段，手握更稀缺的城市景观资源。
翻开地图可以发现，广州今年的商业大平层，主要分布在琶洲、白鹅潭、金融城-鱼珠3个CBD，而且大部分还属于江景大平层。
它们在景观层面上，比一些住宅“排面”还要大。
｜广州楼市发布 制图
比如，华发股份在打造的华发崇云，占据琶洲西区总部汇集之地，出门就是CBD繁华核心。
站在高处，远眺直接平视对岸的珠城，享有珠江+CBD城市景双重景观。
还有白鹅潭瑞玺，坐拥三江交汇位置，约800米的巨幕观江面，气势比汇悦台还要足。
广州之窗WIN100，直面后航道头排江景，约1公里江岸线，尺度超越大部分珠城豪宅。
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| 广州楼市发布制
CBD核心地段，叠加无敌江景，这些先天条件，也在很大程度上，决定了它们高端物业的属性，甚至是未来广州的城市地标建筑。
2、商业大平层的硬件规格越来越高，配套业态越来越丰富。
除了地段核心，广州目前的商业大平层，规格和配套也有全面强化趋势。
过往广州的商业大平层，大部分以单纯的公寓楼为主。
但这两年冒出的商业大平层，已经不再是单打独斗，很多时候是以丰富的综合业态呈现。
｜广州楼市发布 制图
像广州·鹏瑞1号，除高端会所、艺术中心，它还租下北帝沙岛运营20年，打造江心绿洲。
琶洲的华发崇云，拥有同频全球顶豪的Tower Living塔尖生活方式，限量仅40席。
作为华发集团在广州核心区重点打造的项目，聘请了国际顶级设计大师，共同打造了广州首个垂直生命体建筑。
同时也是广州优先获得三项国际认证垂直综合体建筑（LEED金级、WELL认证、绿建三星）。
甚至还有广州首个云端千平花园会所，作为塔尖圈层的交流平台。
近期正在举办“赵无极艺术真迹展”，就展示了不少亿元级别的画作，据说同时参观人数被严格限制在5人以下。
｜海灏国际大厦效果图
白鹅潭瑞玺背靠白鹅潭万象城、白天鹅宾馆、大湾区艺术中心等地标，在白鹅潭江边，聚合出了一个集文化、艺术、娱乐、滨水休闲于一体的IP高地。
而截止到目前，白鹅潭万象城已进入最后冲刺阶段，预计明年年中将迎来开业。
届时，白鹅潭瑞玺业主在家门口，就能享受到重奢商业到购物体验，还将成为“世界级商圈中心+万象城之上+巨幕江景”的稀有资产。
｜广州楼市发布 制图
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而广州之窗WIN100，则融合了企业总部、商务会馆、星级酒店等业态。
在很多时候，它还扮演了广州与世界对接的窗口，目前广州不少国际文化经济交流，都会在这里举行。
|广州之窗业态分布
|广州楼市发布制
年底竣工的太古仓壹号，是广州首个港口文化主题文商旅综合体，将高端滨水生活体验，带到了新维度。
| 太古仓壹号实拍图
|广州楼市发布 摄
换句话说，这些项目其实已经不是简单的江景大平层，更像是业态丰富的滨江综合体。
3、商业大平层的外立面，逐渐“地标化”。
不知道大家发现没，近两年高端产品在外立面上，基本都走上了“氪金”道路。
这直接带来了两个变化：一是外立面越做越“壕”，二是建筑造型辨识度越来越高。
今年的商业大平层，也同样有这种趋势。
比如骆驼服饰耗费巨资打造的鹅潭1号，整个建筑立面进行了错位设计，从空中俯瞰，极具辨识度。
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｜鹅潭1号效果示意图
｜图源：项目资料
另外，位于广州·鹏瑞1号隔壁，全南向一线望江，预计今年入市的保利鱼珠岛项目，在外立面的打造上，也是别出心裁。
V字型的楼栋布局，不仅做到户户朝南、户户望江，从外面看起来，它的建筑造型还宛如珠江前航道上迎风而立的“船帆”。
远远看去，与珠城、琶洲的地标，一道组成江边上的城市天际风景线。
| 保利鱼珠岛项目效果示意图
|仅供参考，以项目最终实际交付为准
还有太古仓壹号，引进国际大师设计团队，利用玻璃幕墙、古铜金铝板，高级石材等，汲取百年人文与江景特色，以“风帆”为形。
在珠江后航道上，打造的270°巨幕弧形玻璃立面，与浩荡珠水构成完美的城市天际线。
| 太古仓壹号实景图
|图源：项目资料
4、产品空间更极致，兼顾各种功能。
这两年，广州新房在空间尺度上，一路狂飙。
但说实话，商业大平层在产品、空间方面，迭代速度更快。
单就层高而言，很多商业大平层的层高，已经突破过往3.6米的上限。
像白鹅潭瑞玺层高4-4.5米，广州之窗WIN100超4.5米、广州·鹏瑞1号3.8-3.95米、琶洲公馆超4.2米…
这种空间尺度，与现下高端住宅相比，几乎是碾压的。
| 白鹅潭瑞玺模拟效果图
|最终以实际建设成果为准
另外，商业大平层的空间，也在逐渐“豪宅化”，改造变得越来越灵活。
例如太古仓壹号330平户型，采用“可变空间”设计，各功能区可打通重组，适配全龄生活场景。
| 太古仓壹号户型示意图
|图源：项目资料
保利鱼珠岛项目配置“星云企服”商业服务体系，支持居家办公与圈层社交复合功能等等。
还有鹅潭1号主打的300-600平大户型，采用的则是“一户一经典”的空间设计。
相当于每套房，都是独一无二的江景稀缺产品。
既兼顾了不同家庭的舒适性需求，又把产品的“藏品”属性也给强化了。
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| 鹅潭1号效果示意图
|图源：项目资料
很显然，如今的商业大平层，在居住属性上越来越用力了。
5、清一色大平层，门槛高，主打高端圈层。
今年即将入市的几个商业大平，货量大多只有几十套，房源相对较多的力迅琶洲湾，也只有120套左右。
而且，它们的起步户型，基本在200平以上，都是清一色的大面积户型。
拿广州城投琶洲公馆项目为例，其户型为338-1586平，如果按周边8.5万/平的均价计算，一套1586平大平层，总价高达1.3个“小目标”。
从这里可以看出，广州商业大平层的户型，在越做越大，门槛、圈层也在抬高。
｜琶洲公馆实拍| 广州楼市发布 摄
恰恰是这些向豪宅靠拢，甚至超越豪宅的特性，使得商业大平层的投资、居住属性都在增强。
甚至，目前的商业大平层，正在逐渐成为很多同板块住宅的“平替”。
尤其是在珠城CBD这些投资属性强的地段内，这种现象更为明显。
| 珠江新城航拍图
| 广州楼市发布 摄
贰
过往，由于居住属性弱、使用年限短等因素，商办物业在市场上并不讨好，需求和供应都不高。
但这两年随着商业大平层的进化，它的市场表现，已经有逐渐走强趋势。
比如中指院数据显示，去年广州140平以上的商业大平层成交量为548套，对比2020年销量增加了5.5倍。
并且，从2022年开始，广州商业大平层就开始出现供不应求的趋势。
｜广州楼市发布 制图
甚至，不少项目都相继出现了被扫货的情况。
像广州·鹏瑞1号，今年4月就连出2套亿元以上的大平层；还有琶洲的邦华环球贸易广场，近段时间狂卖13套200平以上大平层……
商业大平层被买家集体扫货，说明这类项目，已成为了投资买家重要的资产配置选项。
在这种背景下，广州商业大平层不仅量在涨，价格也有明显向上趋势。
在2020年，140平以上的商业大平层成交均价为3.6万/平，但去年已经涨到6.4万/平，涨幅高达77%。
并且，从趋势上看，它的走势还在一路走高，要知道，近几年广州住宅新房的价格，可是持续调整的。
换句话说，商办大平层的价格走出了逆势行情。
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｜广州楼市发布 制图
甚至有些商办大平层的价格，会比住宅还高。
比如广州·鹏瑞1号，去年有房源的网签单价就摸到了28.8万/平，比珠城大部分豪宅的价格高出一大截。
总结起来，商办物业成为富人买家的重要资产配置，并不是偶然现象。
相反，价格上的稳健、产品上的创新、货量的稀缺、地段的优越性，其实都决定了商业大平层在高端市场上，话语权会越来越突出。
对于豪宅市场来说，未来商业大平层可能不是“平替”，而是能直接掰手腕的劲敌。
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3月16日，深圳市住房公积金管理委员会发布《关于〈深圳市住房公积金贷款管理规定〉的补充规定》《关于我市住房公积金利息补贴有关事项的通知》两项文件，对我市住房公积金贷款和利息补贴政策进行了调整优化，旨在进一步满足职工的住房需求，更好发挥住房公积金制度的保障作用。
两项文件自2025年3月24日起开始实施
1
贷款最高额度提高至231万元
一是调整最高（基础）额度
个人申请最高额度从50万元提高至60万元；家庭申请最高额度从90万元提高至110万元。
二是调整最高额度上浮情形和比例
购买本市首套住房上浮比例从20%提高至40%。多子女家庭购房上浮比例从10%提高至50%。该政策适用于有两个及以上子女的家庭，未成年和成年子女均计算在内。全国范围内有公积金贷款记录的成年子女不计入。新增购买本市保障性住房上浮情形，上浮比例为20%
同时符合多种上浮情形可累加上浮比例，最高上浮110%，即个人最高可贷126万元，家庭最高可贷231万元。按照往年数据，首套房上浮政策可覆盖90%以上贷款申请职工。
三是优化动态调整机制
依据上年度末住房公积金个贷率，分区间调整最高额度上浮比例或暂停上浮。
2
可贷额度提高至账户余额16倍
在前期意见征集阶段，有近10%的意见涉及提高住房公积金可贷额度的账户余额倍数。
为切实回应群众诉求，并充分考量我市住房公积金资金流动性状况，文件将住房公积金贷款可贷额度从原本账户余额的14倍提高至16倍，同时不超过上述最高额度。
可贷额度还需要结合职工的还款能力、还款期限等因素综合计算，最终额度以审批结果为准。
此项调整将进一步保障中低收入家庭、工作年限较短的青年人等住房公积金账户余额相对较少的职工群体，助力他们更多、更快获得住房公积金贷款。
3
调整最低首付款比例
为充分满足职工刚性和多样化改善性住房需求，重点支持职工购买保障性住房，文件明确，调整我市住房公积金贷款最低首付款比例。
若职工申请住房公积金和商业住房组合贷款，最低首付款比例则执行二者中较高者。
4
多子女家庭购买第二套商品住房适用首套房政策
为积极落实国家生育支持政策，切实满足多子女家庭住房需求，文件明确，多子女家庭若使用住房公积金贷款购买第二套商品住房，可适用首套住房公积金贷款政策，主要涉及两方面：
- 可享受首套房贷款利率优惠
- 可享受贷款最高额度上浮90%的政策。其中首套房上浮40%，多子女家庭购房上浮50%。
该政策适用于有两个及以上未成年子女的家庭，成年子女不计入。
5
夫妻账户余额可直接“冲还贷”
为支持职工充分使用住房公积金账户资金，文件增设了夫妻“冲还贷”业务。职工办理住房公积金贷款后，可申请将其本人和配偶的住房公积金账户余额，直接冲抵住房公积金贷款本息。
对于组合贷款，“冲还贷”只支持冲抵住房公积金贷款部分，商贷部分提前还款按各商业银行规定执行。
办理方式：柜面办理
办理网点：贷款行的贷后网点
办理频率：一个自然年度内夫妻双方可各办理一次
所需材料：有效身份证件、婚姻状况等材料
此项政策简化了以往“先还贷再提取”的流程，省去了提取环节，办事更加便捷。
6
放宽变更登记住房权利人限制
为进一步优化住房公积金贷款服务，解决职工实际需求，文件放宽了住房公积金贷款变更登记权利人限制。
调整前
住房公积金贷款未还清，不得申请变更借款人、抵押人。
调整后
职工在未还清住房公积金贷款的情况下，因离婚财产分割、夫妻更名、继承等事由，可以申请变更借款人、抵押人。
办理方式：柜面办理
办理网点：原贷款行的贷后网点
所需材料：有效身份证件、不动产权证书、婚姻状况材料、变更原因说明
这项政策的实施，可以满足住房公积金贷款职工办理非交易类二手房“带押过户”的需求。
7
异地贷款取消户籍和首套房限制
为便利异地缴存职工在深置业，文件取消了异地住房公积金贷款的户籍和首套房限制。
调整前
深圳户籍且在深圳购买首套住房的异地缴存职工，可以向深圳市公积金中心申请贷款。
调整后
异地缴存职工，无论是否具有深圳户籍，只要满足深圳市住房公积金贷款条件，在深购买首套或第二套商品住房时，都可以向深圳市公积金中心申请住房公积金贷款（含商转公贷款）。
例如，惠州缴存职工在深圳购房时，只要满足相关条件，就可以向深圳市公积金中心申请贷款，享受与本地贷款职工同等的贷款额度、贷款利率等权益。
办理方式：柜面办理
办理网点：深圳市政务服务中心住房公积金服务厅（福田、宝安、龙岗、龙华管理部）
所需材料：有效身份证件、婚姻证明、购房合同、异地贷款缴存使用证明等材料
8
加大利息补贴力度
我市自2012年12月起实施住房公积金利息补贴政策，对于缴存时间累计满一年且未使用住房公积金贷款的职工，除按国家规定利率获得缴存期间的住房公积金利息外，在销户时还可享受额外利息补贴。补贴金额=历年结息总额（含销户利息）×补贴比例
为充分发挥住房公积金制度的保障作用，更大程度惠及缴存职工，《利息补贴通知》提高了补贴比例：
1年≤累计缴存年限<5年，补贴比例从5%提高至10%5年≤累计缴存年限<10年，补贴比例从8%提高至15%累计缴存年限≥10年，补贴比例从12%提高至20%
此外，为强化住房公积金贷款风险防控，《贷款补充规定》还明确，开展商转公贷款住房价值评估。深圳市公积金中心将线上向房地产评估机构发起评估，整个流程不会延长商转公贷款审批时间，也不会向职工收取任何评估费用。
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