现在的天津楼市，当真卷疯了。为了抢份额各显神通。
红桥“抱”西站，河西“卖”教育……
就连一向“高冷”的南开，也出现两大新变化：
➊供应大增。
新盘一个接一个，跟“下饺子”似的。
待售的加上在售的，南开今年的楼盘数量有望突破20个。
➋卷小户型。
原来的南开市场，什么样？地王窝、豪宅化。
且高单价对应大面积。比如绿城凤起悦鸣，最小户型面积都在150平米；金地阅千峯160-180平米……
反观如今，集体“做小”。
甚至出现了70多平米的小户型。
总价更是颠覆认知。
格调隐翠轩二期已亮相，预计五一启动认筹。
与一期不同，该项目主打小户型学区房。
产品为高层、小高、洋房，最小户型做到了75平米，最大户型113平米。
并且还规划了一栋小洋房。
中户80平米、边户85平米，10层到顶，仅60套。
这一点放眼市区，都极具稀缺性。
绿城天拖ABC项目，已经启动排卡。
小户型+低总价+“五马路小学&南开中学”九年一贯制学校，产品很有竞争力。
项目先开C地块，容积率3.1，高层26层到顶，面积73、89、100、106、110平米；洋房8-11层到顶，面积115、125、127平米。
预计首开洋房1、6、7号楼和高层5号楼，总价250万起。
妥妥刷新板块乃至南开的新门槛。
据说，启动排卡首日就已经排了60多组。
林业工具厂地块（郁美净地块）也要动了。
就在长虹公园对面，紧邻南开翔宇学校，体量还不小，占地5.4万平米，总建面12.4万平米，容积率2.3。
已确定将由绿城代建，目前已有挖掘机进场。
将建设小高+洋房。
金融街融府“压箱底”的最后72套高层，又要开始卖了。
现房，销许下来随时开盘。
89平米，报价341-367万；115平米，报价410-456万。
崇德园四期也要动了，已经在做方案。
这也是水上板块的难得新供应。容积率2.22，总建面9.4万方。
另外，天拖二冷地块也在“候场”。
地块已于2025年12月出让，总建面约9.9万平米，容积率2.1，将由格调代建，估计会做高层小高和洋房。
也就是说，今年格调在南开至少会有5个盘。
除此，南开今年还计划要卖5宗地，全都在红旗路以外。
长江道92号地块（永濠4S地块）已经挂牌。
位于平利路与长江道交口，距离隐翠轩以及林业工具厂地块不远，容积率1.6，体量约1.92万平米。
华苑也要出新盘，雅士道地块拟调整为住宅，容积率1.34。
规划总建面约2万方。
红旗南路（原建材学校）地块更迷你，占地仅0.44万平米，容积率1.6。
总建面7000多平米。
是个“迷你盘”，估计也就两排楼、几十套房。
包括渭水道南侧（二十四塑）地块、国企产业园城市更新项目地块，也计划今年出让。
渭水道南侧（二十四塑）地块容积率2.7，预计会是高层+小高的配置。
国企产业园城更地块位于南开与西青交界处，是正在谋划的国企产业园城市更新中的新建住宅地块，容积1.6。
还会新建幼儿园。
此外，光电子园B地块、南开水厂南侧（管道集团）地块等也在勾地。
可以看出，南开未来的“储备粮”很多。
且基本都集中在红旗路以外。
毕竟红旗路以内的核心区已经填满，很难再扒拉出新地了。最有希望的就是崇德园四期。
这也意味，红旗路以外会是未来南开新房市场的主战场。
但跟红旗路以内的豪宅市场不同 ，红旗路以外走的是流量化路线。
而要抢流量，卖学区是最直接有效的。
河西就是靠此，稳坐市区第一。
现在南开也拿到新剧本，开始往“河西化”靠拢了。
注：文中的户型面积，均为建筑面积。
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