2025年6月19日，由克而瑞举办的第九届地新引力资管商管峰会在上海宝华万豪酒店成功举办。本届峰会以 “精耕·焕新” 为主题，从城市资管的破与立双纬度出发，荟聚政府机构、不动产业主方、头部资管商管企业、金融机构、品牌商等400余位行业领袖，共同探讨高质量发展时期不动产“投、募、建、管、退”全链条能力重构路径，为行业破局注入新动能。

四大活动亮点

业界大咖｜精彩分享

主旨演讲

印力集团执行总裁兼上海公司董事长 姚海波

新时期下中国不动产资管发展模式的探索与实践

标杆对话

吉宝中国城市发展部执行副总裁

PAC商业运营负责人 张逸

存量时代商业资产的“精耕·焕新”

圆桌对话｜观点碰撞

中联基金、国寿资本、财通证券资管、中金基金

市场周期轮动下的资产价值预期

上海市隧道工程轨道交通设计研究院、首创城发集团、中海商业、锦和资管

高质量发展时期核心资产获取之道

双轨破界｜聚能启新

隧通城脉片区更新资管联盟成立

区域城市更新政企协作体

城市焕新｜资产赋能｜区域联动

克而瑞-Asia Bankers Club海外地产签约

跨境资源战略合作

全球配置｜资本嫁接｜生态破圈

行业洞察｜测评发布

2025·中国不动产资管·领域标杆企业奖

2025·中国不动产商管·领域标杆项目（企业）奖

2025·中国不动产资管综合实力榜TOP30

2025·中国不动产商管综合实力榜TOP50

新时期下中国不动产资管发展模式的探索与实践

主旨演讲

中国不动产资管行业正迎来战略转型期，行业呈现“国资主导+外资补充”的发展格局，今天我们请来了一家历经地产开发、外资引入、国有合作、资产证券化各个阶段风口的标杆企业。

印力集团执行总裁兼上海公司董事长姚海波指出，行业正经历从量变被迫到质变的模式切换，资产底色和市场机会成为关键因素。

针对当下商业的同质化僧多肉少，包括人均供应量已经超过日本，外界关于经济可能步入日本“失去三十年”的担忧，姚总认为中国完全有能力避免长期衰退。他特别提到，与日本不同中国未经历全民资产负债率超过2.5%的阶段。国内三四线市场消费回暖，合作伙伴投资意愿增强。同时，中国有强大的战略纵深，国家发布的政策信号积极，经济内循环、消费潜力激活和消费基础设施REITS是三个历史性机遇，有望推动市场恢复。

姚总认为，行业进入“专业化持有+专业化运营”的新周期，而商业不动产的复杂度高，对操盘团队能力要求强，需要市场化运作。传统的开发扩张与资产负债表驱动逻辑已难以为继，专业化的持有与运营能力将成为企业竞争的关键。姚总指出，行业整合2021年就已经开始，预计到2029年左右完成第一轮盘整，市场玩家将减少，聚焦单一地域市场的运营效率和资源调动能力成为关键。

作为行业的积极参与者，印力重新思考商业模式，致力于打造一个市场化的商业资管大平台，旨在连接内资资本与政府资源，构建从产品线规划到模块化开发的一体化能力，并探索差异化内容与数字化运营的深度融合，真正贯彻 “以终为始，一体成型”。姚总还分享了前置型开发投资策略，通过深度运营提升顾客粘性。然而，尽管深度运营的重要性被广泛提及，当下真正做好的商业很稀缺，大部分资管企业甚至没有专业对接快闪的团队。姚总认为，真正做好深度运营的商业需要不仅在服务细节上做到极致，更需要在内容焕新、顾客关系管理等方面持续创新。

存量时代商业资产的“精耕·焕新”

标杆对话

在当下的经济环境中，商业如何创造新生命力，吸引资本方投资，是值得探讨的问题。吉宝的 PAC购物中心给出了独特的答案。

自在生活赋能者：小体量商业的破局样本

在静安寺1公里半径的成熟商圈中，PAC购物中心以4.3万方“小而精”体量破土而出。面对线上消费冲击与同质化竞争，项目以“自在生活”为核心理念，打造集建筑创新、场景共创、社群共生于一体的商业新范式。

PAC 购物中心定位为 “自在生活” 的场域，致力于连接人、社区、自然、商业与都市。以周边30-55岁的主流客群为目标。在打造过程中，充分考虑目标客群需求，从室内设计、建筑外观、品牌定位到市场宣传，均围绕其需求展开，旨在满足人的生理、安全、社交、尊重及自我实现等多方面需求。

在业态布局上，餐饮占比 43%，零售仅 13%，还包含超市和服务等。建筑特色方面，采用传承与创新相结合的立体红砖设计，搭配大量绿植，营造出亲自然、开放无界的商业空间。此外，二楼连廊区域以亲自然为主题，运用自然元素让空间更具吸引力。

招商时，侧重引入首店、新品牌，涵盖行业行家、名厨打造的新品牌、高端餐饮品牌以及年轻主理人品牌等，同时在零售和体验业态上也进行了精心选择与搭配。

市场运营方面，打造了自有IP“自在生活节”，通过一系列宣传推广强化 “自在” 理念。比如举办市集、美食节等活动，有效串联项目内的商户。同时，PAC还制作了《Let's TALK自在说》，讲述各行业闪光者的人生故事，同时也为入驻PAC的主理人挖掘有趣的品牌故事，讲述租户故事，在与商户共创共生的过程中强化与目标客群的黏性。

如今，PAC 项目凭借治愈空间、包容生活、建筑社群等特色，在商业环境中展现出独特魅力，成为了一个有趣且富有特色的小型商业典范，相信能为商业发展带来更多新的启示。

市场周期轮动下的资产价值预期

圆桌会议 - 1

主持人：克而瑞资管|商管上海区域总经理朱青

圆桌嘉宾：中联基金合伙人金威、国寿资本公募REITS业务负责人李子卜、财通证券资管基础设施与不动产投资部总经理陈剑、中金基金中金印力消费REIT基金经理石健行

主题背景：随着12万亿化债方案缓解行业债务压力、公募REITs常态化发行形成新增长极，资本市场对不动产行业的预期是否依然保持谨慎乐观的态度，商用不动产如何判断？而国内除一线城市因其市场稳健性和供需结构优势，仍是资本配置的核心区域外，还有哪些城市被资本市场所看好？

中联基金合伙人 金威

中联基金通过连续多年对100家机构的调研数据显示，多数不动产资产资本化率呈上升趋势，但长租房与工业厂房资本化率微涨保持韧性，涨幅低于平均值，核心原因在于长租房与标准厂房属于ToC端刚性需求资产，标准厂房和长租房分别承载生产和居住的基础需求，经济波动下抗周期能力显著。关于未来市场的收益预期，投资人主要关注标的资产的运营（NOI）+扩张（DPU）+资本结构（LTV)），在未来重点关注资产质量，把握资产长期价值，重新认识“运营+扩张+资本优化”三维框架，把握人民币资管周期下的本土资产重估机遇。

国寿资本公募REITS业务负责人 李子卜

国寿资本公司是国寿投资公司的全资子公司，作为系统内REITs业务的重要平台，在REITs行业屡次创新，设立了多个保险行业创新产品。例如经营权类Pre-REITs策略基金-北京绿色基金设施基金，产权类Pre-REITs策略基金-领航基金。23年底，公司发起设立了系统内首支公募REITs战略配售基金，经过一年运营，收益显著领先市场平均水平。25年初，公司联合首钢成立了公募REITs平准基金，首期募集超50亿元，是当前市场中规模最大的专注于公募REITs投资的私募股权基金。

当前的C-REITs市场以资金面驱动为主，主要影响因素包括市场政策、不同品类资产的风险溢价以及个股的经营表现。随着无风险利率下降，以及非标资金欠配加剧，市场热度已显著提升。近期发行的新项目，在分派率和估值压降方面有走低趋势，同时，发行溢价在显著提高。在资产定价更加市场化的背景下，需要重点关注产品的实际经营表现能否达成预期。

财通证券资管基础设施与不动产投资部总经理 陈剑

资本市场对不同业态资产的收益率需求呈现显著分层特征。私募REITs的一级市场资本化率最低，公募REITs和私募REITs类似，或者资本化率水平略高。大宗交易市场因资产质量参差不齐，且投资资金属性存在差异，资本化率整体高于REITs市场。

关于对未来收益发展预期持谨慎乐观态度。谨慎层面是：参考日本历史经验来看，人口结构变化可能抑制租金增长，经济周期下行压力可能推高资本化率，部分商业地产企业高负债与外资抛售加剧市场估值压力；乐观层面是：基于结构性转型和科技发展相关的资产，如数据中心、核心地段稀缺性物业等，有望在经济结构调整中凸显价值。
未来能够在经济转型发展长期趋势中起到保障性作用的因素基本上只有两个：第一，稀缺性；第二，运营管理相关能力。未来的市场投资需要有进一步差异化挖掘机会的专业能力。

中金基金中金印力消费REIT基金经理 石健行

面对不动产投资周期波动，不同城市、阶段和业态的收益率要求各异。例如，杭州西溪印象城通过四个阶段的发展，最终通过公募REITs成功上市，其2024年度分派率达到5.38%，二级市场涨幅超过30%，表明即使非一线城市，优质资产也能通过合理管理和资本规划获得资本市场认可。

关于商用不动产的收益趋势，石总认为当前市场呈现结构性分化。短期内，低利率环境下资金涌向稳定资产，消费类REITs表现出良好抗周期属性。中长期来看，利率下行和REITs市场扩容将推动核心地段商业资产的结构性复苏。同时，优秀运营商通过品牌调整、新业态培育、空间转型和数字化管理等手段优化经营表现，但需警惕经济复苏不及预期可能导致的租金下滑风险。

高质量发展时期核心资产获取之道

圆桌会议 - 2

主持人：克而瑞资管|商管上海区域总经理朱青

圆桌嘉宾：上海市隧道工程轨道交通设计研究院综合开发分院副院长杨雷、首创城发集团商业管理部总经理曹和竹、中海商业副总经理/中海环宇商业总经理张建华、锦和资管副总经理俞晨君

主题背景：在高质量发展时期，核心资产的获取逻辑已从粗放扩张转向价值深耕，需围绕抗周期性、稀缺性、增值潜力三大维度重构策略体系。核心资产的获取能力体现在哪里？如何通过融资募集力、产品工程力、运营管理力、转化退出力等反哺底层资产项目获取通道，解决项目获取中的痛点、难点？

上海市隧道工程轨道交通设计研究院综合开发分院副院长 杨雷

有轨道交通叠加的优质资产需通过产品工程力整合轨道交通、资产深度技术及运维体系实现重组融合。

轨道交通叠加土地或城市更新项目应该是未来优质资管和商管获取的核心项目，符合核心城市、核心地段、核心资产的三核基础逻辑。在当前收缩的大环境当中，有客流、有地段是项目最为关键的要素。优质资产需要产品工程力把轨道交通、资产深度技术、资产运维重组，把这些配合起来才能真正把好的资产组合起来。

对轨道交通的保护、与轨道交通的结建，应着各自不同的住宅、商业、办公等等一系列市场的不同需求，当前市场环境下，高端住宅与商业项目均从 “规避交通” 转向 “融合交通网络”，通过技术创新与规划优化，实现城市肌理、轨道交通与资产价值的协同提升，技术突破和政策支持是实现这些项目成功的关键因素。这不仅提升了项目的市场竞争力和客户体验，还显著提升了资产的价值和管理效率。

首创城发集团商业管理部总经理 曹和竹

曹总认为，资产管理最核心的是运营能力。首创城发在文创园区和城市更新领域积累了丰富经验，通过边运营边改造、先测试后定位的方法论，不断提升核心竞争力。在内容运营上，创造了多个IP以提升品牌影响力。他指出，通过运营把产品做好，退出通道也将随之清晰。

项目案例方面分享了北京纺织厂项目。该项目结合新消费趋势，定位为主理人消费与艺术产业的核心集聚地，规划了大量公共空间，并通过全球性规划招标和设计师聚落等方式推动园区发展。此外，通过举办一系列文化活动，增强了与客户的紧密度。

发展策略上，首创城发将逐步从开发向运营转化，关注重资产和轻资产的投资机会，寻求在大商业、写字楼和长租公寓领域的合作机会，同时保持资产的流动性，实现可持续发展。曹总强调，投资需基于对市场的精确研判，以及运营端沉淀的经验和能力，来反哺投资决策，确保投资的科学性和有效性。

中海商业副总经理/中海环宇商业总经理 张建华

张建华先生重点阐述了商业项目的资管实践与合作机遇。在项目运营方面，他以佛山映月湖环宇城为例。收购时，该项目存在出租率低、经营状况不佳等问题。为改善其状况，团队对其中4万平方米进行了大规模改造，涉及公区、车库、天花，以及交通动线和铺位分割等多项内容。最终实现了当年收购、当年改造、当年开业的高效推进。如今，该项目已进入 REITs 市场筹备阶段，相关材料已递送至发改委和证监会，正待时机成熟后择机上市。

张总提到，未来中海将继续在市场中寻找类似优质标的，以期进一步拓展业务版图，增强公司实力。在核心资产获取的合作机会上，中海将采取多重策略：一是持续发展重资产，自主拿地建设；二是聚焦收并购，凭借改造能力和标的识别能力拓展项目；三是开展轻资产合作，与国央企等平台联手；四是探索REITS等灵活合作模式。他强调资管需“以退为进”，围绕退出目标规划投资与运营，投资端精准评价资产，运营端强化管理能力。

锦和资管副总经理 俞晨君

锦和在城市更新领域已有近20年的深耕历史，从运营服务商转型为资产管理人，采用资管加运管双驱动、轻重并举的模式。俞总指出，锦和不仅在政策上引领和参与，还在大量城市更新案例中解决项目退出年限壁垒等限制问题，创造优质投资机会。面对当前市场的复杂性，锦和注重综合实力和综合能力，强调与LP的利益绑定和运营团队的早期介入，以运营视角进行投资决策。此外，锦和积极关注不良资产市场，通过存量改造提升资产价值。

俞总提到，锦和在未来的发展中将继续深耕上海和北京这两个城市，通过更精准的投资定点方向和更清晰的收益估值逻辑，把握长效与短效的投资退出机会，实现投退联动。同时，锦和注重商管与资管的双驱动，强调运营能力的长效赋能，以保持项目的持久生命力。

隧通城脉片区更新资管联盟

联盟成立

“隧通城脉片区更新资管联盟”的正式成立，未来将作为“以学术研究交流性”会员组织，定期分享地保片区相关技术成果、市场案例，供会员单位参考。 同时也组织联盟企业之间的交流走访，探索强强联合的共赢模式。

联盟成立仪式上，上海隧道工程轨交设计研究院院长施政表示，传统设计院以过往在（不动产资管）产业链上只是当中的一个环节，在过去的城市大发展时期，设计院的角色和定位不需要像今天这么关注资管和运营。

但在新时期下，设计院也在转型发展，同样要以人为本，贴近用户，最终把项目运作好。过去设计院是按照规范，在很多边界条件下来设计产品，今天是回归到项目的本质，更加注重产品的特殊性、专业性和可持续性。

施院长表示，作为一家既懂轨道交通，又懂城市开发的专业设计院，如何在这一轮城市更新的机遇中，把这两个板块有机结合起来，打造出符合投资、运管、资管各方心目中共同的好产品，正是成立联盟的初心。

克而瑞-Asia Bankers club 海外地产合作签约

签约仪式

5月20日，克而瑞联合Asia Bankers Club发布了《阿联酋房地产市场住宅白皮书》，深度剖析了阿联酋住宅投资趋势、项目机遇与风险，成为连接中国资本与中东市场的重要智库。

在签约仪式上，Asia Bankers Club中国区首席分析师于兮先生分享了中国企业出海的机遇。他指出，欧美市场存在政策风险，而东盟凭借连续5年为中国最大进出口伙伴的优势，成为出海热门选择。在中东，阿联酋经济增速快，迪拜和阿布扎比房地产市场表现亮眼，政府注重信息公开，市场透明度高。迪拜房地产增速和租金涨幅全球领先，阿布扎比市场开放晚、增长迅猛。

克而瑞集团董事长丁祖昱表示，此次白皮书是克而瑞海外地产的首次尝试，未来将推出更多相关白皮书，助力企业和个人出海。Asia Bankers Club CEO赖衍铭强调公司与克而瑞的合作是助力国内企业出海寻找投资机会的良机。双方合作将为不动产运营和资产增值提供新思路，为企业和个人拓展海外市场创造广阔空间。

新时期下中国不动产资管发展模式的探索与实践

行业洞察

克而瑞资管|商管上海区域总经理朱青发布《高质量发展时期“城市资管”洞察暨2025中国不动产榜单解析》，从市场、行业、趋势三个维度做了分享。

市场洞察：城市发展进入后城更时代，片区资管成为关键。城市片区资管中，轨交片区土地资产溢价高。办公楼物业优化为多元业态，空间利用和资产运营效率提升。商管企业围绕消费场景精耕细作，表现良好。

行业洞察：外资资管减少，部分企业退出，部分转向人民币基金。民营资管减少，部分企业陷入退出困境，但有经验的创业团队进入新赛道。国有平台资管企业排名上升，完成资产证券化的头部企业优势明显。传统零售商出身的商管企业面临压力，港资、外资商管企业排名下降，但有企业进入新赛道。内资民营和房开商管企业下沉市场，内资国有商管企业排名和入榜数量提升。

趋势洞察：资产获取力、融资募集力、产品工程力、管理运营力和转化退出力将是未来资管企业的核心竞争力。

资管｜商管 获奖榜单

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