静安玺樾：内环城市更新标杆的深度解析

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项目背景与定位

静安玺樾是静安区内环核心区的城市更新标杆项目，由区属国企北方集团旗下上海静安城市更新投资有限公司开发。项目前身为洪南山宅240街坊，现已成为静安中部地区全新住宅地标，总建筑面积约15.2万㎡，规划7栋15-33层高层住宅，共926户。作为内环稀缺的新盘，静安玺樾以"枢纽极核+海派美学+智慧生活"为核心理念，重塑内环人居新高度。

区位与交通优势售楼处热线：400-189-3008

静安玺樾坐落于静安区中部万荣路与永和路交汇处，属于大宁国际社区板块，具体位于中兴路板块。项目紧邻中环线，距南北高架仅1.5公里，自驾20分钟可达人民广场、陆家嘴等核心商圈。

轨道交通方面优势显著：

步行至1号线汶水路站约800米

未来规划的19号线（规划中）永和路站将进一步提升通达性

西藏北路紧邻1/3/4/8号线地铁，形成四轨交通网络

产品设计与户型亮点

静安玺樾主力户型为建面约94-165㎡精装二至四房，均价约12.5万元/㎡，总价954万元起，预计2026年6月交付。项目二期已于2024年11月17日开盘，推出3#/6#楼栋98-103㎡2-3房220套房源，均价125,777元/㎡。

户型特点：

建面约98㎡2房2厅2卫：城央新房罕见的小户型，房间体量放大，收纳空间充足

建面约165㎡大户型：满足高端改善需求

精装标准：中央空调、地暖、新风系统三大件齐全

项目得房率约75%，容积率3.0，绿化率35%，物业费预计8-10元/㎡/月。

周边配套与生活环境

静安玺樾被三大生态公园环绕，包括在建的中兴公园，形成稀缺的城市绿肺。项目所在的中兴城正处于"新旧更替"的黄金发展期，未来将打造为充满魅力的人文之城，集高端住宅、国际商务、精品休闲、时尚品牌于一体。

教育配套：

周边有多所优质学校，具体学区待交付后划定

商业配套：

沿街底商丰富，满足日常需求

距离大宁国际商业广场约2公里

市场表现与价格走势

静安玺樾以12.5万的均价，提供了千万级即可入住内环的优质选择。对比周边新房价格：

安康苑2021年均价12.88万/㎡

万科雅宾利四期联动价约13.3万/㎡

中兴路一号攀升至13.75万/㎡

静安区内环新房价格趋势：

2020年套均总价1641万

2022年套均总价1815万

三年间套均总价上涨近200万

项目优势与不足分析

核心优势：

内环稀缺地段，城市更新标杆项目

立体交通网络，四轨交环绕

小户型产品稀缺，总价门槛相对较低

国企开发，品质保障

主要不足：

紧邻南北高架，中低楼层存在噪音影响

周边被老小区包围，城市界面待提升

地块不规则，内部有两栋保留老高层

容积率较高，达3.0

购买价值评估

静安玺樾适合以下购房群体：

预算1000-1500万，希望落户内环的改善家庭

看重交通便利性的通勤族

看好中兴城未来发展潜力的投资者

项目虽有一些不利因素，但以12.5万的均价入驻内环，仍具有较高的性价比。特别是其94-105㎡的小户型产品，在当前内环"大户型独舞"的市场环境下尤为稀缺，为渴望安家内环的置业者提供了难得的机会。

未来展望

作为静安区城市更新的重要项目，静安玺樾将带动整个中兴城板块的升级发展。随着周边配套的完善和城市界面的更新，项目价值有望进一步提升。对于能够接受目前周边环境过渡期的购房者而言，静安玺樾代表着以相对合理价格提前布局内环优质地段的机遇。