南美洲亚马逊河流雨林中，一只蝴蝶漫不经心地拍动几下翅膀，两周后，便在美国得克萨斯州，引发了一场灾难性的风暴。

1.绍兴地王，重出江湖

昨天，越城区DHP-01-A-03-05地块（则水牌A8地块），发布出让公告。

起始总价：88400万。

起拍楼面价：8139元/㎡。

建面107544-108608.5㎡，容积率1.01-1.02，建筑高度不超过27米。南向三面环水，则水牌核心位置，纯粹低密半岛。

这宗地最大看点：前地王。

2021年3月24日，14家房企报名参与竞拍，最终经过4小时141轮激烈竞争，祥生以总价311100万+配建19000㎡竞得，名义成交楼面价约27818 元/㎡。

而今“地王”重出江湖，身价却今非昔比。

祥生当初拿地，换算实际楼面价，高达33511元/㎡，是如今起拍价超4倍！

如今越城土拍，溢价率最高约10%，以10%溢价换算，则水牌A8地块楼面价破不了万。甚至如果底价成交，相当于“面粉价”打了2.5折……

参考棠颂和鸣目前网签均价37807元/㎡（数据来源绍兴房地产信息网），该地块如果追求去化速度，低密产品，卖个2.5-3万/㎡，甚至更低，依然能有不错利润空间。

而且相比当初祥生拿地时，现在规划的产品自由度更高。

则水牌7-2号地块（2021年）

则水牌A8地块（2025年）

容积率

1.05

1.02

地块限高

24米

27米

特殊限制

排屋等三层以下的房子不得超过总面积的35%

不得规划建设独栋住宅，以联排建筑布局形式建设的住宅，应为三个及以上分割单元，联排建筑内各分割单元间应为共墙。

如今容积率更低，限高却更高，总高度27米，以3米层高换算，理论上也可做最高9F洋房，如果规划市面常见4-6层叠墅，绰绰有余。

放开原先排屋不得超过总建面35%限制，让该地块有了做纯低密墅区的可能性。唯一遗憾，是新政限制下，不能做双拼。

项目名

拿地价

则水牌A8地块

起拍价8139元/㎡

越城区YC-04F-05地块（古越珺府）

21569元/㎡

镜湖新区凤林西路以南4号地块（翠湖隐秀府、安澜府）

21551元/㎡+配建460㎡

越城区则水牌7-1号地块（棠颂和鸣院）

20524元/㎡+配建12600㎡

镜湖新区03-09-1号地块（铂隽府）

20226元/㎡

如果低价成交，相比越城此前的“顶豪”们，这宗“前地王”拥有更充分的利润空间、更大的产品设计自由度、极好的区位和景观优势，期待能出现一个刷新天花板级的超级顶豪。

2.前地王，有可能“以房换地”

有消息透露：这宗地有可能会被元垄“以房换地”。

据传ZF将回购元垄美好之城的房子，然后换取则水牌则水牌A8地块。

这是很有可能的。

今年4月初，绍兴市政府网发布《绍兴市区配售型保障性住房管理办法（试行）（征求意见稿）》，其中提到：

符合条件的存量商品房、政策性住房或其他社会房源，（ZF）通过资产划拨、存量收购、直接转化等方式转为配售型保障房。收购已建成存量商品房按相关规定执行。

收购来的房子，主要用于ZF分配给住房困难且收入不高的工薪收入家庭及城市需要的引进人才，届时会以配售基准价及“一房一价”（一般肯定低于市场价），出售给有需要的群体。

几个影响：

1.目前镜湖高层存量大概还有5000余套，华发+美好之城占了约2000套，随着华发、美好之城这批高层被“一键去化”，镜湖高层存量压力将骤减，对镜湖剩下的高层来说，这将是巨大利好。

2.但对客群高度重合的，安澜府等镜湖低密，以及中海铂隽、湖珀隐秀等镜湖大平层来说，低价入市的则水牌A8地块，肯定会对其去化造成一定冲击。

3.有人欢喜有人愁，对于元垄来说，“以房换地”实现换仓，突破现有困境，迎来新的转机。但作为直接竞品，譬如规划四代大平层产品的宏大则水牌项目，还有樾湖湾剩下的大平层，压力巨大。

4.另一方面，则水牌A8地块的入市，还将进一步加剧今年下半年越城楼市的竞争。

目前，迪荡中海平江路地块已进场，预计四季度即可入市，金屹·玖璋云序也已经加速施工中，年底之前应该能入市；主城区的宝业春映堂前、勤业金江府……群雄争霸的大幕即将拉开。

2025年下半年主城即将入市项目

迪荡中海平江路地块

9-11F洋房，12幢四层叠墅，计划九月底开盘

金屹·玖璋云序

16幢联排+4幢9F洋房

宝业春映堂前

毛坯洋房为主，部分小户型精装

勤业金江府

洋房+排屋

这宗“前地王”能否拍出高价？最后会呈现怎么样的产品？都非常具有启示性和参照价值，地块预计2025年7月9日9时00分出让，届时结果如何我们也会实时跟进，请持续关注住在绍兴。

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