杭州不限价的千万级以上豪宅集中亮相，怎样的产品定位？价格如何？市场密切关注之中。

去年“10.9”新政，杭州全面取消限价政策，此后地王、高价地、低密地屡屡现身。据统计，自放开限价后挂牌的第一批土地（2024年11月15日出让）至今，杭州合计成交涉宅地75宗（数据截至2025年6月19日）。

暂不考虑今年5月和6月刚拿的土地，放开限价至今年4月的65宗涉宅地中，已有57宗项目公示。但目前开盘销售的项目仅11个，相比限价时代的快速度，开发商此刻反而放慢了脚步，不约而同选择谨慎观望市场反应，等待合适的上市时机。

5月，杭州多个板块的首个不限价楼盘陆续上市，初试市场，部分楼盘取得较高热度。

6月，更多的高端项目集中亮相，千万级以上的豪宅纷纷将入市，全新产品和价格体系将测试市场。

01

近日，城东新城安琪儿区域的锦上万象府领出首张预售证，这是安琪儿区域上市的首个不限价楼盘。

锦上万象府由4幢14-20F高层和2幢7F叠墅组成，此次首开1号楼和5号楼，共63套高层房源，户型约183-251㎡总价多数千万以上。项目外立面以铝板、石材、玻璃的组合来打造，室内精装卷到万元装标

首开均价65600元/㎡，相比之前该区域的限价46500元/㎡，上涨了19100元/㎡，涨幅约41%

相比5月开盘东新板块的绿城·岸芷丁香，首开价格涨幅约20%，锦上万象府大幅上涨近2万元/㎡，完全跳出了原来的限价体系。

虽然上涨了近2万元/㎡，但65600元/㎡的首开价还是略低于此前市场放风的7万元/㎡。周边可参考的二手房楼盘是华家池“三兄弟”，二手房均价约6万-8万元/㎡，华家池的地段更好一些，但产品已经有十年。

锦上万象府效果图

图源：滨江集团

几乎同时，钱江新城二期的招商·杭序府也领出了首张预售证，首开均价59098元/㎡，相比项目北侧的潮语映月轩限价52000元/㎡，上涨了7098元/㎡，涨幅约14%，但此价格也比原来放风价格略低。

招商·杭序府规划12幢13F-16F高层，首开1号楼、2号楼和12号楼，合计112套房源，户型约170-375㎡，总价基本千万起步，部分约900多万。项目外立面采用弧线转角阳台和大面积玻璃，拥有超高窗墙比，沿河的楼幢整体上抬，布局恒温泳池、健身房、私宴厅等配套。

项目周边暂无次新二手房，北侧的潮语映月轩今年上半年三次开盘，摇号中签率均在15%左右，且有两次需“拼社保”

在未来次新二手豪宅扎堆的钱江新城二期，招商·杭序府在价格上还是比较卷的，首开定价小幅高于此前限价以试探市场。

杭序府效果图

图源：招商蛇口浙江公司

02

江南岸的高端项目也传来消息，滨江水电新村项目、中海寰宇天下西项目均在近期进行了项目公示，且为了一线江景都做足了功夫。

今年3月拿地的滨江水电新村项目，成交楼面价77409元/㎡，成为当时杭州单价新地王，目前在涉宅地楼面价中也排在第二位。

项目紧邻杭州奥体中心，规划5幢17F-20F高层，主力户型约296㎡、386㎡、506㎡，项目层高达3.6米，底层架空层层高达到惊人的10.6米。入口处设置大面积景观廊架，所有楼幢由风雨连廊相连，配置下沉庭院和泳池等。

项目北面与钱塘江之间仅隔着文创总部和学校，由于10.6米的架空，使得较低楼层也能一览江景

此前，滨江集团董事长戚金兴在接受采访时曾透露，滨江水电新村项目产品革命性迭代，希望卖到10万+到12万左右，而非市场传闻的15万甚至更高。

滨江水电新村项目公示效果图

图源：杭州规划和自然资源局

滨江区政府板块的中海寰宇天下西项目，也在拿地近半年后公示，项目为商住性质，规划5幢19F-22F高层和2幢25F办公楼。

项目住宅部分层高3.45米，架空平台5.6米+架空层6米，合计高度达11.6米，办公部分无架空平台，设置下沉会所，高层部分设置为双太空舱户型，办公楼部分有800㎡超平层户型。

市场传言放风价在10万元/㎡以上，户型预计220-390㎡，总价2000万元以上

中海寰宇天下西项目公示效果图

图源：杭州规划和自然资源局

此外，钱江世纪城望阙南的滨江·奥映鸣翠府，传出消息即将开放示范区，高层户型预计225-350㎡，放风价约8.5-9万元/㎡，总价基本是2000万元起步

03

在杭州长达7年的商品房限价政策解除后，真实需求信号失真的市场，定价失去方向，这些不限价的高端楼盘也在探索之中，价格需要进行反复测试

去年11月首开，率先突破限价的中冶·锦绣公馆，多次摇号后剩余14套房源的现象，恰恰是一个市场价格测试的典型案例。

从拿地到开盘，鸽了将近7年的中冶·锦绣公馆，首开79405元/㎡，一举大幅突破区域限价，二开82501元/㎡，上涨3000元/㎡，三开涨至84999元/㎡。目前剩余14套房源没有选光，是正常不过的市场现象，这才是真实的市场。

中冶·锦绣公馆实景图

图源：中冶置业

也许很多人的思维还停留在充满“开盘即罄”“秒光”等关键词的商品房限价时代，而限价时期各板块的限价是拍脑袋拍出来的，有些板块一二手房价格倒挂，新盘就被抢，需要摇号“拼社保”甚至限售，而有些板块按照限价销售已经滞销，甚至需要打折出售。

真正的市场价格体系，就是在买卖双方的反复博弈和测试中形成

开盘能够卖出去一半以上的房源，然后经过市场续销，甚至尾盘降价等等，都是非常正常的市场现象。比如，不限价的大平层，一直是这样的市场。

况且，当前的市场瞬息变化

去年926政策大幅转向后，部分城市市场复苏，在今年3月迎来“大阳春”行情，4月尚有惯性仍是“小阳春”，而5月的市场预期就大幅降温

最近两个月，不少不限价的高端项目陆续亮相，比起当初拿地时的预期以及几个月前的放风价，不少楼盘最终的定价都已经理性了很多

未来两个月，杭州市场特别是高端市场，新的价格体系将明了