近年来，日本房地产市场吸引了大量中国投资者的关注，尤其是在东京这一国际大都市。随着日本经济的逐渐复苏，房地产投资被视为一种稳健的资产增值方式。

对于希望在日本投资买房的投资者来说，回本周期是一个重要的考量因素。那么，在东京投资房地产几年能回本呢？

我们通过“住房市盈率（PER）”来具体了解下。

住房PER是一种用来评估房地产投资价值的指标，特别是用于住宅市场。它是由住宅价格除以年租金收入计算而出，帮助投资者了解投资回报率。

住房PER，可以说是将住房作为投资对象时，衡量“初期投资能在几年内回本”的尺度。

截至2024年，日本东京圈住房PER已上升至约30倍，刷新历史最高纪录。也就是说，日本东京圈的新房初期投资回本需要约30年的时间。

根据东京KANTEI于5月7日发布的2024年新房PER数据，东京圈为28.93倍，比2023年的26倍有所上涨，创下历史新高，远超三菱地所（18.3倍）等大型房地产股。

图源：日经中文网

过去东京圈的住房PER大多维持在20倍左右，甚至在被称为房地产“迷你泡沫”的2008年也仅达到22倍。

为什么东京新房PER会连续几年上涨呢？

这是因为当前东京圈的新房价格涨幅超过了租金的涨幅，从而推高了PER。当作为分子的房价上涨或者作为分母的租金下降时，PER就会上升。

根据东京KANTEI的调查数据，2024年东京圈分售住房的平均租金（按70平方米换算）同比涨幅为3.2%，而新房的平均价格（按70平方米换算）则同比上涨了17.7%，首次突破1亿日元大关。

新房价格的涨幅之所以超过租金涨幅，是因为除了自住需求外，还有许多其他买家。

日生基础研究所的主任研究员佐久间诚表示：“人口从地方流入东京圈，住房需求强劲，再加上海外投资者和国内富裕阶层的投资资金，也在推动住房市场的上涨”。

住房PER不仅与投资相关，还是“买房还是租房”的判断依据。

东京住房PER上升，是不是就说明东京住房投资价值正在下降了呢？

答案是不能一概而论，房产是否有投资价值与地理位置等多种因素有很大的关系。

东京的房地产市场相对成熟，尤其是东京核心地段的的房产，因其地段优越、基础设施完善，通常能够更快回本。

根据市场数据显示，东京的租金回报率普遍在3%到5%之间，而一些热门地区如中央区则可能更高。假设购房者购买一套价值5000万日元的公寓，年租金收入为200万日元，投资者在维持房产良好状态的情况下，大约在25年内能够收回投资成本。另外，考虑到房产增值，其实际回本周期可能会缩短。

因此，尽管东京住房PER在上升，房产投资的回本周期可能较长，但考虑到东京市场的稳定性和潜在增值，投资者可以在较长的时间内享受稳健的投资收益。

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