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南京学区房新政落地快两周。
5月12日，我在公众号写了一篇长文《3700字长文，说清南京学区房新政真正改变了什么》，和大家分享了我的研究成果。文章下面有400多条评论，能感觉到家长们不安的情绪，一方面是被中介和自媒体煽动，一方面是教育的不确定性在增加，原本认亏买学区房，买的就是一个心安。
这次改革，虽然发生在南京，但对全国影响深远，这一枪打响了之后，很多城市肯定会直接效仿，很快。短期看，能促进楼市交易，增加学区房流动性，甚至激活置换链，刺激新房销售。长远看，布局教育均衡化，加快教育反内卷。
为什么今天，又写一篇？
成交数据“跑”出来之后，市场新秩序隐约可见，帮大家降低焦虑，认清市场。
01
我在前文就说过，学区房新政落地之后，过往所有的交易经验全部作废，所有的学区房都将重新定价。这个价到底谁来定？不是中介说的算，而是买卖双方达成一致后，多套同类房源成交反复确认，才能定下来的。
到底现在还有没有人买学区房？有，而且不少。
5月8日新政落地之后，南京二手房网签量突然反弹。
谁在突击买房？从中介反馈来看，最近看房多半是孩子上幼儿园大班，以及小学六年级的家长。准确的量无法统计，但平均下来，日成交100套学区房是比较保守的估计。
石头里蹦出来的新需求？一方面，由于不再需要提前一年落户，就有了十多天的操作空间，不少优录没有希望的家长立刻行动起来了。另一方面，主城不存在学籍占用一说之后，学区房上车的门槛和风险大大降低，究竟有多低后面我会说。
之前，不少家庭不买学区房，倒不是看不上学区，而是不愿意承受长期持有的风险，加上投入的资金量比较大。账也帮你们算过了，如果20万上个一线初中，愿意不？很多家长愿意的。去年，很多家长捧着30万到处找中介通过关系上好学校，最后被骗。
02
学区房新政落地之后，另一个不正常的数据是新增挂牌量。
这是我从贝壳上提取的公开数据（内网数据后期会补）。
5月8日 574套
5月9日 1064套
5月10日 948套
5月11日 1106套
5月12日 631套
5月13日 764套
5月14日 667套
在中介的怂恿和煽动下，市场真正的混乱时间，其实只有三天，之后情绪明显回落。
有不少自媒体大搞标题党，什么新政落地，南京学区房日均挂牌千套，一心要搞个大新闻。实际呢？在新政没有落地之前，南京二手房日均挂牌就在550套左右。换句话说，这段时间，慌忙挂牌的学区房，总数也就在2000套左右。
这说明什么？绝大部分家长还在观望，所谓的“疯狂出货”只是个别小区，比如金陵湾。为什么是它？优点和缺点过于突出，这一轮学区房突击成交，暂时没有找到它。
03
新的价格秩序已经形成？至少小户型的定价已经看出端倪了。
这些天成交的大多数学区房都是小户型，包括单室套，小两房，也有居住属性比较好的两房。
成交价多在200万以内。
比如建邺新城的嘉业国际城，59平方成交价135万。西堤国际的居住属性比较突出，成交了好几套，和前几个月比，没怎么跌。
比如秦淮钟英的王府园，老破小书包房，38平方成交价119万，跌了不少。
又比如鼓楼科睿+汇文的佳和园，挂学区的安置房，这几天成交多套50平方的，价格基本锁定在158万左右。双汇文的清河新寓一村43平方成交价168万。世纪花园一套小三房，成交价271万，只比一个月前便宜了8万。
树人学区，新河一村和二村就不多说了，就说清江花苑明月园，有套63平方，成交225万，大半年前同户型卖249万。
从这些数据中，我们能发现什么？
- 很多人只看到房价跌了，但忽略了一个事实，就是学区房的持有周期从三年缩短为一年，甚至几个月，持有成本和风险都大大降低了。
- 大部分家庭已经吃透新政，严控投入，首选低总价学区房。
- 一线初中低总价书包房有点一次跌到位的感觉，至少在这个周期。
- 居住属性比较差的情况下，大面积很吃亏，未来买的人很少。
- 居住属性比较突出的，这一轮影响不大，主要是学区溢价本来就不多。
- 个别靠学区作为卖点的所谓改善盘，后期流动性会大减。
- 二胎家庭还是青睐优质双学区，寻求居住稳定性，前提是住得相对舒服，总价又不能太贵，小区还不能太差，小三房依然是首选。
- 二线学区彻底去学区化了。
- 绝大部分持有学区房的家庭还在观望，开始接受亏损，焦虑情绪减轻。买家更不急，有些担心政策还会调整。
最好教育是心安，很多家庭买学区房，本质也是买个上学的确定性。很多家庭早就想通了，不是砸了钱就一定能有好结果，无非给小孩创造一个更稳定、更优质的成长环境，就算亏，也亏得起。
至少在金九银十之前，学区房市场只会以局部成交和小范围试探为主。
我还是那句话，不要焦躁，不要被煽动，如果拿不准，就别乱动，多看数据。
适当的时候我还会再写市场观察，用数据说真相。
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