前些天，昆明破产重整项目南亚之门再次招募重整投资人，其早已建成为现房，甚至已经有不少业主入住，但却至今未能取得预售证，也从来没有正式发售的住宅部分——尚义公馆，又一次引起了舆论的关注。

由于尚义公馆项目在投资人之一，云南中炬房地产公司董事长朱景图在香港跳楼自杀后就基本进入开发休克状态，迄今已经有10年之久，以至于许多人几乎忘记了它其实是一个至今尚未上市的“新盘”，只不过是一个祖爷爷辈的新盘。

新盘是指它至今仍旧是待售一手房，可是论产品代际，尚义公馆却至少属于祖爷爷辈，比如今的第四代住宅早了至少两三代。而且由于尚义公馆及另外几个同期项目的存在，目前昆明新房（住宅）市场呈现出奇特的“四代同堂”现象。

尚义公馆以及西市区另一个项目，以及俊发一些保交付项目属于目前昆明最老一代新房，即执行2016版以及更早版本昆明城乡规划管理技术规定的高层塔楼。特点是建筑超高，基本在100米以上，公摊大，户型设计差。

接下来是2016年昆明限板令解禁后开发的高层板楼，以及被人称为伪板楼的连廊住宅。这一代住宅虽然不再是塔楼，建筑高度也在100米以下，户型设计和公摊率都比塔楼好得多，但因为受昆明上一版城乡规划技术标准的限制，偷面积不多，赠送有限，实际得房率不如后面两代住宅那么高。但好处是车位配比比较高，车位价格会比较便宜。

再往下一代就是按照2024版昆明城乡规划管理技术设计开发的第三代或三代半住宅，有塔楼也有板楼，特点是得房率比较高，空间赠送多，阳台也比较大，但没有第四代住宅的露台那么夸张。目前市场上2023年到今年之前报规的新项目基本都是这一代，各方面比较均衡，也没有第四代住宅的争议那么大，但有些项目因为昆明放松了车位配比要求，车位数量不如上一代住宅那么多，有可能车位售价相对会高一些。

最新一代就是今年才推向市场的第四代住宅，特点就是高赠送，空中绿化，最显眼的识别标志就是大阳台（露台），目前在售的只有两个，但数量正在迅速增加。

上述四代产品虽然在时间跨度上也就10来年，但产品力已经是天差地远，至少在户型设计上，早期的塔楼项目和如今的三代半以及四代板楼比起来，差距很明显。举个简单的例子就能看出来，下图是尚义公馆的一个150平米4房户型，在其亮相市场的那个年代，这个面积段以及尚义公馆的地段、定位，都属于高端产品，可是按照现在的眼光看，户型缺点就非常明显了，比如这么大的面积，厨房却非常小，阳台面积也都不大，意味着赠送面积不多。

再看南亚之门下面这个220平米的大平层，缺陷就更多了，空间布局凌乱不说，厨房同样小到不成比例，过道却浪费了不少面积。再看看如今昆明在售的200平米以上大平层，差距极为明显。

正因为四代项目之间代际落差很明显，所以价格差距也拉得很大，代差最多超过两倍，目前能买到的塔楼新房不多，价格也就7000多，而三代半和四代宅最高可以卖到2万+，这里面有些价差是地段、装修等因素造成的，占一半，另一半就纯粹是因为产品代差。

这种明显的产品代差造成不同代际的项目客户群明显分化，优秀三代、三代半和四代宅基本以改善型客户为主，二次甚至多次置业者是绝对主力，老三代和塔楼项目就只能走刚需路线。

刚需项目面临的竞争除了同类竞品项目，更大的竞争其实来自二手房，这也是造成塔楼和一些连廊老三代项目价格上不去的主要原因。

所以如果尚义公馆这一次能招到重整投资人，取得预售资格后真正上市销售，尽管地段、配套一流，定位也比较高，可是价格也肯定上不去，销售业绩甚至可能还比不过位置不如它的同代刚需项目，因为尚义公馆摆在这个位置，成本又不低，户型又大，就算单价降下来一些，总价却不会低，想买的刚需买不起，买得起的人又看不上。